我們用了很長的工作時(shí)來翻查一些不同類別資產(chǎn)的歷史數(shù)據(jù)，想要拉長時(shí)間的視角（譬如20年來）潜腻，來看看對(duì)一個(gè)高凈值家庭的長期財(cái)富管理而言燥透，什么樣的大類資產(chǎn)(如房子、車子食茎、股票、基金馏谨、債券别渔、票據(jù)、期權(quán)等）是最適合的惧互。最后哎媚，形成了以下幾個(gè)主要觀點(diǎn)：
1、隨著貨幣的超發(fā)喊儡，中低收入階層的財(cái)富因金融深化程度加速而被稀釋拨与。
2、房地產(chǎn)大概率處于本輪上漲周期的末端管宵。
3截珍、未來家庭資產(chǎn)保值增值應(yīng)提高權(quán)益類資產(chǎn)的配置比例。
4箩朴、永遠(yuǎn)不要在遠(yuǎn)離價(jià)值的任何高位買入任何資產(chǎn)岗喉。
? 第一部分：從貨幣角度看資產(chǎn)：M2貨幣超發(fā)在不斷稀釋無財(cái)富管理者的財(cái)富
說到家庭資產(chǎn)，一般來說炸庞，主要包括大的固定資產(chǎn)（如房子钱床、車子）和金融類資產(chǎn)（股票、基金埠居、債券查牌、票據(jù)事期、期權(quán)等），而所有的資產(chǎn)纸颜，最終值多少錢兽泣，都會(huì)以貨幣的形式來表現(xiàn)。所以胁孙，我們有必要關(guān)注當(dāng)下和今后的貨幣情況唠倦。
先從廣義貨幣M2說起，簡單來說涮较，M2代表一個(gè)國家的貨幣發(fā)行供應(yīng)量稠鼻，可以用它來衡量整個(gè)國家存量貨幣的水位。下圖是中國1990-2016年M2和GDP數(shù)據(jù)圖狂票『虺荩可以看出：自1996年開始，M2扶搖直上闺属，遙遙領(lǐng)先GDP絕對(duì)額的增長率慌盯，過去十年，M2平均每年增長超過16%掂器，尤其是2008年4萬億推出后润匙，M2數(shù)量在其后的兩年內(nèi)一下子激增。
下圖兩張圖反映得更為直接唉匾，一張是M2、名義GDP匠楚、實(shí)際GDP增長率對(duì)比巍膘，另一張是M2/GDP比價(jià)圖。雖然貨幣政策的效果存在滯后性芋簿，但可以看出：2008年推出4萬億峡懈，在后續(xù)幾年中并沒有如期進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，GDP增長率逐步走低与斤，使得M2/GDP比價(jià)不斷擴(kuò)大肪康。M2/GDP比價(jià)可以用來衡量一個(gè)國家的金融深化程度，隨著貨幣供應(yīng)的增加撩穿，社會(huì)財(cái)富這個(gè)總蛋糕并沒有相應(yīng)地做大磷支，大部分資金進(jìn)入金融體系刺激金融資產(chǎn)不斷加杠桿，中低產(chǎn)階層的財(cái)富實(shí)際上是被稀釋了食寡。
下圖是中美M2雾狈、GDP的對(duì)比，更加直觀地反映出我國M2的增長速度抵皱。當(dāng)然善榛，直接用兩國的M2絕對(duì)量去橫向?qū)Ρ炔⒉豢陀^辩蛋，因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)口徑不一樣，而且國情不同移盆，中國是銀行主導(dǎo)型的間接融資模式悼院，納入M2統(tǒng)計(jì)的貨幣會(huì)更多。但我們主要看M2/GDP的斜率咒循，斜率反映的情況還是比較真實(shí)的据途。以上，只為了說明一件事剑鞍，隨著我國金融深化程度越來越高昨凡，如果你只身局外，你的資產(chǎn)就會(huì)被參與金融化程度高的高凈值階層所稀釋蚁署，貧富分化會(huì)更加嚴(yán)重便脊，所以，我們要開始認(rèn)真思考該如何去配置和管理我們的資產(chǎn)了光戈。
上面分析的是對(duì)內(nèi)的情況哪痰，我們?cè)倏纯磳?duì)外的匯率，以下是過去5年美元/人民幣匯率走勢圖久妆，自2014年1月至現(xiàn)在晌杰，人民幣對(duì)美元貶值已接近15%。
說到匯率筷弦，不得不提外匯占款肋演，以下是2014年1月以來我國外匯占款數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：中國金融信息網(wǎng)，部分月份數(shù)據(jù)缺失）烂琴，外匯占款余額的峰值大概在2014年第四季度爹殊，此后幾乎一直下降，下降了約25%奸绷，目前大概回到2010年9月的水平梗夸。過去十多年，外匯占款總量一直在增加号醉，這些聰明的錢流入中國反症，或看好中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，或賭人民幣升值畔派，但無論如何铅碍，現(xiàn)在這場戲看似已經(jīng)落幕，從2014年開始线椰，這些先知先覺的錢已經(jīng)開始撤退了该酗。
以上是人民幣對(duì)內(nèi)對(duì)外情況的一個(gè)大致梳理，未來會(huì)怎樣不知道，但從趨勢來看呜魄，無論如何悔叽，我們都應(yīng)該開始著手考慮如何去保護(hù)我們以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)了。
? 第二部分：家庭資產(chǎn)配置的選擇爵嗅、歷年通脹娇澎、利率及穩(wěn)定收益產(chǎn)品、黃金的表現(xiàn)情況
關(guān)于家庭資產(chǎn)的配置睹晒，首先來看以下一組網(wǎng)上整理的數(shù)據(jù)：
而在中國家庭的金融類資產(chǎn)中趟庄，大概配置如下：
在美國的家庭資產(chǎn)配置中，金融類資產(chǎn)大概占比60%伪很，在金融類資產(chǎn)中戚啥，銀行儲(chǔ)蓄僅占約4%，大部分是持有股票锉试、基金猫十、債券和其他托管類資產(chǎn)。當(dāng)然呆盖，這歸根于美國有著發(fā)達(dá)完善的金融體系拖云。說到底，家庭資產(chǎn)的配置無非就是為了資產(chǎn)的保值增值应又，為了跑贏其他人宙项，跑贏通脹，跑贏GDP株扛，甚至跑贏過去10年年平均增長超過15%的貨幣供應(yīng)M2.
我們大概可以這么想：跑贏M2尤筐，你的財(cái)富大概沒有被稀釋；跑贏GDP洞就，你相當(dāng)于跑贏了一半以上的人叔磷；跑贏通脹（CPI），你的生活質(zhì)素不會(huì)逐年降低奖磁。所以，跑贏通脹是最基本的要求繁疤。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)咖为，2016年實(shí)際GDP同比增長6.7%，往后GDP增長率預(yù)計(jì)會(huì)逐步下行稠腊。而CPI的數(shù)據(jù)如下：
從1980年到2016年躁染，受90年代中惡性通脹的影響，中國的通脹率平均每年約5%架忌；而過去10年吞彤，年平均通脹率為2.72%。上圖在警示我們，如果惡性通脹再現(xiàn)饰恕，我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)挠羔？
接下來，我們來看一下銀行定期存款埋嵌、債券破加、債基、黃金的表現(xiàn)：
1雹嗦、銀行儲(chǔ)蓄存款：從下圖可以看出范舀，自1979年以來，一年期銀行定期存款加權(quán)平均年化收益與CPI平均值基本一致了罪，但獲取這個(gè)累計(jì)收益的代價(jià)是放棄資金流動(dòng)性锭环。而過去10年的平均利率約為2.76%，基本于CPI持平（算出這個(gè)結(jié)論后泊藕，我們有點(diǎn)疑惑辅辩，難道說銀行定期存款是可以抗通脹的？但隨后又想想吱七，你要在1979年把你的資產(chǎn)全部放進(jìn)去定存汽久，然后30多年一分不取，才能抗通脹踊餐，可這根本做不到嘛）景醇。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布數(shù)據(jù)，2016年的CPI值是2%吝岭，現(xiàn)時(shí)的一年期銀行存款利率是1.5%三痰，雖然長期看會(huì)回歸，但目前是跑輸通脹的窜管。
2散劫、債券：下圖分別是上證國債、上證企債指數(shù)圖幕帆。上證國債以2003年1月3日為基點(diǎn)获搏，累計(jì)凈值為160.86，年化收益約3.7%失乾；上證企債以2003年6月13日為基點(diǎn)常熙，累計(jì)凈值為209.45，年化收益約5.5%碱茁。國債基本可以看作是剛性兌付裸卫，所以收益率較低；企債自2015年“天威債”違約以來纽竣，剛性兌付已被打破墓贿，預(yù)計(jì)未來將會(huì)有越來越多的企債違約事件發(fā)生茧泪。
如果家庭資產(chǎn)要配置債券，剛性兌付的國債或債券基金是比較好的選擇聋袋，但債基的收益千差萬別队伟，要認(rèn)真比較，不要只看當(dāng)年收益舱馅，要看成立以來的歷史表現(xiàn)缰泡，尤其是要仔細(xì)對(duì)比混合債基在牛熊市中的表現(xiàn)，近一兩年新成立沒有歷史業(yè)績參考的堅(jiān)決排除在外代嗤。以下是成立時(shí)間最長（大部分10年以上）的前30只債基年化收益分布圖（根據(jù)天天基金網(wǎng)提供的累計(jì)凈值計(jì)算）棘钞。可以看出干毅，大部分債基的年化收益在4-6%之間宜猜，最高的年化收益8.15%，最低的2.8%硝逢，均值為5.36%姨拥。
下圖是過去一年（截至2017年1月26日）債券型基金的收益分布情況（數(shù)據(jù)來源：天天基金網(wǎng)，剔除成立時(shí)間不夠一年的基金）渠鸽，571個(gè)債券型基金中叫乌，回報(bào)率差別極大，最好的回報(bào)為12.79%徽缚，最差的竟然虧損17.45%憨奸，均值在1.68%，看來過去一年債基的表現(xiàn)并不好凿试。2017年是企債風(fēng)險(xiǎn)的大年排宰，債基的表現(xiàn)可能會(huì)更差，若要回避債券類資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)那婉，可選擇配置風(fēng)險(xiǎn)更低的貨幣型基金板甘。
3、讓我們?cè)賮砜纯创蠹夜J(rèn)的保值抗通脹品種——黃金的表現(xiàn)（下圖）：
1975年1月國際黃金價(jià)格為175美元/盎司详炬，2017年1月黃金平均價(jià)格為1200美元/盎司盐类，42年的時(shí)間，年化收益是4.7%呛谜，長期來看在跳，遇到惡性通脹時(shí)期，也未必一定可以跑贏通脹呻率。如果將時(shí)間再拉長一些，收益表現(xiàn)可能會(huì)更差呻引。當(dāng)然礼仗，由于黃金是以美元計(jì)價(jià)的，基于美元長時(shí)間以來的堅(jiān)挺，相對(duì)于配置人民幣資產(chǎn)來看元践，長期配置黃金可以對(duì)沖人民幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)韭脊。綜合目前各國黃金開采的成本大概在1000-1200美元/盎司之間，這可以作為判斷黃金價(jià)格的一個(gè)錨单旁，不過跌破開采成本也不是沒可能的事沪羔。
? 第三部分：無法回避的房地產(chǎn)
在當(dāng)下討論房價(jià)是要冒很大錯(cuò)判風(fēng)險(xiǎn)的，很多磚家的臉過去十幾年一直被打得啪啪響象浑，對(duì)于大部分中國家庭堅(jiān)信的“宇宙第一配置”蔫饰，我們需要把分析的時(shí)間周期拉得足夠長一些，因?yàn)?b>房地產(chǎn)走完一個(gè)周期一般要20年（為什么說20年愉豺，下來會(huì)有分析）篓吁。下面，我們看一下投資房產(chǎn)的長期回報(bào)率是怎樣的蚪拦，會(huì)不會(huì)是我們印象中的“一房在手杖剪、一輩無憂”？我們還是以數(shù)據(jù)來說話驰贷，由于中國房地產(chǎn)市場化的時(shí)間不長盛嘿，到現(xiàn)在還沒有走完一個(gè)周期，所以我們先看美國的情況：
下圖是1890-2013年美國房地產(chǎn)價(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：美國勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局括袒，威斯康辛大學(xué)）次兆，在過去的123年里，房地產(chǎn)上漲的年份有95年（占77%）箱熬，下跌的年份有28年（占23%）类垦，所以說房價(jià)大多數(shù)時(shí)候是上漲的說法是正確的。那么它到底漲多快呢城须？同樣過去的123年蚤认，美國CPI通脹率平均每年為2.82%，房價(jià)平均每年增長3.07%糕伐，比CPI高0.25個(gè)百分點(diǎn)砰琢，所以說房子抗通脹的說法也是正確的，但作為投資產(chǎn)品良瞧，年化回報(bào)率卻低得可憐陪汽。但話說回來，這里只是統(tǒng)計(jì)房價(jià)上漲的收益褥蚯，如果算上每年房租的收益挚冤，應(yīng)該會(huì)大很多，房租收入甚至占了投資收益的大頭赞庶，這也從側(cè)面證明了租金才是房子的核心價(jià)值所在训挡。所以說澳骤，長期投資房產(chǎn)，千萬不要忽視租售比（下面會(huì)提到）澜薄，即使是住宅为肮。
如果你覺得老美的數(shù)據(jù)不靠譜，那么對(duì)比一下我們自己的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局）肤京，請(qǐng)看下圖颊艳。從1999-2015年，北京房價(jià)上漲4.7倍忘分，平均每年漲幅10.3%棋枕；上海房價(jià)上漲6.9倍，平均每年漲幅12.9%饭庞；從2002-2015年戒悠，廣州房價(jià)上漲3.5倍，平均每年漲幅10%舟山，深圳房價(jià)上漲6.4倍绸狐，平均每年漲幅15.5%。
如果你不相信官方粉飾過的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)累盗，那我們?cè)倏纯粗性y(tǒng)計(jì)的北上廣深的二手房成交價(jià)格數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：中原數(shù)據(jù)寒矿，指數(shù)統(tǒng)計(jì)以2004年5月為基期，基期指數(shù)為100點(diǎn)）：截至2016年12月若债，北京價(jià)格指數(shù)為851符相，上漲8.5倍，年均漲幅18%蠢琳；上海為599啊终，上漲5.9倍，年均漲幅14.5%傲须；廣州為633蓝牲，上漲6.3倍，年均漲幅15.3%泰讽；深圳為793例衍，上漲7.9倍，年均漲幅17.2%已卸。經(jīng)對(duì)比佛玄，中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)出來的漲幅要明顯高于官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，但考慮到官方數(shù)據(jù)起始年份是1999年累澡，中原的起始年份是2004年梦抢，而房價(jià)真正快速上漲是在2004年之后，所以統(tǒng)計(jì)出來的年均漲幅結(jié)果不同也是正常的愧哟。
總的來說奥吩，我國自1998年房改以來具伍，北上廣深等核心城市的房價(jià)持續(xù)上漲，年均漲幅大約在12-15%之間圈驼，也就是說，如果你在1998年開始配置房產(chǎn)望几，年化回報(bào)率在12-15%之間绩脆，但這是核心一線城市的回報(bào)率，如果全國平均或其他城市橄抹，回報(bào)率會(huì)低得多靴迫，有興趣的同學(xué)可以自己去統(tǒng)計(jì)。而且楼誓，過去的20年是我國房地產(chǎn)市場高速發(fā)展的20年玉锌，如果20年算一個(gè)周期的話，那房地產(chǎn)也大概要走完這個(gè)上漲周期了疟羹。
為了不打臉主守，我們不去判斷房價(jià)未來幾年的走向，因?yàn)閲艺唛凇⒄深A(yù)會(huì)影響短期價(jià)格的波動(dòng)参淫。我們只分析房價(jià)目前所處的階段，主要從三個(gè)方面分析：一是周期愧杯，二是租售比涎才；三是人口和城鎮(zhèn)化。
1力九、關(guān)于周期：我們來看下面的出生人口數(shù)曲線圖（數(shù)據(jù)來源網(wǎng)上）耍铜，中國經(jīng)歷過兩個(gè)人口出生高峰，也就是嬰兒潮跌前，一個(gè)是1962-1972年棕兼，一個(gè)是1980-1990年，如果按照20-40歲是購房主力的說法舒萎，20年剛好一個(gè)輪回程储，房地產(chǎn)的一個(gè)大周期很可能就是約20年左右，1998年的房改臂寝，剛好是第一個(gè)嬰兒潮26-36歲的時(shí)候章鲤，這個(gè)時(shí)候?qū)嵭蟹扛模靡驊?yīng)了這代人大量剛性的購房需求咆贬，房地產(chǎn)市場開啟了黃金的20年败徊。第一個(gè)10年（1998-2007年），是第一個(gè)嬰兒潮為主力的10年掏缎，第二個(gè)10年（2008-2017年）皱蹦，則是第二個(gè)嬰兒潮為主力的10年煤杀。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)行業(yè)周期不一定會(huì)這么精確沪哺，會(huì)受到國家政策的調(diào)整沈自、政府的干預(yù)而變長或縮短，但我認(rèn)為房地產(chǎn)作為一個(gè)商品辜妓，最終影響其價(jià)格的一定是供需關(guān)系的變化枯途。或許可以得出一個(gè)結(jié)論：目前我國房地產(chǎn)估計(jì)很可能大概率正處于本輪上漲周期的末端籍滴。
2酪夷、關(guān)于租售比：簡單來說，租售比就是房子每月租金與房子總價(jià)格的一個(gè)比值孽惰。為什么要談租售比呢晚岭，因?yàn)榉孔幼鳛橐粋€(gè)商品，就應(yīng)該有它的價(jià)值勋功，要么自住坦报，要么投資，用來投資時(shí)狂鞋，每月的租金回報(bào)就是它的長期價(jià)值燎竖。
經(jīng)濟(jì)學(xué)原理告訴我們，任何商品的價(jià)格都會(huì)圍繞它的價(jià)值上下波動(dòng)要销，房子也一樣构回。
按照國際上比較流行的觀點(diǎn)，租售比的合理范圍一般在1:200 至1:300疏咐，即每年的租金回報(bào)率大概在1*12/200=6% 到 1*12/300=4%之間纤掸，從世界各地的房價(jià)歷史走勢來看，當(dāng)租售比低于合理范圍時(shí)浑塞，長期來看最終會(huì)回歸借跪，要么租金上漲，要么房價(jià)下跌酌壕，反之亦然掏愁。
我們來看一下看世界主要城市的售租比（數(shù)據(jù)來源：美國數(shù)據(jù)來自北美購房網(wǎng)，日本東京卵牍、香港數(shù)據(jù)來自網(wǎng)上整理果港，中國主要城市的數(shù)據(jù)來自中國房地產(chǎn)報(bào)），這里要說明一下的是糊昙，美國房價(jià)自2006年泡沫下跌后辛掠，2009年正處于那波下跌后的第一個(gè)谷底，售租比回到平均15的水平，用租金回報(bào)率來算的話萝衩，相當(dāng)于6.7%回挽，部分城市隨后價(jià)格反彈，到2013年的時(shí)候猩谊，舊金山千劈、洛杉磯、紐約的房價(jià)已經(jīng)比較高了牌捷，租金回報(bào)率降到了2.85%左右队塘。
2015年，日本東京宜鸯、香港的租金回報(bào)率分別在6.25%和5%左右。而中國的幾大城市中遮怜，除了廣州淋袖、成都外，北上深廈的售租比都在50%以上锯梁，深圳最高即碗，達(dá)到61%。
按租金回報(bào)率來算分別是：深圳1.64%陌凳，廈門1.67%剥懒，北京1.92%，上海1.98%合敦，廣州2.58初橘，成都3.61%。對(duì)比世界各大主要城市充岛，就可以看出我們一線城市房價(jià)所處的位置了保檐。按照目前我國一線城市的售租比情況來看，很多國家城市的房價(jià)在極端上漲的時(shí)候都沒有達(dá)到這個(gè)高度崔梗，理性告訴我們夜只，售租比最終都會(huì)回歸的，要么租金上漲蒜魄，要么房價(jià)下跌扔亥，而租金上漲需要國民收入的大幅提升。
3谈为、大部分人津津樂道的房價(jià)上漲根基——人口流入和城鎮(zhèn)化：先說城鎮(zhèn)化旅挤，我國1949年建國的時(shí)候城鎮(zhèn)化率是10.64%，2016年的城鎮(zhèn)化率是57.35%伞鲫。的確谦铃，過去幾十年城鎮(zhèn)化率的大幅提升，大量無產(chǎn)人員從農(nóng)村涌進(jìn)城市尤其是一線城市榔昔，給房價(jià)的上漲帶來很大的需求支撐驹闰。但歷史數(shù)據(jù)告訴我們瘪菌，房價(jià)與城鎮(zhèn)化率并非必然的正相關(guān)關(guān)系，在城鎮(zhèn)化率持續(xù)提高的過程中嘹朗，房價(jià)會(huì)出現(xiàn)大幅的波動(dòng)师妙，因此并不是說只要在快速城鎮(zhèn)化，房價(jià)就不會(huì)跌屹培。
我們來看看美國的數(shù)據(jù)：過去123年以來默穴，美國的房價(jià)出現(xiàn)過兩次較大幅度的下跌，一次是在1929-1933年的大蕭條時(shí)代褪秀，一次是在2006-2011年金融危機(jī)的時(shí)候蓄诽，平均跌幅都在30%以上，一線城市跌幅更大媒吗。對(duì)應(yīng)來說仑氛，1929-1933年美國的城鎮(zhèn)化率大約在50%左右，剛好處于中國目前的情況闸英，而美國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到80%以上锯岖。所以說，用城鎮(zhèn)化來判斷房價(jià)走勢并不準(zhǔn)確甫何。
接下來看看人口情況出吹，以下是北京、上海2001年以來的年末常住人口增長率（廣州辙喂、深圳數(shù)據(jù)暫無找到）捶牢。可以看出巍耗，2010年是北京叫确、上海人口流入增長的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，隨后人口流入速度明顯放慢芍锦，2015年上海常住人口甚至出現(xiàn)負(fù)增長竹勉，而同年北京、上海的房價(jià)卻出現(xiàn)了暴漲娄琉。所以說次乓，大城市人口持續(xù)流入支撐房價(jià)上漲的說法也是不成立的。
分析到這里孽水，我們大概也清楚了北上廣深等一線城市房價(jià)所處的階段了票腰。最后，我們回到房子作為商品最基本的供需里女气，大家都清楚杏慰，我國民眾房子自有率是比較高的，很多家庭還不止一套，住房尤其是新房空置率也很高缘滥，空置率的準(zhǔn)確數(shù)據(jù)只有天知道轰胁，但只要晚上去各大城市主要樓盤看一看亮燈情況，就能猜出一二朝扼。這些空置的住房基本是用來投資的赃阀，對(duì)于投資的房產(chǎn)，最終要尋求投資收益擎颖，當(dāng)房價(jià)漲幅放慢或者預(yù)期要下跌時(shí)榛斯，這部分房子就會(huì)爭先恐后大量地流入二級(jí)市場，增加供應(yīng)搂捧，特別是第一個(gè)嬰兒潮人群步入老年化（60歲）后驮俗，大概在2022年。
可以確定的是允跑，長期來看王凑，這次的上漲周期是一定要走完的，售租比是一定要回歸合理的吮蛹，價(jià)值只會(huì)遲到历恐，永遠(yuǎn)不會(huì)缺席吞加，我們現(xiàn)在應(yīng)該思考的是房子作為家庭配置資產(chǎn)未來的收益率會(huì)怎樣變化揉燃。本部分一開始就提到框冀，自1998年實(shí)施房改以來翎迁，配置一線城市房產(chǎn)的年化回報(bào)率大概在12-15%之間凰狞，而接下來很長的一段時(shí)間里昆婿，這個(gè)收益率恐怕是要大幅下降的镐牺，經(jīng)歷幾個(gè)周期更替后端圈，最后的平均收益率理論上應(yīng)該回到接近通脹的水平上焦读。所以，我們要清晰知道舱权，假如現(xiàn)在配置房產(chǎn)的話矗晃，從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來看，并不劃算宴倍，前面等待我們的是什么张症，也許是長達(dá)幾十年的漫漫熊途。
? 第四部分：淺談“萬惡”的股市
炒股一直以來被看作是“賭博鸵贬、不務(wù)正業(yè)”的代名詞俗他，當(dāng)然，如果重點(diǎn)在“炒”阔逼，那也真沒說錯(cuò)兆衅。在這里，我們先拋開偏見，將股票作為一項(xiàng)家庭長期投資的權(quán)益類資產(chǎn)來看待羡亩，看看會(huì)有什么不同摩疑。同樣，時(shí)間拉得足夠長一些夕春，我們還是看圖說話未荒，對(duì)比一下美國三大指數(shù)（道瓊斯工業(yè)指數(shù)、標(biāo)普500及志、納斯達(dá)克指數(shù)）片排、日經(jīng)指數(shù)、香港恒生指數(shù)以及我們大A股上證指數(shù)的長期走勢和投資收益率（統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源：Wind）：
道瓊斯指數(shù)(DJI30)（1896-2017）：從1896年算起速侈，道瓊斯指數(shù)的年均漲幅是5.3%率寡，如果從1932年大蕭條的最低點(diǎn)投資算起，年平均漲幅是7.65%倚搬。如果從1973-1974年石油危機(jī)最低點(diǎn)投資算起冶共，年平均漲幅是8.8%∶拷纾可以看出捅僵，正所謂危中有機(jī)，每一次大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)所造成的市場恐慌眨层，都是股票市場買入的良機(jī)庙楚，當(dāng)然，我們不可能猜到市場的底在哪里趴樱，但什么情況能夠買入馒闷，下面會(huì)進(jìn)行分析。
標(biāo)普500（1927-2017）：從1927年算起叁征，標(biāo)普指數(shù)的年均漲幅是5.6%纳账，和1896年以來道瓊斯指數(shù)的年均漲幅差不多。
納斯達(dá)克指數(shù)（1971-2017）：從1971年算起捺疼，納斯達(dá)克指數(shù)的年均漲幅是9.4%疏虫，因?yàn)樵诩{斯達(dá)克上市的都是新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，而過去的幾十年啤呼，是新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快的年代议薪，所以納指的年均漲幅會(huì)高很多，這也從側(cè)面證明了股市的確是經(jīng)濟(jì)的晴雨表媳友；如果從1971年開始算斯议，到2000年互聯(lián)網(wǎng)泡沫時(shí)納指的第一次山頂位，年均漲幅高達(dá)14.5%醇锚。
日經(jīng)指數(shù)（1970-2017）：從1970年算起哼御，日經(jīng)指數(shù)的年均漲幅只有4.6%坯临，這主要受1990年日本房地產(chǎn)泡沫破滅后長達(dá)20年的經(jīng)濟(jì)衰退所拖累。如果計(jì)算1970-1990年日本經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的20年恋昼，日經(jīng)指數(shù)的年均漲幅高達(dá)15%看靠。
香港恒生指數(shù)（1964-2017）：從1964年算起，恒生指數(shù)的年均漲幅為12.6%液肌，這和過去幾十年香港經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展密不可分挟炬。當(dāng)然，隨著內(nèi)地城市的崛起嗦哆，香港的地位已經(jīng)不同以前谤祖，未來恒生指數(shù)的年均漲幅大概率是要下降的。
上證指數(shù)(SH000001)（1990-2017）：從1990年開設(shè)股市以來老速，上證指數(shù)雖然經(jīng)歷過90年代的大起大落粥喜，2008年金融危機(jī)跌幅高達(dá)72.8%，2015年暴力去杠桿幾近腰斬橘券，但依然取得年均漲幅14.3%的好成績额湘，很意外吧！至于未來上證的走勢會(huì)怎樣旁舰，那就要看中國經(jīng)濟(jì)的未來走向了锋华。
經(jīng)過上述分析，我們可以看到箭窜，如果一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展毯焕，股票作為權(quán)益類產(chǎn)品的投資，長期來看绽快，跑贏通脹絕對(duì)沒問題芥丧，甚至可以跑贏其他大多數(shù)資產(chǎn)紧阔，就算對(duì)于過去黃金20年年化回報(bào)在12-15%的房地產(chǎn)來說坊罢，股市也略勝一籌。為什么呢擅耽，因?yàn)楣墒惺墙?jīng)濟(jì)的晴雨表活孩，長期投資股市會(huì)讓你享受到一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來的紅利收益，但有個(gè)前提乖仇，你得相信這個(gè)國家會(huì)欣欣向榮憾儒。不過，如果你在股市的高位買入乃沙，情況就大不相同了起趾，雖然隨著經(jīng)濟(jì)增長，最后基本都會(huì)解套警儒，但你的年化收益率就會(huì)變得很低很低训裆。所以眶根，永遠(yuǎn)不要在遠(yuǎn)離價(jià)值的任何高位買入任何資產(chǎn)。$招商銀行(SH600036)$
? 總結(jié)
通過以上不同資產(chǎn)類別長期收益的比較边琉，我們用下面一張圖來做一個(gè)總結(jié)（注意：以下各資產(chǎn)收益率因受到計(jì)算年份不同的影響属百，可比性會(huì)降低，僅作參考变姨，房地產(chǎn)收益未含租金收入族扰，詳細(xì)分析請(qǐng)回顧本文前部分內(nèi)容）：
在這里，對(duì)于上面的百分比數(shù)值定欧，作一個(gè)大膽胡亂的猜測：接下來渔呵，CPI會(huì)上去，銀行利率會(huì)上去忧额，企債違約會(huì)越來越多厘肮，北上廣深房地產(chǎn)收益率會(huì)下來，日經(jīng)收益率會(huì)上去睦番，恒生类茂、上證的收益率會(huì)下來。
最后托嚣，引用格老的一句話結(jié)尾：資本市場就像鐘擺巩检，總是不斷地從高估走向低估，然后由低估再運(yùn)行到高估示启，周而復(fù)始兢哭、循環(huán)反復(fù)。
