擺攤賣房的時代走了唾琼，新經(jīng)紀時代來了

擺攤賣房的時代走了渴邦，新經(jīng)紀時代來了

精華筆記?宏觀趨勢

本文優(yōu)質(zhì)度：★★★★★ 口感：爆漿芝士

筆記君邀您思考：

隨著經(jīng)濟發(fā)展疯趟，中國的城市化正進入一個非常關(guān)鍵的階段，從過去遍地開花式的城市數(shù)量的增長谋梭，正轉(zhuǎn)向以城市群或城市圈為主體的新的發(fā)展階段信峻。

有人說，房地產(chǎn)長期看人口瓮床。但從發(fā)達國家看盹舞，國家的總?cè)丝诓]有變化，甚至處在下降的趨勢上隘庄。

今天踢步，我們很榮幸地邀請到了，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微丑掺、國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委秘書長馮奎获印、貝殼找房大中華南區(qū) COO張海明、貝殼副總裁兼百川事業(yè)部總經(jīng)理左東華街州。

他們就“居住行業(yè)將怎樣更好地為消費者服務(wù)兼丰？”這一問題绰咽，一一分享了其專業(yè)見解。

一地粪、服務(wù)性將成為

房地產(chǎn)市場最重要的驅(qū)動力

在城市化超過50%以前取募，房地產(chǎn)是以投資為主要驅(qū)動力的行業(yè)。

2013年蟆技，中國的房地產(chǎn)投資已達到峰值玩敏，2013年以后，增速不斷回調(diào)质礼。

相反旺聚，同一時期，二手房交易眶蕉、租賃市場砰粹、裝飾裝修市場仍在快速發(fā)展。

此外造挽，除了北上廣深之外碱璃，目前，已經(jīng)有大約10個城市的二手房交易超過一手房交易饭入。

與此同時嵌器，老百姓對房地產(chǎn)消費的需求，已經(jīng)不止于購房谐丢，而是轉(zhuǎn)向了服務(wù)爽航，包括二手房交易服務(wù)，租賃服務(wù)乾忱，物業(yè)服務(wù)讥珍，家庭居住服務(wù)，裝飾裝修服務(wù)等窄瘟。

國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長王微衷佃，將此類新需求歸并到消費性服務(wù)業(yè)發(fā)展利好中。

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1纲酗、服務(wù)業(yè)發(fā)展中的兩大支柱和動力

王微說，在工業(yè)化中后期或國民收入達到中等收入后新蟆，經(jīng)濟發(fā)展和結(jié)構(gòu)調(diào)整的主要動力來自服務(wù)業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)中的兩大支柱和動力右蕊。

2010年到2015年琼稻，是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)高速發(fā)展的階段。

消費性服務(wù)業(yè)從2015年開始發(fā)力∪那簦現(xiàn)在帕翻，已經(jīng)成為服務(wù)業(yè)中發(fā)展速度最快的部分鸠补。

目前，服務(wù)性支出已經(jīng)占老百姓家庭支出的45%嘀掸，在未來一紫岩、兩年，可能要超過商品消費睬塌。

消費性服務(wù)業(yè)的發(fā)展泉蝌，使居民的消費需求發(fā)生了較大改變。

2揩晴、中等收入群眾成消費擴張的風向標

消費擴張的主風向標主要有兩大類勋陪。

王微把它歸納為，中等收入群體和新生代人口硫兰。

中國現(xiàn)在的中等收入人口已經(jīng)超過4億诅愚，是日本和美國的人口之和。全世界的大型跨國公司和一些品牌公司劫映，都希望占據(jù)中國的消費市場违孝。

新生代人口，80泳赋、90等浊、00后，是中國增長最快摹蘑、消費最活躍的群體筹燕。

跟他們的父輩不同，新生代人口的文化水平較高衅鹿，具有非常開闊的視野和比較現(xiàn)代化的消費理念撒踪，包括房屋的銷售、租賃等大渤，主要面向這樣的群體制妄。

這群人主要生活在大中型城市。

這幾大都市圈泵三，目前已經(jīng)進入全球140多個國際消費中心城市的行列耕捞。

這140個多消費中心，只占全球人口的13%烫幕，但他們對全球消費市場的貢獻率超過了30%俺抽，對GDP的貢獻也超過了30%。

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學術(shù)委秘書長馮奎說较曼，在都市圈支撐下磷斧，房地產(chǎn)的韌性變得更強。

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都市圈的形成有這樣幾個條件：

以1天為中心弛饭，可以接受核心城市某一方面的功能冕末；以1小時或1小時多一點的通勤區(qū)為它的外沿；中心城區(qū)有百萬以上人口侣颂，加上網(wǎng)絡(luò)連接到各類城市档桃，有幾百萬，幾千萬人口憔晒。

馮奎講了兩個觀點藻肄，其一，都市圈的發(fā)展緩解了房地產(chǎn)的供需矛盾丛晌。

中國現(xiàn)在的人口在加速向大城市集中或者集聚仅炊，兩千萬人、三千萬人集中到北京澎蛛、深圳抚垄。

那么，怎樣發(fā)揮它們的居住功能谋逻，解決房地產(chǎn)的供需矛盾呆馁？

房地產(chǎn)的供需矛盾，只有發(fā)展千萬人口的大都市圈毁兆，追求較大區(qū)域的平衡浙滤，較長時間的平衡。

而不是短時間的平衡气堕，也不是小范圍內(nèi)的平衡纺腊，供需矛盾才能得到極大緩解。

其二茎芭，都市圈的發(fā)展有利于平穩(wěn)房價和租金價格揖膜。

中國現(xiàn)在講得最多的問題是控制房價，房價為什么高梅桩？

以上海為例壹粟，上海的房價相比蘇州、無錫宿百、南通趁仙、嘉興等地，要高出兩到四五倍垦页。

中心城區(qū)房價之所以這么高雀费，與中心城區(qū)的人口密度，以及資源的集中程度密不可分外臂。

拿上海和東京相比坐儿，0到10公里半徑范圍內(nèi)律胀，上海的密度遠遠高于東京宋光，但在30公里到50公里這個圈層貌矿，東京圈的人口密度是上海都市圈密度的1.8倍。

這些現(xiàn)象意味著罪佳，中國都市圈周邊的中小城市沒有得到很好的發(fā)育和發(fā)展逛漫。

人口以及資源要素過度地向中心城區(qū)集中，導(dǎo)致了中心城區(qū)房價過高的現(xiàn)象赘艳。

二酌毡、租賃成熱點

房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)急需進步

在過去將近20年的房產(chǎn)經(jīng)紀發(fā)展歷程中，全國除了一二線城市外蕾管，越來越多的城市進入存量房時代枷踏。

此外，隨著國家住房政策的逐步完善掰曾、市場越來越成熟旭蠕，未來，不動產(chǎn)存量房市場交易將占主流旷坦。

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未來，房屋租賃將成為人們的居住首選秒梅。

回到房產(chǎn)經(jīng)紀的服務(wù)業(yè)方面旗芬，近年來，可以看到其他各個行業(yè)的服務(wù)業(yè)進步速度非忱κ瘢快疮丛。

無論像滴滴這樣的出行服務(wù)平臺，或者美團這種餐飲服務(wù)平臺辆它，都有突飛猛進的進展誊薄。

房地產(chǎn)行業(yè)的服務(wù)也有進步，十年前娩井，房產(chǎn)經(jīng)紀人夾一個小皮包暇屋，戴一個鏈子，穿一雙北京老布鞋洞辣，但今天好歹穿上西裝領(lǐng)帶了咐刨。

但這顯然還是不夠的，房地產(chǎn)行業(yè)還有很大的提升空間扬霜。今天的交易環(huán)節(jié)的服務(wù)沒有明顯的進步定鸟。

張海明舉例說，以快遞舉例著瓶，我們知道快遞到哪里了联予，打車大概多長時間。但是，我們今天一筆房地產(chǎn)交易沸久，有多少消費者知道這單交易到哪步了季眷？

這些信息，在整個服務(wù)方面的迭代空間是非常大的卷胯。

未來子刮，房地產(chǎn)行業(yè)越來越多的流量將在線上發(fā)行。

比如窑睁，今天業(yè)主委托給經(jīng)紀機構(gòu)挺峡，在線上的部分占比只有5%左右，要賣一套房担钮，還必須跑到門店去橱赠，未來，這些都可以通過線上解決箫津。

①房產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的困疾

那我們回頭想想狭姨，為什么這些現(xiàn)象以前得不到解決？

張海明從三方面做了解答鲤嫡。

線上披露的信息不夠送挑；業(yè)主對這件事本身的信任度不夠；技術(shù)層面的迭代不夠暖眼。

方方面面的原因造成這個房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的交易效率較低惕耕，交易鏈條較長，消費者信任度較低诫肠。

那么司澎，為什么這些要素這么低？

最核心的問題是栋豫，無論從作業(yè)工具挤安，還是大數(shù)據(jù)的使用，都是不夠的丧鸯。

但如果房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的業(yè)主直接線上委托蛤铜，省去了經(jīng)紀機構(gòu)的房源開發(fā)時間，效率將會大幅提升丛肢。

此外围肥，他看到，今年和去年蜂怎，全國大概有800萬左右的大學應(yīng)屆畢業(yè)生穆刻，現(xiàn)在的員工，70%以上是90后杠步，所有的企業(yè)和平臺都面臨著員工90后化氢伟。

如果房產(chǎn)經(jīng)紀依然用非常傳統(tǒng)的刀耕火種的工具榜轿，大街上站擺一個板子，去大街上發(fā)小廣告朵锣，這代人顯然是不能接受的谬盐。

房屋經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)該想到解決的辦法。

首當其沖就是要解決其中的難點猪勇、痛點设褐。

張海明將房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)分為四大痛點颠蕴。

第一泣刹，經(jīng)紀人作業(yè)習慣和消費者利益的沖突。

第二犀被，經(jīng)紀機構(gòu)和經(jīng)紀人之間的矛盾椅您，隔壁兩個經(jīng)紀機構(gòu)的品牌沒有合作，沒有溝通寡键。

第三掀泳，基礎(chǔ)設(shè)施需求。比如西轩，房屋經(jīng)紀機構(gòu)的前臺發(fā)展不錯员舵，但后臺系統(tǒng)、流量藕畔、財務(wù)马僻、人力資源、培訓體系等方方面面也需要很多沉淀注服。

第四韭邓，單一的業(yè)務(wù)形態(tài)限制房產(chǎn)發(fā)展。

過去幾年溶弟，有很多限價女淑、限購政策，如果一個中小型經(jīng)紀公司沒有更多的業(yè)務(wù)鏈條來支撐其發(fā)展辜御，單一業(yè)務(wù)很難抵御波動的周期鸭你。

比如，一些房屋經(jīng)紀機構(gòu)只做二手房擒权，但有些房屋經(jīng)紀機構(gòu)除此之外袱巨。

還有新房源、租賃菜拓、海外市場瓣窄、裝修等，有更多的業(yè)務(wù)鏈條纳鼎，這樣它就有更多的商機機會俺夕，能給其品牌更多的收益機會裳凸。

這些問題怎么解決？

②房產(chǎn)行業(yè)新經(jīng)紀時代的到來

貝殼正在做解決這些難題的事劝贸。

貝殼的定位是技術(shù)驅(qū)動品質(zhì)居住的服務(wù)平臺姨谷。

目前，貝殼進駐了91個城市映九，在全國有1.5萬家店面梦湘，超過70個進駐品牌，經(jīng)紀人線上的成交占比達到30%以上件甥。

此外捌议，它有很多規(guī)則體系，包括信用積分引有，誰的信用好瓣颅，積分越高，包括貝殼分譬正、貝殼幣宫补、品質(zhì)聯(lián)盟等。

貝殼找房有兩大特征：

可以說曾我，貝殼找房以互聯(lián)網(wǎng)為工具粉怕，用技術(shù)和數(shù)據(jù)來驅(qū)動行業(yè)從2.0到4.0。為什么是4.0抒巢？

現(xiàn)在行業(yè)里有視頻看房等技術(shù)贫贝，社會進步太快，我們希望直接進入VR（虛擬現(xiàn)實虐秦，在線三維模擬環(huán)境）看房平酿、VR講房時代。

目前悦陋，貝殼找房也有自己的VR蜈彼，客戶不用去現(xiàn)場看房，房產(chǎn)經(jīng)紀人直接在VR里跟客戶講房俺驶。

貝殼目前已經(jīng)進入到房屋中介式的新經(jīng)紀時代幸逆。

張海明將中國的新經(jīng)紀時代分為三大類。

一是依托互聯(lián)網(wǎng)暮现、大數(shù)據(jù)还绘。

互聯(lián)網(wǎng)幾乎改造了所有的傳統(tǒng)行業(yè)，除了不動產(chǎn)栖袋，因為它的鏈條足夠長拍顷，尤其是二手房交易，有七十幾個環(huán)節(jié)塘幅。

因此昔案，貝殼希望通過分門別類尿贫，通過更多大數(shù)據(jù)的框算，讓房屋交易本身更有效率踏揣。

張海明舉例庆亡，有很多客戶找房產(chǎn)經(jīng)紀人買房，我們不知道客戶什么訴求捞稿，甚至客戶自己也不知道自己有什么核心訴求又谋。

比如，客戶如果注冊了貝殼APP娱局，他會有看房路徑彰亥，可能看了海淀中關(guān)村三小的房。

房產(chǎn)經(jīng)紀人通過他的看房路徑铃辖，就知道這個客戶核心訴求是要買一套重點小學的學區(qū)房剩愧。

房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以通過很多數(shù)據(jù)方式，提高作業(yè)效率娇斩，幫客戶做一些決策，降低其成本穴翩。

二是以用戶為中心犬第。

三是通過ACN合作網(wǎng)絡(luò)，即經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)芒帕。

過去歉嗓，A公司的A經(jīng)紀人開發(fā)某套房，B公司的B經(jīng)紀人開發(fā)某套房背蟆，大家之間是沒有合作的鉴分。

此外，貝殼還將協(xié)同品牌服務(wù)商带膀，重塑人志珍、房、客的服務(wù)業(yè)態(tài)垛叨，提供品質(zhì)服務(wù)伦糯。

那么，做到這些的前提什么嗽元？

張海明說敛纲，真房源是最基本的。

房產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該適應(yīng)時代潮流剂癌，利用一些新技術(shù)淤翔，通過更好的房屋評價，更好的圖片佩谷，更優(yōu)質(zhì)的房源描述旁壮，更透明的信息呈現(xiàn)辞做，讓消費者容易找到你、信任你寡具。

整個作業(yè)環(huán)境秤茅，包括交易流程都應(yīng)該得到重構(gòu)，這是未來都要改變的童叠。

不僅如此框喳，還要塑造自己的品牌價值，得到更好的市場反饋厦坛。

三五垮、貝殼的品牌賦能和品牌價值

貝殼找房在2018年初正式上線。

在提出的八大賦能中杜秸，其中一個是品牌賦能放仗。

那么，什么是品牌賦能撬碟？

拿漢堡舉例诞挨，如果今天想吃漢堡，大家會去買什么呢蛤？

麥當勞惶傻、肯德基還是漢堡王？

如果想買一瓶可樂其障，會買什么银室？可口可樂還是百事可樂？

如果今天想買一輛汽車励翼，會買奔馳蜈敢、寶馬、奧迪還是大眾汽抚？

大家都生活在品牌中抓狭。

這個過程，不知不覺殊橙，從用戶的需求到用戶拿到實際的產(chǎn)品辐宾，這個過程中都需要提供哪些價值？

貝殼副總裁兼百川事業(yè)部總經(jīng)理左東華說膨蛮，百川事業(yè)部在過往的一年過程中叠纹，對整個房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的市場，做了深入的調(diào)查敞葛。

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發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)行業(yè)服務(wù)品牌面臨著三大困境：

第一、有品牌惹谐，但推廣不足持偏。

消費者在市面上很難看到推廣驼卖，今天問一個消費者，你想買一套二手房鸿秆，會想到什么酌畜？

很少有人會想到品牌，消費者的品牌認知度是極低的卿叽，因為市面上沒有進入到推廣階段桥胞，大多數(shù)公司的品牌意識是極差的。

第二考婴，品牌多贩虾，但差異性不足。

今天的二三線市場沥阱，房地產(chǎn)行業(yè)的大多數(shù)品牌都在同質(zhì)化競爭缎罢，大家沒有差異性，越往下行的城市考杉，越是一個劣幣驅(qū)逐良幣的環(huán)境策精，這是今天生存的現(xiàn)狀。

第三奔则，服務(wù)多蛮寂，但產(chǎn)品力不足。

今天初具規(guī)模的品牌公司易茬，對C端的服務(wù)很多，賣二手房及老、新房抽莱、租賃、衍生產(chǎn)品骄恶。

但在整個業(yè)務(wù)流程食铐、產(chǎn)品設(shè)計、用戶體驗僧鲁、交易客戶的服務(wù)保障和風控等方面的研究非常少虐呻。

雖然C端（客戶端）服務(wù)多，但房地產(chǎn)行業(yè)在過往的5年時間寞秃，客戶的滿意度一直保持在低位斟叼，沒有任何增長。

此外春寿，這個行業(yè)對B端（企業(yè)端）提供的服務(wù)支持也相對甚少朗涩，提供給他們的解決方案也比較零散。

如何改變這種現(xiàn)狀绑改？

房地產(chǎn)行業(yè)必須緊跟新時代趨勢谢床。

左東華說兄一，目前這個行業(yè)有三大趨勢：

第一，線上化趨勢非常明顯识腿。

真正的線上化是一套線上的解決方案出革，是B端和經(jīng)紀人以及C端用戶的交互，更多的行為發(fā)生在線上渡讼，而且他們交互的行為留存在系統(tǒng)中骂束。

第二，“成交為王”過渡到“品質(zhì)為王”硝全。

隨著品質(zhì)升級以及中國中產(chǎn)階級的崛起栖雾，未來，房產(chǎn)品牌不能提供很好的品質(zhì)和服務(wù)伟众，將很難在行業(yè)里立足析藕。

第三，從業(yè)服務(wù)者年齡趨于年輕化凳厢。

目前大量的從業(yè)者是90后账胧，甚至95后欣硼，房產(chǎn)經(jīng)紀人能為這些人帶來什么梭域？

這值得品牌主和品牌深思。

為此筏勒，百川事業(yè)部定義了一個大戰(zhàn)略遮精，叫：平臺連接品牌居夹，品牌連接門店，門店連接人本冲。

這里有幾個核心的判斷准脂。

第一，行業(yè)品牌是有價值的檬洞，如果品牌不能為C端和B端提供有品質(zhì)的服務(wù)狸膏，不能跟90后、95后這群人產(chǎn)生深度的連接添怔，那樣的品牌將會被淘汰湾戳。

第二，整個房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的品牌迅速聚集广料，現(xiàn)在已經(jīng)進入了91個城市砾脑，今天消費者大約能看到1000多個品牌。

未來性昭，隨著新經(jīng)紀品牌的崛起拦止，品牌的數(shù)量會逐漸減小，未來市場上可能會有幾百個品牌。

但是汹族，單一品牌的門店數(shù)量會迅速增加萧求，新經(jīng)紀品牌也會更有生命力，會為C端和B端創(chuàng)造更大的價值顶瞒。

百川事業(yè)部將通過連接存量品牌和孵化新品牌做增量夸政，對現(xiàn)有市場品牌進行深度連接，輔助其發(fā)展榴徐。

存量市場品牌的品質(zhì)有一些準入標準守问，大致有以下幾點：

第一，看底層價值觀坑资。

第二耗帕，品牌的門店數(shù)量，店均人數(shù)和跨越的城市數(shù)袱贮。

第三仿便，品牌的美譽度，對這個品牌的C端和B端進行口碑調(diào)研攒巍，來做定性分析嗽仪。

最后，品牌經(jīng)營的健康度柒莉。從合法闻坚、合規(guī)性和運營的規(guī)范性，以及團隊組織的人員構(gòu)成等進行有效的評估兢孝。

對于潛力品牌主窿凤，會看你是不是業(yè)界的KOL和業(yè)界精英。

百川會從價值觀跨蟹、影響力卷玉、團隊能力、戰(zhàn)略規(guī)劃喷市、市場環(huán)境等方面來看其是否具有準入標準。

此外威恼，百川也會對品牌提供深度的四大賦能品姓。

對市場上存量品牌的升級方案會從兩方面著手。

第一是品牌策略箫措，第二是VI（視覺形象）系統(tǒng)的建立和推廣腹备。

第二大賦能是協(xié)同發(fā)展。

在前臺斤蔓，百川會做品牌的營銷和露出植酥；中臺，會有優(yōu)秀的項目經(jīng)理，對接品牌的戰(zhàn)略合作友驮，協(xié)調(diào)在平臺上的事情漂羊；后臺會做戰(zhàn)略咨詢服務(wù)。

第三大賦能是特許經(jīng)營的管理賦能卸留。

第四大賦能是品牌主賦能走越。

作為一個經(jīng)紀品牌，品牌主的見識和視野耻瑟，對品牌的擴展旨指、張力、發(fā)展速度以及穩(wěn)定性起到了非常大的作用喳整。

品牌進來后谆构，百川會對品牌主和品牌的核心管理團隊，進行深度賦能框都，從他的知識沉淀搬素、能力的成長和視野的開拓，做全方位的輔助成長瞬项。

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未來，中國的主要問題是形成擁有更多功能囱淋、熱點的地區(qū)猪杭，以此來平抑都市圈范圍內(nèi)的房價。

從租金角度看妥衣，以往的研究都支持一個觀點皂吮，租金和居住區(qū)周邊的交通、治安配套等方面相關(guān)税手。

正如馮奎所言蜂筹。

如果房產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在大都市周邊一些地方選擇一些很好的地方，發(fā)展成新的租賃熱點地區(qū)芦倒。

這將有利于居民分散租賃居住艺挪，也有利于平抑租金的價格。

此外兵扬，房產(chǎn)經(jīng)紀要利用新技術(shù)麻裳、新方式研究出更好的服務(wù)水平，為客戶帶來更為優(yōu)質(zhì)的體驗器钟。

主辦方簡介——

貝殼找房津坑，定位技術(shù)驅(qū)動的品質(zhì)居住服務(wù)平臺，致力于聚合和賦能全行業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)者傲霸，打造開放合作行業(yè)生態(tài)疆瑰，為消費者提供全方位品質(zhì)居住服務(wù)眉反，推動行業(yè)整體升級進步。

貝殼找房希望通過把核心能力開放給行業(yè)穆役，構(gòu)建更大的合作生態(tài)寸五，推動行業(yè)實現(xiàn)效率和服務(wù)品質(zhì)的正循環(huán)，重塑國人居住消費體驗孵睬。