房產(chǎn)稅已是大勢(shì)所趨俊犯，這是一個(gè)超級(jí)熱門(mén)話題妇多，被無(wú)數(shù)人整出各種聳人聽(tīng)聞的題目來(lái)吸引眼球⊙嘞溃可惜者祖，99%的文章都不靠譜，這里給大家做一個(gè)專(zhuān)業(yè)的可靠的預(yù)判绢彤。
首先羅列一下最近的官方的權(quán)威的表述：
“穩(wěn)妥的推進(jìn)房產(chǎn)稅立法”——關(guān)鍵詞：穩(wěn)妥七问。
“房產(chǎn)稅是地方稅”——關(guān)鍵詞：地方稅。
“房產(chǎn)稅按市場(chǎng)評(píng)估值征收”——關(guān)鍵詞：評(píng)估茫舶。
把這些關(guān)鍵詞串聯(lián)一起械巡，其實(shí)未來(lái)房產(chǎn)稅怎么征收，脈絡(luò)是非常清晰的。
“地方稅”坟比，未來(lái)房產(chǎn)稅一定是地方政府主導(dǎo)制定當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)稅具體細(xì)案，這也符合分類(lèi)調(diào)控的基本原則嚷往。
“穩(wěn)妥”——這是一個(gè)非常有意思的關(guān)鍵詞葛账。這個(gè)關(guān)鍵詞有幾層含義。第一皮仁，從時(shí)間層面上理解籍琳，既然是“穩(wěn)妥”，那么時(shí)間周期一定比較長(zhǎng)贷祈，目前大家公認(rèn)的時(shí)間周期是2020年左右趋急，距離當(dāng)下還有2—3年。第二势誊，從政治層面理解呜达，“穩(wěn)妥”就是不能影響社會(huì)穩(wěn)定，不能因?yàn)榉慨a(chǎn)稅的征收引發(fā)尖銳的矛盾沖突粟耻；第三查近，從經(jīng)濟(jì)層面理解，“穩(wěn)妥”就是房產(chǎn)稅征收應(yīng)該有清晰的規(guī)則與依據(jù)挤忙，不能含混不清霜威，被人詬病。
梳理出這三層含義册烈，房產(chǎn)稅的脈絡(luò)已經(jīng)有了一個(gè)大致的方向戈泼。
下面，我們?cè)倏纯吹谌齻€(gè)關(guān)鍵詞：“評(píng)估”赏僧。
“房產(chǎn)稅按市場(chǎng)評(píng)估值征收”——這個(gè)表述很清晰不歧義大猛，但是現(xiàn)實(shí)操作卻有很大的技術(shù)問(wèn)題。目前中國(guó)的房產(chǎn)僅從種類(lèi)而言就非常復(fù)雜淀零，包括商品房胎署、小產(chǎn)權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房窑滞、軍改房琼牧、集資建房……等等數(shù)十種，總體規(guī)模數(shù)十億平米哀卫，要徹底把這些房產(chǎn)完整的梳理清楚并給出準(zhǔn)確的“市場(chǎng)評(píng)估值”至少也要十幾年時(shí)間巨坊，房產(chǎn)稅不可能等待這么長(zhǎng)的時(shí)間，所以此改，如果在2020年之后要實(shí)現(xiàn)“房產(chǎn)稅按市場(chǎng)評(píng)估值征收”——那么趾撵，征收范圍只可能是非常有限的部分。
那么，那一部分的房產(chǎn)才是房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)的征收對(duì)象占调？
首先暂题，小產(chǎn)權(quán)房不大可能——如果小產(chǎn)權(quán)放也征收房產(chǎn)稅就意味著官方公開(kāi)認(rèn)可小產(chǎn)權(quán)房具有合法地位——這會(huì)涉及一系列的重大問(wèn)題；如果小產(chǎn)權(quán)房不可能究珊，那么普通商品房也不可能薪者。因?yàn)椋绻‘a(chǎn)權(quán)房不征收房產(chǎn)稅剿涮，而對(duì)普通商品房征收房產(chǎn)稅言津，從經(jīng)濟(jì)層面上看，必然導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)值大增取试，資金都涌向小產(chǎn)權(quán)房悬槽，地方賣(mài)地收入大減——這是地方政府無(wú)論如何不希望見(jiàn)到的。這里多說(shuō)一句瞬浓，我們政府的研究機(jī)構(gòu)做過(guò)無(wú)數(shù)次測(cè)算初婆，征收房產(chǎn)稅在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都無(wú)法替代地方直接賣(mài)地的收入，所以猿棉，任何地方政府制定房產(chǎn)稅征收條例時(shí)烟逊，就有一條不容動(dòng)搖的原則——房產(chǎn)稅征收這個(gè)“增量收入”不能影響賣(mài)地收入這個(gè)“存量收入”。另一方面铺根，一開(kāi)始就對(duì)普通商品房征收房產(chǎn)稅宪躯，涉及面太大，很可能引發(fā)尖銳的矛盾沖突位迂，這也不符合“穩(wěn)妥”的原則访雪。
所以，未來(lái)房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)首先征收的對(duì)象幾乎是呼之欲出——
高價(jià)商品房掂林。
如果是住宅臣缀，征收對(duì)象就是別墅與部分洋房、大平層等高端產(chǎn)品泻帮。
如果是商業(yè)精置，征收對(duì)象就是繁華地段的高價(jià)商鋪。
具體的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)與征收范圍就由地方政府根據(jù)本地實(shí)際在劃分锣杂，總體而言脂倦，一線、二線城市元莫，征收范圍會(huì)大一些赖阻，大致占當(dāng)?shù)厣唐贩靠偭康?0%——20%；三四線城市踱蠢，征收范圍會(huì)更小一些火欧，大致占商品房總量的10%以下。
征收金額，按照商品房市場(chǎng)評(píng)估值的1——3%不等苇侵，大概率會(huì)采用差別化稅率赶盔，房?jī)r(jià)越高，征收稅率越大榆浓。
未來(lái)房產(chǎn)稅按上述方式征收才是最符合官方表態(tài)的精神于未，最符合邏輯的。
首先哀军，對(duì)高價(jià)房征收不會(huì)引發(fā)尖銳的矛盾沖突——征收對(duì)象都是有錢(qián)人嘛，征收范圍小打却，那么“按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值”評(píng)估也就有了可操作性杉适，這兩者都很符合“穩(wěn)妥”的精神。最重要的是柳击，對(duì)高價(jià)房征收房產(chǎn)稅（再配套差別化稅率）猿推，可以很好的抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲——這就是“房住不炒”最好的長(zhǎng)效機(jī)制。
這么一套房產(chǎn)稅方案出臺(tái)是不是雞不鳴捌肴，狗不叫蹬叭？老百姓就慢慢適應(yīng)了房產(chǎn)稅這個(gè)稅種。
然后状知，
就是溫水煮青蛙秽五。
房?jī)r(jià)總歸會(huì)慢慢上漲的，房產(chǎn)稅出臺(tái)時(shí)設(shè)定的當(dāng)時(shí)“高房?jī)r(jià)”饥悴，過(guò)幾年或者10年后坦喘，慢慢的越來(lái)越多的房子將達(dá)到這個(gè)“高房?jī)r(jià)”的標(biāo)準(zhǔn)，地方政府房產(chǎn)稅的征收范圍就越來(lái)越大西设，收入就越來(lái)越高瓣铣，總有一天會(huì)超過(guò)賣(mài)地收入——屆時(shí)，地方財(cái)政對(duì)賣(mài)地的依賴(lài)將實(shí)現(xiàn)完美轉(zhuǎn)型贷揽，這將進(jìn)一步打開(kāi)我們國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)體制的改革空間棠笑。
最后補(bǔ)充三點(diǎn)。
其一禽绪，未來(lái)即使越來(lái)越多的房子將達(dá)到房產(chǎn)稅征收的標(biāo)準(zhǔn)蓖救，普通商品房或者剛需首套房也不用擔(dān)心會(huì)繳納房產(chǎn)稅——為了保持社會(huì)的穩(wěn)定，國(guó)家一定會(huì)立法對(duì)普通家庭的居住權(quán)進(jìn)行基本的保障印屁。比如藻糖，規(guī)定家庭成員每人多少平米免稅抵扣面積等等。
其二库车，房住不炒巨柒！房住不炒！房住不炒！重要的事情說(shuō)三遍洋满。
2011年冰冷之后晶乔，所有人咨詢我投資建議時(shí)，我都建議買(mǎi)房牺勾；但是16年年末17年年初開(kāi)始我的建議就變成“自住買(mǎi)房什么時(shí)候都可以正罢，投資買(mǎi)房就沒(méi)必要了”，這個(gè)建議比“房住不炒”還早幾個(gè)月∽っ瘢現(xiàn)在看來(lái)翻具，這些建議都是非常有遇見(jiàn)而且非常準(zhǔn)確的。
這屆管理層是很厲害的回还，上屆年年喊著“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖”基本都是扯淡裆泳，這屆提出“房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制”則是大家手筆。比如先是凍結(jié)交易時(shí)間——“房子交易必須在產(chǎn)權(quán)證辦理2年后”柠硕，如果是新房工禾，大致就是4—5年時(shí)間，你2017年買(mǎi)房蝗柔，能夠交易的時(shí)間就是2022年之后闻葵，二手房也要3年，你2017年買(mǎi)房癣丧，能夠交易的時(shí)間也是2020年槽畔，2020年恰好是房產(chǎn)稅出來(lái)的時(shí)間——屆時(shí)一道紅線劃出來(lái)，“商品房?jī)r(jià)格達(dá)到XXX元/平米繳納房產(chǎn)稅”胁编，這個(gè)XXX元/平米就是當(dāng)?shù)叵喈?dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間房?jī)r(jià)的天花板竟痰！即使你以略低于這個(gè)價(jià)格出售房子理論上還有利潤(rùn)，但是算算幾年持有房子的資金成本掏呼、銀行利率坏快，各種稅費(fèi)，不倒貼都是萬(wàn)幸了憎夷！
其三莽鸿，房產(chǎn)稅對(duì)開(kāi)發(fā)商才是真正的大殺器，對(duì)傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式將是一種顛覆拾给。過(guò)去對(duì)發(fā)展商而言因?yàn)楦鞣N原因往往持有了大量商業(yè)祥得，因?yàn)槲覀兊亩愂阵w系主要在交易環(huán)節(jié)征稅，開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)一般是沒(méi)有稅收的蒋得，即使稅務(wù)部門(mén)按照估值征收所得稅與土地增值稅也比正常出售稅收少得多级及，一旦房產(chǎn)稅出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商持有大量的商業(yè)物業(yè)將大大提高持有成本额衙，所以饮焦，未來(lái)商業(yè)物業(yè)的拋售將加劇怕吴，疊加互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的沖擊+商業(yè)物業(yè)存量遠(yuǎn)超過(guò)城市人口的增量，所以县踢，商業(yè)價(jià)值在未來(lái)將呈貶值趨勢(shì)转绷。
