我承認(rèn)這時(shí)買房并不符合主流趨勢，但我還是買了赦肋。

周一我在一個(gè)緊鄰上海的三線城市買了一套投資公寓，本不在我計(jì)劃之內(nèi)的購房励稳，卻只花了一周考察佃乘，二天做了決定，我是怎么想的驹尼？

從今年國家頒布了若干租賃同權(quán)的政策后趣避，一直看好未來的租賃市場，有時(shí)也會(huì)找個(gè)中介聊聊二手租賃行情新翎，因而有了上周的一篇文章《投資是賺差價(jià)還是賺收益》程帕。然而市場雖好，但是上海租賃市場正在公司化和中心化地啰，個(gè)人參與的門檻越來越高愁拭，使得投資價(jià)值不斷下降。

有了投資想法亏吝，現(xiàn)實(shí)中卻根本無法操作岭埠。因而有時(shí)也會(huì)瀏覽了某個(gè)房產(chǎn)APP看看最新趨勢，也引來了不少中介銷售推薦項(xiàng)目。然而能入眼的不多惜论，偶爾還能遇到幾個(gè)實(shí)誠的中介推薦了一些房源许赃，從財(cái)務(wù)數(shù)字上推導(dǎo)還是有吸引力的，但真實(shí)性還需要去驗(yàn)證来涨。抱著了解的態(tài)度图焰，上周隨中介考察了一下長三角城市。

當(dāng)然蹦掐，對考察的過程不是很滿意技羔。微信聯(lián)絡(luò)人與看盤聯(lián)絡(luò)人不同。帶看項(xiàng)目與預(yù)期嚴(yán)重不符合卧抗，并且一路想著灌注觀念來抬高購房者心理預(yù)期藤滥。姐可是營銷咨詢出身，本質(zhì)就是把自己腦子里的東西裝到別人腦子里來養(yǎng)活自己社裆。我還是第一次去看項(xiàng)目拙绊，基本功都已經(jīng)做得比他們都詳細(xì)了。玩套路是可以的泳秀，但還是應(yīng)該有點(diǎn)技術(shù)含量在标沪。

折騰了一天，看了2個(gè)知名樓盤和2套房源嗜傅。在不考慮其他條件下金句，售租比233和208。對此項(xiàng)目中短期收益評級為一般吕嘀，良好不足违寞，離優(yōu)秀更是遙遠(yuǎn)。投資條件不滿足偶房，決定放棄趁曼。

然而到了晚上，微信上一直聯(lián)絡(luò)的銷售小伙來溝通棕洋，第一為白天所發(fā)生的溝通不一致行為作了合理的解釋挡闰，第二推薦了同一個(gè)樓盤售租比近170的房源，并且很聰明地把一些卡住決策點(diǎn)的顧慮消除了掰盘。

投資應(yīng)該是一件很理性的行為摄悯，最終讓我決定在這個(gè)三線小城市買房的理由是

1. 城市基本面優(yōu)質(zhì)

? ? 屬于目前國內(nèi)少數(shù)人口凈流入城市
（以2014年為基數(shù)）到2020年人口增幅29%；到2030年人口增幅50%

? ? 人均可支配收入增長潛力更大
（按照十三五人均收入計(jì)劃推導(dǎo)）2020年人均收入較2016年增長18%? 庆杜。過去幾年這個(gè)城市的人均收入偏低，悲觀預(yù)期是消費(fèi)力不高碟摆，而樂觀預(yù)期是未來增長潛力更大晃财。

? ? 國家政策與地方政策共同發(fā)力
一個(gè)幾年內(nèi)能批復(fù)7條地鐵的城市，中央政策及產(chǎn)業(yè)政策上明顯有傾斜力，并且遷移出污染企業(yè)断盛。

綜上評估城市基本面之后罗洗，認(rèn)可了這是一個(gè)可投資的城市。

2.? 租賃市場增長可預(yù)期

（以1997年的香港與2017年的上海作為參照比钢猛，參照物取決于個(gè)人偏好）
年份? ? 城市 ? ? 城市面積 ? ? ? ? ? ? ? ? 人口數(shù)量? ? ? ? ? ? ? ? ? 人口密度 ? ? 房屋套數(shù) ? ? 人／套
1997 ? ? 香港 ? ? 976平方? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 649萬? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 6649? ? ? ? ? ? 94萬? ? ? ? ? ? 6.9
2017 ? ? 上海 ? ? 6340平方? ? ? ? ? ? ? ? ? 2400萬 ? ? ? ? ? ? ? ? 3785? ? ? ? ? ? 410萬 ? ? ? ? 5.8
2017 ? ? 項(xiàng)目? ? 542平方（所在區(qū)域）130萬（所在區(qū)域） 2398 ? ? ? ? 無數(shù)據(jù) ? ? ? ? -

三線城市總面積比較大伙菜，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)呈現(xiàn)局部性特征，以公寓所在區(qū)域?yàn)閷Ρ让酰?dāng)前人口密度較高贩绕，經(jīng)過10年的發(fā)展，在人均密度上可以接近上海平均水平壶愤，將來著這個(gè)區(qū)域的支撐基礎(chǔ)會(huì)比較穩(wěn)健淑倾。
（但是缺失該區(qū)域的存量和未來增量的房屋套數(shù)，人套比越靠近一線城市征椒，租金收益值也將越靠近一線城市娇哆。）

對某個(gè)城市產(chǎn)生投資意向之后，基本面排查需要越詳細(xì)越好勃救。比如還可以從GDP增長率碍讨，地理如地震情況，氣候如臺(tái)風(fēng)情況蒙秒，治安如城市警力上排除很多有隱患因素勃黍。

由區(qū)域，地理税肪，交通溉躲，項(xiàng)目定位，售租比等“否定條件”選出了若干項(xiàng)目之后益兄， 還需要更多“肯定條件”來支持最終決定锻梳。

3. 杠桿是復(fù)利之外另外一個(gè)撬動(dòng)財(cái)富的工具

合理使用杠桿的人才是真正懂得獲取財(cái)富的人，而我不得不承認(rèn)在這個(gè)意識(shí)上遠(yuǎn)落后同齡人净捅。在計(jì)算5成貸款后房租收益可完全覆蓋貸款疑枯，選擇盡量低的首付和盡量多的貸款，可降低投資機(jī)會(huì)成本的損耗蛔六。因而列為肯定條件之一

考慮所有的美好事物之后荆永，想一想最壞可能發(fā)生的情況。

4. 風(fēng)險(xiǎn)能在可控范圍內(nèi)

如何確保租金收益達(dá)到預(yù)期国章？回到城市發(fā)展?jié)摿Φ慕嵌仍偃ピu估是什么支撐房租價(jià)格具钥。
如何確保收益穩(wěn)定？以下回答應(yīng)該為是
*是精裝修交付液兽；
*有資質(zhì)好有知名度高的托管公司（這一點(diǎn)很重要骂删，甚至可能成為否定條件）；
*托管周期有長短選擇（3，5宁玫，10年）粗恢；當(dāng)然如果有額外的精力，可以選擇自己出租欧瘪，但花費(fèi)的時(shí)間成本則比較大。
*租金年度增幅不少于5%佛掖。如果承諾年度增幅達(dá)到8%托管10年妖碉，如果年度增幅為5%則選擇5年比較合適。
*托管分成費(fèi)用合理（如果選擇固定租金苦囱，只需要考慮租金漲幅嗅绸；如果有托管分成的，約定房租增幅需要另外計(jì)算撕彤。）
在評估風(fēng)險(xiǎn)在可控范圍之后鱼鸠，列為肯定條件之二

在房地產(chǎn)近20年的牛市之下，固定投資項(xiàng)目仍然是賣房市場羹铅。最終我還是以接近預(yù)期的價(jià)格蚀狰，但略低于預(yù)期的回報(bào)率定下來這套房源。從念頭到付定也就只有一周职员，而這一周也是在固定資產(chǎn)投資上極有收獲的一周麻蹋。

本文是上篇方法論之后的實(shí)踐文，僅做總結(jié)焊切。非廣告故不點(diǎn)名城市和具體項(xiàng)目扮授。