房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)有多高汛聚？我們從兩個(gè)側(cè)面來(lái)了解一下：一是從業(yè)人員的薪酬搓劫，想象一下國(guó)內(nèi)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的一個(gè)區(qū)域總經(jīng)理年薪可以拿多少？答案是一個(gè)億同仆。中層的管理人員年薪上千萬(wàn)萤捆，基層置業(yè)顧問(wèn)年薪上百萬(wàn)的比比皆是。和其他任何行業(yè)比起來(lái)俗批，是十倍以上的差距俗或。另一個(gè)方面來(lái)看，中國(guó)足球俱樂(lè)部瘋狂燒錢岁忘，國(guó)內(nèi)球員身價(jià)動(dòng)轍上億辛慰，引進(jìn)外援5000萬(wàn)歐元左右，恒大干像，華夏幸福帅腌，綠地申花驰弄，富力，建業(yè)速客，貴州恒豐戚篙，遼寧宏運(yùn)都是地產(chǎn)企業(yè)。魯能溺职，國(guó)安岔擂，亞泰，上港浪耘，泰達(dá)乱灵，力帆，權(quán)健七冲，亞泰痛倚，蘇寧都有地產(chǎn)業(yè)務(wù)。要知道現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較差澜躺，實(shí)體企業(yè)無(wú)不勒緊腰帶過(guò)日子状原，唯有地產(chǎn)業(yè)還在大手筆花錢。
那么房地產(chǎn)企業(yè)何以能有如此高的利潤(rùn)苗踪，與其他行業(yè)的差距何以如此巨大颠区？利潤(rùn)從何而來(lái)？道理很簡(jiǎn)單：杠桿通铲。開(kāi)發(fā)商拿地的成本毕莱，各種稅費(fèi)，建設(shè)費(fèi)用颅夺，人員工資等所有成本算下來(lái)朋截，凈利潤(rùn)也就10%到15%左右，光這樣看利潤(rùn)并不驚人吧黄。但如果通過(guò)各種渠道融資來(lái)加杠桿部服，加10倍杠桿，利潤(rùn)就很驚人了拗慨。再加上房?jī)r(jià)上漲廓八，這個(gè)利潤(rùn)也是10倍擴(kuò)大。
同樣的道理赵抢，炒房者也加杠桿剧蹂，10%的首付買10套房，也是10倍杠桿烦却。而地產(chǎn)商宠叼，炒房者敢于加高杠桿的原因在于房?jī)r(jià)一直上漲，這是加杠桿的基礎(chǔ)其爵。就像2015年的股票牛市冒冬，很多人敢加杠桿的原因在于股票一直在漲伸蚯。國(guó)家推出很多調(diào)控政策，其實(shí)都可以規(guī)避简烤。比如提高首付比例朝卒，但有首付貸。如同股票融資融券限制杠桿倍數(shù)乐埠，但還是有無(wú)數(shù)人去場(chǎng)外配資一樣。不同的地方是股票牛市比較短暫囚企，房產(chǎn)牛市比較漫長(zhǎng)丈咐。
房地產(chǎn)大牛市已經(jīng)走了10年，杠桿也已加到很高的位置龙宏。未來(lái)隨時(shí)可能面臨去杠桿棵逊，形成“房災(zāi)”。但跌幅肯定不會(huì)像股災(zāi)那樣直接腰斬银酗，因?yàn)橘Y產(chǎn)類別不同辆影，前段時(shí)間債券下跌5%，就已是“債災(zāi)”黍特。如果平均房?jī)r(jià)跌15%以上蛙讥，就基本上屬于房災(zāi)，因?yàn)楦吒軛U的企業(yè)和炒房者就要爆倉(cāng)了灭衷。
從基本面來(lái)看次慢，房?jī)r(jià)也難以支撐住。中國(guó)的人口增長(zhǎng)拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨翔曲，年輕人的比例在下降迫像，未來(lái)人口總數(shù)也會(huì)下降，剛性需求在減少瞳遍。同時(shí)政府加大了土地的供應(yīng)量闻妓，增加住房供給。再加上房產(chǎn)稅的推出掠械，住房租金所得稅的征繳由缆，這些因素都將撼動(dòng)房地產(chǎn)牛市的基礎(chǔ)。
開(kāi)廠搞實(shí)體不如買上幾套房猾蒂，房地產(chǎn)從業(yè)人員收入十倍于其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)行業(yè)犁功，這樣不正常的現(xiàn)象快要終結(jié)了。
