隨著政府持續(xù)推進(jìn)，租賃市場不斷完善檬嘀，對于租客而言槽驶，租房選擇長租公寓尤其是集中式公寓已經(jīng)成為一種潮流，更是年輕人樂于接受的生活方式枪眉。
但是對于集中式公寓而言捺檬，從項(xiàng)目改造、租金定位贸铜、公寓運(yùn)營管理以及租客體驗(yàn)來說堡纬，公寓主怎么做才能拿到租客“芳心”，同時又能保障基本收益和最終盈利卻至關(guān)重要蒿秦。今天湯司令給大家?guī)硪环輰?shí)際的集中式公寓運(yùn)營策劃案烤镐，帶領(lǐng)大家從最真實(shí)的長租案例去了解集中式公寓的運(yùn)營和管理。
長租崛起!公寓行業(yè)的發(fā)展趨勢
大顛覆!大城市相繼出臺租房落戶的政策棍鳖，立足解決于大城市的租賃市場的供需矛盾;
大進(jìn)步!相繼有小米炮叶，萬科等多家上市公司，進(jìn)軍公寓租房領(lǐng)域渡处，因?yàn)檫@塊蛋糕很大镜悉，現(xiàn)在國家扶持正處于風(fēng)口之上;
大方針!未來對于對品牌公寓的認(rèn)證條件，市場的準(zhǔn)入門檻等標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確和細(xì)化医瘫，消除黑中介侣肄，群租等租房亂象;
大時代!現(xiàn)在中國的GDP每年上漲都在世界前列，中國人的消費(fèi)水平也慢慢進(jìn)入到一個輕奢的消費(fèi)時代醇份。
所以稼锅，對于居住環(huán)境的提升吼具，也是未來的必然趨勢。
一份100分的集中式公寓運(yùn)營策劃案
1公寓定位
TY公寓是深圳的一家集中式長租公寓矩距，房東拿下整棟樓并對房間進(jìn)行整體裝修設(shè)計拗盒，配備統(tǒng)一服務(wù)。公寓定位為一個面向現(xiàn)代都市青年居住锥债、生活陡蝇、交友的社區(qū)。通過“社群”概念哮肚，再加上智能硬件毅整、精裝軟裝設(shè)計等特色打造，
為所有租客提供良好的社交平臺绽左，而不僅僅是單純的居住產(chǎn)品。
為了保障租客能夠想出融洽艇潭，公寓在招租時設(shè)定了“三不租”：45歲以上的不租,帶孩子的不租,不愛交朋友的不租拼窥。
2XX公寓周邊競品分析
對于公寓而言，一個合理的價格是能夠保證盈利和出租率的重要因素蹋凝，想要為公寓制定一個合理的價格就要做到知己知彼鲁纠，了解周邊租房產(chǎn)品品質(zhì)和價格。
農(nóng)民房：
LX花園單間;不帶電梯900鳍寂，帶電梯1100元/月
特點(diǎn)：空房為主
附近公寓：
單房：DSTY公寓 1600元/月;JH公寓2280元/月;NY公寓2180元/月
商品房：
SH花園
兩房一廳：4200-5000元/月不等;合租單間：2100-2500元/月
就該區(qū)域房源而言改含，大家所面臨的環(huán)境和租客是一樣的。評估周邊環(huán)境迄汛，此區(qū)域交通通勤可以達(dá)到70分捍壤，相關(guān)生活配套設(shè)施比較完善，可以達(dá)到90分鞍爱，就地段而言地段鹃觉，可以達(dá)到80分。
3如何定價
定價6原則
租金價格取決于價值不取決于成本;
租金價格對應(yīng)切實(shí)的服務(wù);
價格可控范圍內(nèi)具有可比性;
調(diào)整價格務(wù)必調(diào)整服務(wù);
價格差異是盈利關(guān)鍵;
提高利潤必然影響出租率睹逃。
最終定價
單房：
簽約一年2299元/月盗扇，簽約6-9個月2399元/月，簽約1-3個月2499元/月沉填。
一房一廳：
簽約一年;2599元/月疗隶，簽約6-9個月;2699元/月，簽約1-3個月;2799元/月
兩房一廳：
簽約一年2899元/月翼闹，簽約6-9個月2999元/月斑鼻，簽約1-3個月3299元/月。
4營銷目標(biāo)
單間租金價格：2299元/月
銷售期限：38天
出租率：大于95%
運(yùn)營成本：10萬
5銷售方案：根據(jù)消費(fèi)心理學(xué)設(shè)計8大方案
物質(zhì)獎勵：
人都有愛貪小便宜的心里橄碾，采購了一些不同的小禮品卵沉，如鑰匙扣颠锉，手機(jī)扣，地毯史汗，搬家包裝袋琼掠，深圳通卡套鑰匙毛絨掛件等，針對簽約的客戶免費(fèi)贈送停撞。
概率事件：
人都喜歡相信命運(yùn)或運(yùn)氣瓷蛙，所以針對來看房的人給予每人搖取轉(zhuǎn)盤抽獎的權(quán)利，且只有一次機(jī)會戈毒，獎品有幾百元的減免租金艰猬，送網(wǎng)費(fèi)，管理費(fèi)埋市，送小禮品等冠桃。
營造稀缺：
人對充裕的東西都是沒有感覺的，比如空氣道宅，但對于稀缺的東西往往能帶來更強(qiáng)烈的刺激食听，好的房型給一些限時優(yōu)惠活動，比如簽約前10名的租客污茵，都會有相應(yīng)的優(yōu)惠活動樱报。
激發(fā)競爭：
人的本能就是渴望更強(qiáng)，競爭和比拼永遠(yuǎn)是人的天性泞当，對于比較好的稀有的房型迹蛤，采取預(yù)招租的策略，競拍心理價位襟士，截止7天后對外招租盗飒，報價最高的獲得這間房的居住權(quán)。
炫耀獵奇：
大部分女生都是喜歡拍照并發(fā)朋友圈炫耀的陋桂，針對簽約女租客箩兽，拍簽約照歡迎入住，然后免費(fèi)修圖P圖章喉，要求就是希望租客可以幫公寓轉(zhuǎn)發(fā)朋友圈汗贫。
強(qiáng)烈情緒：
對于簽約入住的用戶，重視簽約儀式秸脱，首次搬家入住落包，首次看房等具有紀(jì)念意義的時間點(diǎn)，都需要公寓管家做出特別的小活動摊唇，充分讓客戶感受到不一樣的氛圍咐蝇。
重視尊重：
對于初到深圳看房的人，管家都會親自派車去接送巷查，因自己原因不能提供車輛就讓客戶自己打車過來公寓報銷費(fèi)用有序，充分讓客戶感受到被尊重渴望他入住的感覺抹腿。
制造對比：
通過一系列的對比，突出某個房型的優(yōu)點(diǎn)和某種服務(wù)的超值感旭寿，進(jìn)而給與一個客戶進(jìn)行決策的理由警绩，高和低，大和小盅称，顏色對比肩祥。
14個招租渠道
招租可以選擇：蘑菇租房、58同城缩膝、趕集混狠、豆瓣、小組疾层、QQ群發(fā)将饺、軟件、微信痛黎、公眾號俯逾、新浪微博、咸魚租房舅逸、兼職發(fā)帖團(tuán)隊、大學(xué)生地推皇筛、中介公司琉历、廣告投放、資源互換水醋、招租團(tuán)隊旗笔、關(guān)鍵字優(yōu)化等錢渠道。
6運(yùn)營核心
租客運(yùn)營：微信群運(yùn)營拄踪、公眾號運(yùn)營
活動運(yùn)營：
線上活動：微信群蝇恶，在線游戲;
線下活動：聚會，聚餐惶桐，桌游撮弧，聯(lián)誼等;
資源運(yùn)營：
對外——智能硬件供應(yīng)商、網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商消防姚糊、公安贿衍、街道、網(wǎng)格管理系統(tǒng)供應(yīng)商;
對內(nèi)——電梯 戶外廣告快遞服務(wù)電梯廣告外賣桶裝水金融服務(wù)救恨。
7理論和工具
蘑菇伙伴
公寓saas系統(tǒng)——蘑菇伙伴管理系統(tǒng)贸辈，一手掌握錄房管房招租合同收款數(shù)據(jù)租后7個環(huán)節(jié)。
智能化的管人：
1肠槽、可以通過系統(tǒng)直白的表達(dá)出租客的預(yù)約和預(yù)定訂單;
2擎淤、可以的清晰的查詢出任一房間租客的物業(yè)信息奢啥，避免了消息遺漏，造成租客不滿的行為;
3嘴拢、可以及時的觀察到租客的意向信息桩盲，避免了租客流失的現(xiàn)象。
智能化的管房：
1炊汤、可以添加房東名下愿意出租的任何地產(chǎn)正驻，而且通過圖表可以做到一目了然;
2、可以隨時切換到任意一家名下的公寓抢腐，查看其出租和物業(yè)的情況;
3姑曙、可以清晰的展示出業(yè)主的賬單，以及對于他們的統(tǒng)一管理迈倍。
智能化的管錢:
1伤靠、可以做到流水透明化，可以清楚的看到每一筆的公寓流水啼染，支付方式和日期;
2宴合、可以通過圖表清晰的表達(dá)出整個公寓的運(yùn)營情況，確保錢財?shù)膩砺泛腿ハ?
3迹鹅、可以通過資料審核卦洽，設(shè)置權(quán)限，保證了資金的安全性斜棚。
云丁門鎖
云丁門鎖：通過手機(jī)阀蒂、指紋、密碼等多種智能方式解鎖弟蚀。
產(chǎn)品：云丁公寓門鎖蚤霞、云丁公寓電表、公寓水表义钉、智能網(wǎng)關(guān)
系統(tǒng)：設(shè)備管理系統(tǒng)——房東端;設(shè)備管理系統(tǒng)——租客端
8運(yùn)營人員配置
運(yùn)營團(tuán)隊：專業(yè)熟練掌握公寓管理系統(tǒng)的運(yùn)營人員昧绣。
配備人員：
銷售期：1個店長，2個管家捶闸，4個兼職夜畴，一個保潔，一個保安删壮，一個水電工
運(yùn)營期：2個管家斩启，一個保潔，一個保安醉锅，一個水電工
設(shè)計期間：待定
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