前天作者在自媒體發(fā)表文章《民法典：物管公司不能向小區(qū)共有區(qū)域停車收費晌畅，除非業(yè)主大會授權(quán)》，引起了讀者的極大反響寡痰，就網(wǎng)友提出的普遍性問題抗楔，特公開撰文解答一下。網(wǎng)友提問
民法典的這些規(guī)定以前有沒有拦坠？物業(yè)公司以前這樣做合法嗎连躏？我們能不能要求他們退停車費？
小區(qū)就憑與業(yè)委會偷偷簽訂了一份承包協(xié)議贪婉，就用小區(qū)的道路和運動場收了十年停車費反粥，這是合法的嗎？業(yè)主可以不交停車費不疲迂？
物業(yè)換個名稱，不叫停車費莫湘，叫管理費尤蒿、清潔費，不是一樣都把錢收了嗎幅垮？哪里管得著腰池。
還有網(wǎng)友質(zhì)疑：物權(quán)法實施十多年了都沒有用，民法典就有用了嗎？
我們小區(qū)沒有成立業(yè)主大會示弓，怎么辦讳侨？
我們先來看法律規(guī)定：
一、 規(guī)定不是現(xiàn)在才有奏属，在物權(quán)法時代早有類似的規(guī)定跨跨，僅僅是在形式上不同而已。有的項目規(guī)定更加嚴格了囱皿。
07年物權(quán)法第七十四條 車位勇婴、車庫的規(guī)定
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位嘱腥、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要耕渴。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有齿兔。
第七十六條 業(yè)主決定建筑區(qū)劃內(nèi)重大事項及表決權(quán)
下列事項由業(yè)主共同決定：（七）有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項橱脸。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意分苇。
09年最高人民法院《關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第七條 改變共有部分的用途慰技、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分组砚，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項吻商，應當認定為物權(quán)法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權(quán)利的“其他重大事項”。
該解釋自10月1日起施行糟红。
由此可見艾帐，民法典涉及到用小區(qū)共有區(qū)域改建停車場，并交物業(yè)公司經(jīng)營的相關規(guī)定盆偿，11年前就有了柒爸，唯一的區(qū)別只是形式不同，有的是以法律規(guī)定的形式出現(xiàn)事扭，有的是以最高人民法院司法解釋的方式起作用捎稚，民法典只是把原有的東西進行整理、優(yōu)化求橄，并升格到基本法的水平今野，內(nèi)容本身是一直都有的。
物業(yè)公司把停車費改頭換面罐农，叫作管理費条霜、清潔費、開門費等等涵亏，擅自擴大收費范圍都一樣違法宰睡，小區(qū)原業(yè)主專有部分物管費之外蒲凶，收任何費用都是需要業(yè)主大會同意。那叫利用共有部分從事經(jīng)營性活動拆内，按照司法解釋的規(guī)定旋圆，同樣屬于“其他重大事項”，一樣需要業(yè)主大會授權(quán)麸恍，才能實施灵巧。
二、業(yè)主委員會只是業(yè)主的代理組織或南，無權(quán)決定任何實體問題孩等，未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，不得處置業(yè)主的個人權(quán)利和業(yè)主公眾權(quán)益采够，其職責僅僅限于程序性的工作肄方。
09年中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部頒布的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十五條規(guī)定業(yè)主委員會的職責：
（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；
（二）召集業(yè)主大會會議蹬癌，報告物業(yè)管理實施情況权她；
（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（四）及時了解業(yè)主逝薪、物業(yè)使用人的意見和建議隅要，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施董济；
（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用步清；
（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；
（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用虏肾、維護和管理產(chǎn)生的糾紛廓啊；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
它無權(quán)決定小區(qū)共有區(qū)域的用途封豪，也無權(quán)決定用共有區(qū)域進行任何經(jīng)營活動谴轮，更無權(quán)決定價格和收益分配方案。
過去個別小區(qū)業(yè)主委員會存在暗箱操作吹埠、甚至勾結(jié)物業(yè)公司損害業(yè)主利益的情形第步，只是因為涉及到千家萬戶，業(yè)主很難團結(jié)起來對付這個問題缘琅，另外粘都，小區(qū)沒有法律顧問，業(yè)主委員會的行為缺少監(jiān)督胯杭，造成了很多小區(qū)在共有區(qū)域停車方面驯杜，物業(yè)公司違法運作，損害業(yè)主利益做个。物業(yè)公司違法經(jīng)營停車場業(yè)務鸽心，給業(yè)主帶來的損害是多方面的：
業(yè)主的生命財產(chǎn)安全受到威脅：物業(yè)經(jīng)營的停車場只管收錢，不顧業(yè)主的安全居暖，消防車通道隨時都有汽車占用顽频，消防車通道是業(yè)主的生命線，不能確保暢通隨時會危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全太闺。
業(yè)主的收益權(quán)被嚴重侵害：物業(yè)管理公司經(jīng)營小區(qū)停車業(yè)務的一大特點是：財務不公開糯景，沒有人知道收了多少錢。最常見的暗箱操作就是業(yè)委會與物業(yè)管理公司簽訂一份協(xié)議省骂，以極低的價格把停車業(yè)務承包給物業(yè)公司了蟀淮，按照協(xié)議內(nèi)容，收入多少錢都是物業(yè)管理公司自己的事钞澳，與業(yè)主無關怠惶。業(yè)委會為什么要冒著巨大的法律與道德風險做這件事，背后的原因他們自己知道轧粟，讀者只有自行腦補了策治。
小區(qū)安全管理水平下降：外來車輛停放不但妨礙消防車通道，人員增多也帶來安全隱患兰吟。
由于每天消防車通道被占用通惫，業(yè)主冒著巨大的人身與財產(chǎn)風險，產(chǎn)生的利益卻被極少數(shù)人侵吞混蔼，天理難容履腋。
三、民法典與物權(quán)法一樣惭嚣，都是民法體系遵湖，民法最大的特點：人民是執(zhí)法主體，自己的權(quán)利受到侵害料按，必須自己站出來維權(quán)奄侠。國家強制力量才會打擊侵權(quán)者。如果民眾自己不拿起法律武器载矿，所有的民法對你都沒有意義垄潮。
結(jié)論：
1、物業(yè)管理公司不得擅自用小區(qū)的共有區(qū)域作為停車場經(jīng)營闷盔，不是民法典的新規(guī)定弯洗，相關法律已經(jīng)實施十多年了，只是廣大業(yè)主朋友不知道逢勾；
2牡整、物業(yè)公司與業(yè)主委員會私下簽訂的利用小區(qū)共有區(qū)域，經(jīng)營停車收費業(yè)務的任何合同，如果沒有業(yè)主大會授權(quán)捞高，都是沒有法律效力的。經(jīng)人民法院確認劝枣，可以認定為無效合同沐扳。
3泥从、物業(yè)管理公司不管換成什么名稱，叫管理費沪摄、清潔費躯嫉，叫任何費，超過原業(yè)主專有部分物業(yè)管理杨拐，進行收費的項目祈餐，都需要業(yè)主大會通過。
4哄陶、車主所交納的停車費帆阳，退回業(yè)主是不合理的，因為占用了全體業(yè)主的共有財產(chǎn)奕筐，應該交歸全體業(yè)主舱痘。同樣的道理，未來停車也應該交停車費离赫，沒有理順以前芭逝，可緩交或者交給政府部門代收。
5渊胸、物權(quán)法實施十多年了都沒有用旬盯，民法典就有用了嗎？只要你積極運用法律武器翎猛，它就有用胖翰。以前的問題是我們業(yè)主不懂法，也沒有法律顧問切厘，現(xiàn)在律師普及了萨咳，請個專業(yè)律師就能維權(quán)，或者給小區(qū)請個法律顧問疫稿，參與監(jiān)督業(yè)主委員會的工作培他，自己不懂也沒關系，有法律意識遗座，有維權(quán)意識就行舀凛。
6、業(yè)主大會不是業(yè)主委員會途蒋，它的權(quán)力比業(yè)主委員會還大猛遍，而且不需要專門成立，全體業(yè)主坐到一起開個會，這就是小區(qū)的最高權(quán)力機構(gòu)懊烤，它作出的決定就有法律效力梯醒。以前業(yè)主之間溝通不易，每個人都忙奸晴，現(xiàn)在社交工具發(fā)達了冤馏，要開個業(yè)主大會更容易了日麸，每個業(yè)主的社交賬戶作個實名認證寄啼，建個業(yè)主群，這個群作個決定代箭，它也能起到業(yè)主大會的作用墩划。
順便一句，你的物業(yè)嗡综，小區(qū)管理規(guī)范嗎乙帮？物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會有沒有違法侵害業(yè)主權(quán)益的行為？
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