前段時間，我在一家地產(chǎn)代理公司的深圳展廳任管培生斩箫。當(dāng)時因為崗位自由活動的空間很大吏砂，處理完一些工作任務(wù)之后撵儿，我還接觸了不少有購房意向，以及與之相反赊抖，觀望房地產(chǎn)市場的客戶统倒，加上公司還與二手房中介合作，在這個過程當(dāng)中氛雪，萌生了“如果我要買第一套房，我要做些什么耸成？”的想法报亩。

于是收集了客戶的疑問，以及我的前輩井氢，同事弦追，朋友的答案，加上自己的觀點花竞，構(gòu)成本文劲件。

剛需排查

【誰買房】

我的一位前輩在吃飯的時候調(diào)侃，她說：“男孩是建設(shè)銀行约急，女孩是招商銀行零远。”

按照現(xiàn)在社會婚戀的普遍規(guī)律：女方嫁給男方之后厌蔽，肯定是和男方住的牵辣。（本文不贅述其他情況。）所以奴饮，在買房之前纬向，不管你是男人還是女人（女人更要注意），你要考慮的不僅僅只是你現(xiàn)在的狀態(tài)戴卜，更要對資產(chǎn)逾条，未來有一個大概的規(guī)劃。有了房子投剥，也就意味著有了家师脂。

購房前，你要知道購買項目的：

產(chǎn)權(quán)年限：住宅為70年薇缅，公寓為40年(少數(shù)為70年）危彩。

一手房：住宅首付款=總房款x20%（30%）

公寓首付款=總房款x40%（50%）（不可用公積金）

二手房：住宅首付款=總房款-二手房評估價x80%（70%）

≈總房款x32%（41%）

Ps：二手房評估價=85%總房款

【在哪買】

買房涉及的資金龐大，可供選擇多泳桦。具體看自己對于房子的需求是什么汤徽。資金是買房的第一要素！其次考慮項目周邊的環(huán)境是否安全舒適宜居灸撰，交通便利谒府，教育醫(yī)療配套完善拼坎，是否容易轉(zhuǎn)手（首套房特性），上班距離短完疫。

牢記：

城市：一線>二線>三線

地區(qū)：市區(qū)>郊區(qū)>鄉(xiāng)鎮(zhèn)>農(nóng)村

交通：地鐵口>公交站>主干道路

環(huán)境：好>差

買房是一件非常個人化的東西泰鸡，有些人在意環(huán)境，有些人在乎交通是否便利壳鹤，所以在買房之前一定要考慮自己的需求盛龄。

性價比沒有高低之分，主要看自己看中的是什么條件芳誓，并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)余舶。

在資金不太充裕的情況下，可供選擇的項目不多锹淌，那就需要調(diào)整一下自己的某些要求【為何買】

明確自己的需求匿值！

買房無非是自住，投資（本文暫時不討論這個買房因素）

自茁赴凇：丈母娘要你買（婚房）：必須買

從郊區(qū)到市區(qū)挟憔，小房換大房（改善房）：應(yīng)該買

在更好的地方扎根，獲得當(dāng)?shù)厝烁＠☉艨诜浚嚎梢再I

不想租房烟号，手頭又有錢（轉(zhuǎn)移房）：理性買

【何時買】

內(nèi)因：

家庭意見達(dá)成一致绊谭。

結(jié)婚前——婚房

孩子上學(xué)前——學(xué)區(qū)房

本人換工作后——更容易貸款

家庭可用資產(chǎn)大于首付，且滿足日后承擔(dān)貸款壓力不大的條件

不希望錯過未來可能的上漲褥符，又能接受今后或許的震蕩龙誊。

外因：

①看準(zhǔn)營銷節(jié)點：

時間：年中，年底喷楣，甚至是季度趟大。有些房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)過程中，投入的資金包括銀行的貸款铣焊，所以在年中逊朽，年底，甚至是每個季度（4個月）會有些促進(jìn)成交曲伊，吸引買家的營銷手段來幫助開發(fā)商收回成本叽讳。

措施：打折，銷售策略坟募，特價活動岛蚤，開盤，尾盤清貨懈糯，大型房地產(chǎn)開發(fā)商推出低于市場價格的項目的營銷策略涤妒。

案例：2016年11月恒大入股萬科，龐大的資金回籠需求赚哗。當(dāng)時東莞莞城住宅均價為￥16000/㎡她紫，在2016年12月東莞南城恒大華府項目推出￥4500/㎡-￥5000/㎡的商鋪硅堆，￥9800/㎡的精裝公寓，相比較當(dāng)時的房價贿讹，該項目立即售罄渐逃。

②房價上漲通道：傳言——規(guī)劃——動工——建成。

③項目地段好民褂，大多數(shù)的銷冠項目并不是因為產(chǎn)品茄菊，而是靠近地王或樓王銷售。所以當(dāng)一個項目周邊即將有土地拍賣赊堪，意味著該土地周圍的項目將調(diào)整價格买羞，在此之前下手，是很好的選擇雹食。

④限購限貸，或兩者取其一的城市期丰，房價是在上漲的情況下才會有這樣的政策調(diào)控群叶，在近10年，選擇購買在這些城市的項目钝荡，只需要考慮漲幅速度問題就好街立。考慮個人資金問題的前提下埠通，越早買赎离，價格越低。

⑤一個項目端辱，一期會賣的比一期貴梁剔。不到生死存亡萬不得已的境地，開發(fā)商是不會降價的舞蔽。

⑥二手房價荣病，房租和一手房價總是呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

大多數(shù)情況下渗柿，一手房價：市場→房地產(chǎn)商→房價

二手房價个盆、房租：市場→房價

所以二手房價真實且先于一手房價提前變化。

⑦交通早晚會便利朵栖，有了政策的明確指示颊亮，就買吧。早早占據(jù)環(huán)境好的地方陨溅，對自己百利而不一害终惑。

⑧有一個從事房地產(chǎn)營銷的朋友。

【怎么買】

①能用公積金貸款就不用商業(yè)貸款声登。公積金放在銀行沒有利息狠鸳，不用來買房子就沒用揣苏，用來買房子至少可以掙利息。

②年輕人以后的收入會越來越大件舵，選擇等額本息好過等額本金卸察。

原因：如圖所示：

沒有太多存款的年輕人，選首付2成（最好）/3成铅祸，還款年限30年坑质，收入水平因年齡增長而增長，那么則意味著越到后面临梗，還款能力越強(qiáng)涡扼，同時年輕的時候，錢的資源很少盟庞，自己的錢很值錢吃沪，銀行的錢不值錢，用發(fā)展的眼光看中國的房地產(chǎn)市場什猖，買了之后票彪，增值屬性隨年限增強(qiáng)，而人民幣跑不贏通貨膨脹不狮，所以用等額本息比等額本金要好降铸！

【買什么】

買房并沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，沒有最好的戶型摇零，只有最合適的戶型推掸！

老人：大平層，朝南臥室驻仅。

原因：

①年紀(jì)大谅畅，走樓梯走上走下不太安全。

②老人機(jī)通常都喜歡熱鬧雾家，大平層的戶型能夠讓一家人都在一個公共空間活動铃彰。

③老人一般不喜歡吹空調(diào)，朝南臥室能夠讓老人照到太陽芯咧，冬暖夏涼牙捉。

小年輕：戶型滿足需求，未來入住人數(shù)

①戶型最重要的是能夠滿足需求敬飒。大多數(shù)年輕人一般選擇的是戶型方正的房子邪铲，但有些年輕人比較喜歡在房子里面看到不同的風(fēng)景，所以最重要是看自己的需求无拗。

②開放二胎后带到，有些家庭考慮二胎，那就需要一個四居室的房子英染，如果不考慮二胎揽惹，只生一個小BB的話買三房就夠了被饿。

③不限購地區(qū)，第一套房可以考慮商住型住宅搪搏，長久以后再考慮70年產(chǎn)權(quán)的房子狭握。而買得起又等得起的剛需者，買一手房最好疯溺。但總的來說還是要因人论颅，地，資金而異囱嫩。

對于剛需房恃疯，早買晚買都得買。地產(chǎn)界有這么一句話：昨天的房價永遠(yuǎn)最便宜墨闲。因為你買遲一天今妄，你就少享受一天，而對于金錢來說鸳碧，遠(yuǎn)沒有時間重要蛙奖！我不是在勸大家該買房了，而是想要提醒有需要的你杆兵，別忘記將來的生活。

問題解答

1仔夺，資金有限的情況下琐脏，是否越早買房越好？

2016年全國大部分地區(qū)房價狂漲之后缸兔，某些房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫日裙，資金并不是考慮買房的唯一因素，但是如果是剛需房惰蜜，那就買吧昂拂！早買晚買都得買。

2抛猖，我在深圳寶安工作格侯，深圳房價太高，考慮去中山買房财著，自住加投資型联四。但是又沒什么錢，買商住型的公寓還是住宅呢撑教？

中山是不限購不限貸的城市朝墩，買房子首付只需要付20%的總房款就行。關(guān)于這個問題要分開考慮：

①以后是否長期留在深圳伟姐？

是：買70年產(chǎn)權(quán)的住宅收苏。

否/不確定：買公寓亿卤。

②是否一家人都在深圳？

是：買70年產(chǎn)權(quán)住宅鹿霸。住起來舒服排吴，也能夠為以后孩子的問題提前做決定。

否：買70年產(chǎn)權(quán)住宅杜跷。公寓首付為項目總房款的40%/50%傍念，加上中山現(xiàn)在價格不太高，考慮的又是自住加投資葛闷，等到深中通道開通憋槐，寶安過去也很方便，投資來說淑趾，住宅更容易轉(zhuǎn)手阳仔。

3，女孩子買房會很難嫁扣泊，因為在某方面說明這些經(jīng)濟(jì)獨立的未婚女青年已經(jīng)超過一部分男生近范，那么如何看待女孩子買房？

首先我認(rèn)為女孩子買房子這件事就非常值得尊重延蟹，說明她們經(jīng)濟(jì)上已經(jīng)獨立评矩，但是考慮到以后結(jié)婚的問題，就需要好好協(xié)商一下阱飘，婚前的財產(chǎn)是否要做公證斥杜？結(jié)婚了房子放著也是放著，那就要考慮買容易出租的地方或者是容易轉(zhuǎn)手的地方沥匈。

關(guān)于第二個問題蔗喂，我的同事靜瑜說：“沒必要有這樣的負(fù)擔(dān)吧。房子其實也只是一個商品高帖。有能力買房的女孩子缰儿，不應(yīng)該因此難嫁。反而應(yīng)該可以因為有更好的投資實際散址，和對生活品質(zhì)的更高要求和駕馭能力乖阵，應(yīng)該要遇到更好的男士才對啊≡铮”

總而言之义起，還是看你自己的具體需求。

今天的 強(qiáng)勢科普就到這里了师崎。房子涉及的數(shù)額巨大默终，買房之前需要好好留意，看清楚，買的安心齐蔽，住的舒適两疚。希望你不止買人生第一套房啦！

以后還是會說說關(guān)于房子的那些事含滴，租房诱渤，投資，房地產(chǎn)工作······想了解啥谈况？那就趕快關(guān)注吧勺美！

謝謝你陪我見證這一路的波瀾與壯闊。

這是一口挖不完的深井碑韵。?

M札記·這是一口挖不完的深井