作者 風(fēng)云
本文探討以下幾個問題
01 中國非理性的高房價
02 支持高房價的那些謊言
03 人性的貪婪和恐懼才是高房價的背后推手
04 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗和教訓(xùn)
05 遏制房產(chǎn)投機(jī)的釜底抽薪之計
01 中國非理性的高房價
只要打開新聞媒體楔敌，經(jīng)常出現(xiàn)的搏眼球信息就是中國的高房價啤挎！
看看現(xiàn)在三四線城市，稍微好一點(diǎn)的房子4卵凑、5千甚至7庆聘、8千，大城市平均房價近萬勺卢，北上廣深特大城市比如上海均價4.5萬掏觉，深圳新建房基本都是8、9萬起步值漫。普通老百姓難以承受這么高的房價澳腹，有的家庭孩子結(jié)婚，需要舉家拿出全部積蓄才能湊滿首付杨何，其余的錢就得通過30年努力工作還清酱塔。許多人感嘆說中國人被綁在高房價上了。
那么是不是現(xiàn)在的房子成本高呢危虱？不羊娃。按照2017年的普通房子造價成本核算，應(yīng)該每平方米在900（普通多層埃跷，其中室外配套費(fèi)按30蕊玷、土地費(fèi)200計入）到2200（高層和小高層邮利，其中室外配套費(fèi)按300、土地費(fèi)525計入）元垃帅。平均1600元左右延届。其中已經(jīng)包括了開發(fā)商的廣告費(fèi)。如果特別高檔小區(qū)贸诚，配套費(fèi)再加上400元足夠了方庭。也就是平均不到2000元的成本。
據(jù)說現(xiàn)在大城市的建房用地指標(biāo)已經(jīng)用完了酱固，要建房只能向有建房指標(biāo)余額的城市去買械念。這個用地的價格比較高。比如上海向江蘇購買用地指標(biāo)运悲，每畝90萬元龄减，換算下來每平方1350元。也就是說班眯，即使在上海正常房子成本也在3000元左右欺殿。
跟成本相比，房價高得離譜鳖敷。所以中國的富豪都集中在房地產(chǎn)脖苏。
那是不是我國現(xiàn)存的房子不夠住呢？根據(jù)統(tǒng)計定踱，從1998年國家開始發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)一直到2016年棍潘，這18年所建造的房子新增量一共97.9億平方米，按每套房子75平方米住三口之家來計算崖媚，可以住下4億人口亦歉。這只是新增量的部分。原有的老房子和除此之外各種各樣的小產(chǎn)權(quán)房：如農(nóng)民的宅基地房畅哑、集資建房肴楷、單位分配的經(jīng)濟(jì)適用房以及其他的私人建房（不計入國家統(tǒng)計）等等，是這個量的三倍之多荠呐。
也就是說赛蔫，我國現(xiàn)有13億人口，現(xiàn)房已可以住下16億人口泥张。所以鬼城出現(xiàn)了呵恢。
價格和數(shù)量已經(jīng)走到頭了的房地產(chǎn)，房價早就進(jìn)入了非理性上漲階段媚创。
02 支持高房價的那些謊言
房價高到離譜渗钉，政府開始出手遏制高房價。但在房地產(chǎn)周圍的輿論空間中有一種巨大的博弈力量钞钙，充滿了炒作鳄橘、謊言和欺騙。有人通過媒體不斷地說中國的房價還沒有漲到頭瘫怜，還會繼續(xù)上漲术徊。
第一個理由是：房地產(chǎn)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)宝磨，如果房價下跌或者崩盤盅安，與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈條就會萎縮甚至斷裂，國家的經(jīng)濟(jì)要崩潰啦别瞭！
盡管老百姓在高房價下忍受著巨大痛苦，就像一個人雙腿發(fā)抖地舉著千斤重?fù)?dān)蝙寨，眼看支持不住了晒衩，可是旁邊還在叫：挺浊酵帷！挺缀绶啤靠胜！不然就會被壓死！
難道一直舉著重?fù)?dān)就不會被壓死嗎毕源？死得更快浪漠！可是支柱產(chǎn)業(yè)崩潰了，國家就要崩潰霎褐，大家一起完蛋址愿！所以為了國家，還是再支持一會兒吧冻璃。
是嗎响谓？你相信嗎？我相信——我相信這個崩潰論是謊言省艳！沒錯歌粥，崩潰論就是謊言。
咱們先看國外的事實：美國經(jīng)歷了房產(chǎn)次貸風(fēng)波拍埠，日本也經(jīng)歷了房產(chǎn)下跌失驶、崩潰，可是他們完蛋了嗎枣购？沒有嬉探。兩個國家現(xiàn)在都活得好好的擦耀。因為很簡單，房地產(chǎn)不能決定一個國家的最終命運(yùn)（那只是房地產(chǎn)商幻想房價永遠(yuǎn)上漲的美夢）涩堤。
其次眷蜓，中國這么大，不能只有一個房地產(chǎn)作為國家的支柱胎围，農(nóng)業(yè)吁系，制造業(yè)，信息產(chǎn)業(yè)白魂、服務(wù)業(yè)汽纤、旅游業(yè)、消費(fèi)……福荸，也是國家的支柱蕴坪。支柱產(chǎn)業(yè)之間必須保持某種平衡，否則大廈就會傾斜敬锐。
換句話說背传，現(xiàn)在國內(nèi)房地產(chǎn)一家獨(dú)大，畸形發(fā)展台夺，擠壓了其他產(chǎn)業(yè)的生存空間径玖，把國家經(jīng)濟(jì)和老百姓生活都綁架在房地產(chǎn)這架馬車上，一旦發(fā)生問題社會將面臨大的動蕩颤介，這才是國家面臨的真正危險梳星，弄不好才會引起崩潰。
第二個理由是：老房子需要更新?lián)Q代丰泊。但實際棚改并不會拉高房子成本始绍。一、可以回遷亏推，二，就算是貨幣拆遷也沒有問題吞杭。置換出來的土地可以蓋高層，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原來面積绢掰。這樣就可以原地消化更新?lián)Q代的費(fèi)用滴劲。再說只要造房材料沒有漲價，房子憑什么漲價鲁捏？
第三個理由說萧芙，中國的城市化率只有百分之三十，還有漫長的路要走动羽。但實際上當(dāng)前中國的城市化率究竟是多少曹质、達(dá)到多少才算是完成擎场？這些很模糊几莽，還都在探討之中。
第四個理由是丈母娘理論站欺，也就是剛需纤垂。剛需是永遠(yuǎn)存在的，但是難道只要有剛需房子就得漲價贾虽？
可是就有人利用這些含糊理由蓬豁、模糊數(shù)據(jù)菇肃，用各種各樣的手法（炒房的技巧你懂的），將房價炒作上去蟆技，房產(chǎn)的泡沫產(chǎn)生了，而且越來越大聊品。
房價產(chǎn)生泡沫的一個最忽悠人的理由就是城市土地資源稀缺翻屈。房產(chǎn)專家們說買房最重要的是地段妻坝，地段，地段厘贼！所以一線城市一環(huán)十萬圣拄、二環(huán)八萬，三環(huán)六萬岳掐，六環(huán)也要兩三萬串述。
年輕人發(fā)現(xiàn)：盡管他們努力奮斗寞肖，也越來越買不起大城市的房子了。但是等回頭再看自己老家房子觅赊，發(fā)現(xiàn)也買不起了——小城市房價長得飛快：四五千琼稻，六七千，甚至近萬都不稀奇规脸。
小城市也是資源稀缺嗎莫鸭？不横殴！這是比價效應(yīng)卿拴。繁華地帶房價高了影響到周邊地區(qū)堕花，然后不斷繼續(xù)擴(kuò)大影響缘挽。再說呻粹，就是不稀缺也可以人為讓它稀缺。土地就這么些腮郊，等到周圍都蓋滿了筹燕，房價只能越長越高，你不買也得買过咬，否則就別想結(jié)婚援奢。精明的開發(fā)商早早預(yù)見到這一點(diǎn)忍捡，趁著大家還傻傻的看著大城市黃金地段的時候切黔，已經(jīng)悄悄地把資金撤出來，包抄了后路凌埂。
03 人性的貪婪和恐懼才是高房價的背后推手
在老百姓的一片疑慮瞳抓、痛恨之中伏恐，房產(chǎn)大佬篤定說：房子還要漲！漲横蜒！漲！房價還真跌跌撞撞起起伏伏地漲上去了仅炊。于是這些人就成了風(fēng)向標(biāo)谋逻。房價到底會不會繼續(xù)上漲，大家都要看他怎么說智哀。
這讓人細(xì)思恐極瓷叫，難道世界上真的有神仙送巡，能夠十幾年如一日地正確的預(yù)測？
有次氨，也沒有摘投。因為萬法唯心造犀呼，瘋長的房價體現(xiàn)了人性的瘋狂。這些大佬深刻研究了人性坐儿，能預(yù)測人性的走向宋光，這就能預(yù)測未來。在人們從貧窮走向富裕的道路中逛漫，什么最有吸引力？就是錢尽楔。錢刺激了人的貪心，貪心讓人覺得錢越多越好阔馋。什么能讓人有掙大錢、且輕松掙大錢的希望呕寝，這個東西就一定能瘋狂地火起來。
有個百度網(wǎng)友在某篇文章后面留言說：”……并不是剛需使房子上漲那么大下梢，我身邊的人，和朋友身邊的人孽江，幾乎都是兩套三套，四套岗屏，有的朋友還有七套房子……。人們已經(jīng)深刻的認(rèn)為上班不如買房这刷，做生意不如買房，開公司不如買房暇屋，務(wù)農(nóng)不如買房，房子住不完也要買個房投資咐刨，房子成為了收入穩(wěn)定賺錢快的投資產(chǎn)品，所有人都想盡辦法借錢所宰、小貸、辦信用卡仔粥，就是要多買房……”躯泰。
貪婪造成房產(chǎn)供不應(yīng)求的虛假繁榮景象麦向。貪婪背后還隱藏著對房價不斷上漲的恐懼客叉。人的貪心和恐懼话告，就是房產(chǎn)大佬所說的房價還要漲漲漲的根本動力沙郭。
有人強(qiáng)調(diào)說病线，房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)有極大的拉動作用鲤嫡，要想富強(qiáng)，修路建房惕耕。所以房價上漲中诫肠，地方政府是重要推力。開發(fā)商賣房惭缰，地方政府賣地漱受，這樣一輪輪操作骡送，把房價推上去。
一些城市房子賣不掉虐先，當(dāng)?shù)卣扇∫泼裾吲煞蟆ⅰ睋屓舜髴?zhàn)”篮愉，既降庫存又抬升了房價。
所謂的拉動作用說到底是為了gdp猪勇。造房子颠蕴，農(nóng)民工助析、原材料以及隨之而來的修路造橋商店娛樂設(shè)施等等各種項目都是gdp巴饧健锥惋！對官員來說开伏，gdp就是他們的政績，我國從來都是講究官本位的捅伤，gdp就是他們的官帽子巫玻。為了gdp地方官員還搞ppp仍秤，結(jié)果欠了一屁股的地方債。
適當(dāng)?shù)膅dp是好事凰浮，過度的gdp就剩個p（屁）啦苇本！gdp能看出空氣質(zhì)量嗎？能看出水和土壤的污染程度嗎笛厦？能看出工農(nóng)商制造消費(fèi)是否合理配置嗎裳凸？能看出貧富差距正在不斷加大嗎啥么？能看出老百姓生活到底快樂幸福嗎？
現(xiàn)在的真實情況是：高房價、地方債疙剑、三角債、銀行濫發(fā)貨幣嚼蚀，地方經(jīng)濟(jì)陷入債務(wù)泥坑拔不出來。
04 房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)驗和教訓(xùn)
說到房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動弄捕，那些發(fā)達(dá)國家的房價不就應(yīng)該漲上天了嗎守谓！可恰恰相反您单，無論美國還是日本，他們房價都比中國低平酿。
為什么悦陋？因為他們征收房產(chǎn)稅。
房產(chǎn)稅是什么幸逆？就是每個在這個國家有私房的人秉颗，都要為所占據(jù)的資源付出一定代價送矩。房產(chǎn)稅對每個人都是平等的。小老百姓也好菇怀，高官也好爱沟，人才引進(jìn)也好匆背，反正只要有房子就得年年交稅。這就提高了持有房產(chǎn)的成本括享。個人如果持有太多的房產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)上不堪重負(fù)剩愧。如果拒絕納稅娇斩，就有牢獄之災(zāi)。
美國建國初期锦积，早在200多年前的１７９２年瓶殃，就有四個州征收房產(chǎn)稅。二十世紀(jì)初基矮，所有州都開始征稅家浇。兩百多年中一直保有這個稅種并且越來越完善碴裙，所以美國經(jīng)濟(jì)很發(fā)達(dá)，房價卻不算高——惡性炒房的機(jī)會一開始就被滅掉莺琳。這說明制定政策的人心性成熟惭等，對人性有相當(dāng)深刻的認(rèn)識办铡。
我們可以借鑒這個成功的經(jīng)驗。
反觀中國政府在1998年開始推動房地產(chǎn)發(fā)展的時候秤茅，沒有給惡意炒作房產(chǎn)制定有效政策底線童叠，導(dǎo)致如今房地產(chǎn)堆積了大量泡沫。這給我們一個極為重要教訓(xùn)撰豺。一個房產(chǎn)大佬能夠預(yù)見的拼余，為什么政府領(lǐng)導(dǎo)人沒有看到呢亩歹？
任何一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，必定是人的需要推動的亭姥，需求就是人性达罗。中國古訓(xùn)曰：人之初性本善静秆。實際上，人之初有性格無善惡扶认。因此后天環(huán)境對人影響非常大辐宾。人性之貪也是這樣膨蛮。如果任由貪心發(fā)展敞葛，一個人房子十套也不夠住，更何況可以當(dāng)做高息存款呢冒窍？
今后政府應(yīng)該在任何一個重要產(chǎn)業(yè)發(fā)展的開始階段就研究其發(fā)展趨勢豺鼻、人性之貪婪和恐懼造成的最壞可能性是什么，制定相應(yīng)的政策底線并且根據(jù)需要不斷修正谬莹，防止惡性發(fā)展。
說到底埠戳，一個好政府必然是深通人性并且能夠制定合理政策來引導(dǎo)人心的蕉扮。
05 遏制房產(chǎn)投機(jī)的釜底抽薪之計
現(xiàn)在回到本文題目上：房價太高泡沫太多怎么辦？目前的調(diào)控政策無非限購屁使、限貸奔则、甚至凍結(jié)，實踐證明治標(biāo)不治本酬蹋，房價反而越調(diào)越高范抓。
筆者認(rèn)為應(yīng)該從買房和賣房兩方面雙管齊下岸蜗，采取更有效的措施，加大遏制房產(chǎn)投機(jī)炒作的力度璃岳。
第一铃慷，征收房產(chǎn)稅，遏制買方投機(jī)洲鸠。正像網(wǎng)友所說馋缅，現(xiàn)在的高房價并非剛需造成，而是房產(chǎn)投機(jī)行為瘾腰，剛需被挾持其中覆履，不得已做了接盤俠。所以必須收取房產(chǎn)稅栖雾。
在保護(hù)剛需的優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，應(yīng)該對房子的持有者采取等級制稅收析藕，占房越多噪径，稅收級別越高，因為土地資源有限。所以房產(chǎn)稅對買方投機(jī)是釜底抽薪泡孩。
很多人說，中國土地不是私有吮播，所以房產(chǎn)稅不合理意狠。但國家現(xiàn)行政策是疮胖，滿七十年以后土地上的房子仍然歸房主，也可以留給后代院塞。只要這個政策延續(xù)下去性昭，就和土地私有差不多。
收取的房產(chǎn)稅給地方政府用于地方建設(shè)汹族，取之于民用之于民顶瞒。這樣就既打破了高房價高地價層層加碼的惡性循環(huán)，又推動了地方建設(shè)搁拙。
第二，加征暴利稅酪碘，遏制賣方投機(jī)盐茎。如果房產(chǎn)商的利潤超過一定程度，政府可以加收暴利稅字柠。這對賣方投機(jī)是釜底抽薪窑业。
因為說到底，房子的價格應(yīng)該是成本加合理利潤常柄，對嗎西潘？
有人會說喷市，房價大跌，人們的財富大幅縮水品姓，然后整個國家就崩潰了缭黔。這不可能。房子還在住别渔，老百姓還在勤奮工作惧互，生產(chǎn)還在發(fā)展喊儡，生活在繼續(xù)。資金和勞動力的改投使其他缺血產(chǎn)業(yè)逐步興盛起來买喧，還可以發(fā)展出新的產(chǎn)業(yè)，國家才能得以平衡持續(xù)發(fā)展今缚。
房價能夠趨于理性低淡，短期內(nèi)看起來財產(chǎn)縮水，但是大家終于可以從脫韁狂奔的馬車上松綁蔗蹋，反而安全；年輕人不再承受高房價的痛苦餐塘，這是造福后代唠倦。
至于房產(chǎn)涮较，就像杯子里的啤酒狂票，一開始有很多泡沫熙暴，靜置后慢慢就會平息周霉。啤酒還在，只不過從充滿泡沫的溢出的一杯俱箱，變成大半杯實實在在的液體狞谱。讓我們舉杯享受這真實的啤酒吧！
