?邵泓濤律師
說了如何購買二手房酝蜒，這次來說說購買商品房應(yīng)注意的問題誊辉。商品房買賣就指直接向房地產(chǎn)開發(fā)公司購買房屋。我國實行商品房預(yù)售制度亡脑，很多情況下堕澄，買房時能看到的只是工地、沙盤和幾份樓書霉咨，當(dāng)然蛙紫，還有養(yǎng)眼的售樓美女。先別急著看美女途戒，讓我們先擦亮眼睛坑傅，看看商品房買賣中應(yīng)注意的事項。
一喷斋、對開發(fā)商和房產(chǎn)項目的審核
開發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書唁毒，否則不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)蒜茴。對項目而言，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具備項目的《國有土地使用證》浆西、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》粉私、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》室谚、《商品房預(yù)售許可證》毡鉴，項目才可以預(yù)售。這些證件按規(guī)定需要在銷售現(xiàn)場公示秒赤。如果您記不住這么多，一定要看預(yù)售許可證憎瘸。但需注意入篮，預(yù)售證通常是分批申領(lǐng)，需仔細核對對應(yīng)的房屋幌甘。
二潮售、合同的簽署、履行
合同基本都采用示范文本锅风，且要經(jīng)工商備案酥诽。但由于是開發(fā)商事先準備，還是會有一些合同陷阱存在皱埠。而合同是雙方權(quán)利義務(wù)的主要依據(jù)肮帐，應(yīng)引起足夠重視。 1边器、無論談判結(jié)果如何训枢，都必須通過合同形式體現(xiàn)，并且合同上絕對不能留有空白項忘巧。特別對價款恒界、面積、交付期限砚嘴、違約責(zé)任十酣、免責(zé)事由等必須明確約定。 2际长、對開發(fā)商要求簽署的各類補充協(xié)議耸采，更要仔細審閱，因為補充協(xié)議往往有許多開發(fā)商免責(zé)或加重買受人責(zé)任的條款也颤。而從合同約定角度洋幻，合同與補充協(xié)議不一致的，以補充協(xié)議為準翅娶，所以在一定程度上文留，補充協(xié)議的重要性要先于買賣合同好唯。 3、對采用按揭貸款的燥翅，需注明因開發(fā)商原因無法辦理的骑篙，買受人有權(quán)退房或不承擔(dān)逾期違約責(zé)任。 4森书、對違約責(zé)任靶端，注意雙方平等，如都為日萬分之三等凛膏。實踐中杨名，開發(fā)商逾期違約的概率較大，建議從高約定違約金猖毫。 5台谍、對交房期限、交付產(chǎn)權(quán)證期限要明確日期吁断，而不要以某種條件滿足為依據(jù)趁蕊。對交房的條件、開發(fā)商免責(zé)等要格外注意仔役，很多開發(fā)商會改動示范文本掷伙。 6、對閣樓又兵、平臺等任柜，如果開發(fā)商承諾贈送的，需寫入合同寒波，且對產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)歸屬進行明確乘盼。 7、開發(fā)商的某些廣告宣傳內(nèi)容、承諾，比如學(xué)區(qū)洛勉、會所、物業(yè)粹胯、周邊配套等，盡量要求寫入合同辰企。特別是對購房有決定性影響的內(nèi)容风纠，必須寫入合同。 8牢贸、支付定金竹观、房款等費用必須索要票據(jù)。 9、及時辦理合同備案及預(yù)售登記臭增，避免一房多賣或被抵押懂酱、查封等風(fēng)險。
三誊抛、重視樓書列牺、沙盤、廣告等資料的收集
很多開發(fā)商以合同文本統(tǒng)一為由拒絕將某些特別的承諾拗窃、廣告內(nèi)容等寫入合同瞎领。因此，買受人需重視收集保存樓書随夸、廣告等資料九默。根據(jù)規(guī)定，如果廣告逃魄、宣傳資料就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定荤西，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約伍俘。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容勉躺，當(dāng)事人違反的癌瘾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
四饵溅、房屋交付
房屋交付時需先查看工程質(zhì)量竣工核驗證書》妨退，這是開發(fā)商能夠交付房屋先決條件，然后再對應(yīng)買賣合同約定的交付條件蜕企，審核房屋是否以達到交付標(biāo)準咬荷。同時，開發(fā)商在交付房屋時需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》轻掩，不提供的幸乒，買受人有權(quán)拒收房屋。 ? ?交付前唇牧，買受人應(yīng)實地查看罕扎、驗收房屋，對明顯存在質(zhì)量問題或缺陷的丐重，可以要求開發(fā)商整改腔召。但需注意，如果開發(fā)商以驗收合格為由拒絕的扮惦，買受人應(yīng)區(qū)別質(zhì)量問題還是瑕疵臀蛛，分別采取委托進行質(zhì)量鑒定，或要求開發(fā)商整改或履行保修義務(wù)。
五浊仆、關(guān)于認購客峭、訂購、預(yù)定
開發(fā)商為盡快回籠資金氧卧，往往在未取得預(yù)售證情況下桃笙，以內(nèi)部認購的名義進行銷售認購。認購人往往要簽訂認購書沙绝，并交納部分款項搏明，一般稱為認購金、誠意金等闪檬。如果商品房的認購星著、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容粗悯，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的虚循，協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同，肯定具有法律效力样傍。但是實踐中大多數(shù)認購書都不具備買賣合同的主要內(nèi)容横缔，因此，在開發(fā)商取得預(yù)售證后衫哥，要及時與開發(fā)商簽訂買賣合同茎刚。
購房對大部分人來講是大事，有時需舉全家之力撤逢，所以膛锭，如何安全買到稱心的房屋，需從法律防范開始蚊荣。
