房價不跌 去杠桿就是一句空話！

前言

讓資產(chǎn)回歸它應(yīng)有的屬性踪旷，讓資產(chǎn)回歸它真實(shí)的價格曼氛，解決資產(chǎn)端的根本問題豁辉，這是去杠桿的必由之路。

一搪锣、簡單的資產(chǎn)負(fù)債表揭示的秘密

當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)主題詞是“去杠桿”秋忙，說明杠桿率太高了彩掐。

杠桿率有很多種觀察方法构舟，目的都是為了衡量負(fù)債主體的債務(wù)風(fēng)險，最簡單的是從產(chǎn)負(fù)債率角度去觀察堵幽，但可以得到很多有價值的東西狗超。

人們喜歡從資產(chǎn)負(fù)債率的負(fù)債端去著眼看問題，以負(fù)債規(guī)钠酉拢快速增長說明杠桿率的惡化努咐，而今天我們要說的是另外一端----資產(chǎn)端的那些秘密。

什么是資產(chǎn)負(fù)債率呢殴胧？

打個比方渗稍，如果你有一套房子，目前價值1000萬元（房子就是資產(chǎn)）团滥，將其抵押給銀行去借錢竿屹，理論上（假設(shè)情景，實(shí)際會有折扣）可以獲得等值1000萬元的貸款（貸款就是負(fù)債）灸姊，你的資產(chǎn)負(fù)債率就是：貸款1000萬/房子價值1000萬*100％=100％拱燃，也就是你的狹義杠桿倍數(shù)為1倍。

在資產(chǎn)負(fù)債率中（資產(chǎn)負(fù)債率=總負(fù)債/總資產(chǎn)*100％）力惯，負(fù)債是分子碗誉，資產(chǎn)是分母，也就是說：

A父晶、在資產(chǎn)（分母）規(guī)模不變的情況下哮缺，負(fù)債規(guī)模增加，則杠桿率上升甲喝；負(fù)債規(guī)模減少尝苇，則杠桿率下降，成正比例關(guān)系俺猿；

B茎匠、同時，在負(fù)債（分子）規(guī)模不變的情況下押袍，資產(chǎn)規(guī)模上升诵冒，則杠桿率下降；資產(chǎn)規(guī)模下降谊惭，則杠桿率上升汽馋，成反比例關(guān)系侮东。

也就是說，分子和分母的變化都可以引起杠桿高低的變化豹芯。

那么還是剛才那個例子悄雅，如果房產(chǎn)增值了呢？

如果負(fù)債1000萬保持不變铁蹈，但在此期間房價上漲令你得房產(chǎn)價值升至2000萬元宽闲，則你的資產(chǎn)負(fù)債率就會相應(yīng)下降至50％，杠桿倍數(shù)是0.5倍握牧。

這可以帶來兩個顯性的結(jié)果----其一是你的負(fù)債風(fēng)險大大降低容诬；其二是你又可以向銀行借更多的錢----2000萬元！

所以沿腰，改善資產(chǎn)負(fù)債表很容易----如果不能縮小負(fù)債览徒，那就做大資產(chǎn)！

這不但能使自己的信用度得以提升颂龙，還能夠借到更多的錢习蓬！

二、中國經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)化是杠桿率躥升的最重要原因

2008年底至今措嵌，是中國整體債務(wù)杠桿率躥升最快的時期躲叼，同時也是房地產(chǎn)行業(yè)突破性膨脹的時期，更是房價倍數(shù)級飆漲的時期铅匹。

這一過程中押赊，房地產(chǎn)和信貸就像一對干柴烈火的戀人玩兒的不亦樂乎。

銀行信貸業(yè)務(wù)最安全包斑、最能保證收益的模式是有足值抵押物的抵押貸款業(yè)務(wù)流礁，而房地產(chǎn)則是最好抵押品，因?yàn)榉康禺a(chǎn)不但可以保值罗丰，而且可以增值神帅，而且是快速增值！

期間萌抵，房價和信貸進(jìn)入不斷自我強(qiáng)化的循環(huán)之中：

追求更舒適的居住環(huán)境和預(yù)期房價上漲引導(dǎo)個人家庭和單位（機(jī)構(gòu)找御、公司）貸款買房、買地------------更多的信貸和影子銀行資金供給進(jìn)入房地產(chǎn)并繼續(xù)推高土地和房產(chǎn)價格------------房地產(chǎn)價格上漲提高其作為抵押品的價值成為信貸的最優(yōu)值資產(chǎn)------------在利潤驅(qū)動下銀行為主的金融機(jī)構(gòu)主動推動房地產(chǎn)作為抵押品的信貸業(yè)務(wù)規(guī)模迅猛增長------------更多的信貸投放刺激更快的房地產(chǎn)價格上漲-------------更快的價格上漲吸引更多的房地產(chǎn)信貸需求并使需求由居住轉(zhuǎn)向投資------------更多的投資需求推動房地產(chǎn)價格繼續(xù)上升…………

如此一來绍填，房地產(chǎn)價格與信貸規(guī)模進(jìn)入了不斷被循環(huán)中的自我強(qiáng)化霎桅，推動信貸規(guī)模和房地產(chǎn)價格螺旋式上升，由于基數(shù)越來越大讨永，越到最后上升（膨脹）速度也就越快滔驶。

理論上講，只要投資者和銀行愿意卿闹，這個游戲就會無限循環(huán)地玩兒下去揭糕，房價和信貸規(guī)模就會無限制地上漲萝快。

由于房地產(chǎn)價格和相關(guān)信貸規(guī)模的漲幅遠(yuǎn)高于同期的其他領(lǐng)域，也就使得房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)杠桿率的上升速度遠(yuǎn)高于其他行業(yè)著角，不但是中國家庭負(fù)債占GDP比例躥升至53％的根本原因揪漩，也是社會總杠桿率飆升的決定性因素。

中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)進(jìn)入過度房地產(chǎn)化吏口，并令這一進(jìn)程更加猛烈奄容。

當(dāng)前，中國商業(yè)銀行信貸按照官方統(tǒng)計(jì)口徑約30％以上與房地產(chǎn)相關(guān)锨侯，部分銀行高于50％甚至更多嫩海。

影子銀行至少一半以上是投向房地產(chǎn)，在地方政府融資平臺被嚴(yán)格限制后囚痴，這個比例應(yīng)該更大。

2018年1-4月最新數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資規(guī)模的約29％审葬，2017年房地產(chǎn)投資完成額占GDP比例為13.4％深滚，之前數(shù)年更多，約為15-16％痴荐，而日本房地產(chǎn)泡沫破裂時，該比例為9％官册，美國次貸危機(jī)前的峰值為6.2％。

這些都是經(jīng)濟(jì)過度房地產(chǎn)化的證據(jù)。

不只是家庭员淫，央企合蔽、國企、民企……都紛紛涌入房地產(chǎn)----要改善資產(chǎn)負(fù)債表嗎介返？要借到更多的錢嗎拴事？想要更多的利潤嗎？要股票升值嗎圣蝎？要不違約不倒閉嗎刃宵？

----很簡單，買房子就行了徘公！

房地產(chǎn)價格與信貸自我強(qiáng)化牲证、房地產(chǎn)自身成為典型投資品的金融資產(chǎn)化及其流轉(zhuǎn)循環(huán)過程，使房地產(chǎn)從某種意義上進(jìn)入了零和游戲的市場狀態(tài)步淹，房子本身不能創(chuàng)造但能夠轉(zhuǎn)移價值从隆，更重要的是大大削減了其他實(shí)體行業(yè)的生產(chǎn)投資和居民消費(fèi)支出诚撵。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)上行，企業(yè)利潤和居民收入足以覆蓋房產(chǎn)增值部分的時候键闺，這一切都沒有問題寿烟，而一旦經(jīng)濟(jì)下滑，收入下降辛燥，危機(jī)就隨時會到來筛武，這種例子太多了。

最近一份人民大學(xué)的相關(guān)研究支出中國居民負(fù)債已占可支配收入的110.9％挎塌，這個結(jié)果可能采用的是最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)徘六，而即使我用2017年末的數(shù)據(jù)也顯示該比例高達(dá)90％，至少已與美國的109％和日本的99％不相上下榴都，按照人大的數(shù)據(jù)則已經(jīng)高出待锈。

三、徹底改變房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性才是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的根本所在

誰都知道房地產(chǎn)泡沫最大嘴高，誰都知道房地產(chǎn)杠桿率太高竿音，誰都知道房地產(chǎn)的杠桿率推升了社會整體杠桿率，所以要去杠桿拴驮。

但是春瞬，我們之前和現(xiàn)在的政策都是從資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債端解決問題（從另外的角度看是需求端），比如：

限制居民負(fù)債----限購套啤、提高首付比例宽气；

限制企業(yè)負(fù)債----央企退出房地產(chǎn)、企業(yè)搖號限制潜沦、房企舉債限制

限制銀行信貸----嚴(yán)控信貸流入房地產(chǎn)萄涯、加強(qiáng)按揭貸款監(jiān)管……

然而，這些措施只是起到了一點(diǎn)點(diǎn)作用而已止潮。

面對直線上漲的房價窃判、地價，政策制定者憑什么阻止個人家庭的財富增值喇闸？憑什么阻止企業(yè)投資獲利袄琳？憑什么阻止社會單位改善自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)呢？

這樣的做法其實(shí)不管誰都不會服氣燃乍。

一般而言唆樊，金融資產(chǎn)都具有波動率大，周期大漲大跌的特點(diǎn)刻蟹，但對于房地產(chǎn)而言逗旁，由于土地供應(yīng)相對缺乏彈性（絕對則不然），價格的波動往往需要超長的周期才能夠體現(xiàn)出來，大多數(shù)以房地產(chǎn)為投資品的國家在一定時期內(nèi)都會呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的局面片效。

這種現(xiàn)象在中國就更加明顯----

由于土地財政的原因红伦，房地產(chǎn)作為核心資產(chǎn)其命脈掌握在地方政府手中，土地吞吐和價格控制隨心所欲淀衣，且上有政策下有對策昙读，在利益驅(qū)使下房價超常規(guī)直線上漲且只漲不跌。

在這樣的前提下膨桥，民眾對于房價繼續(xù)無節(jié)制大漲的恐慌心理就順利成章的形成了蛮浑，這也是地方政府、開發(fā)商只嚣、銀行愿意看到的結(jié)果沮稚。

所以，即使當(dāng)局有千萬種調(diào)控措施出臺册舞，民間立即就會有更多的應(yīng)對招數(shù)被發(fā)明出來蕴掏，這是因?yàn)橘Y本有著先天的本能，會想盡辦法往有利的地方去----面對一個只漲不跌的資產(chǎn)环础，社會資金怎么可能不追逐囚似？銀行信貸怎么可能放棄優(yōu)質(zhì)抵押品不放貸呢？杠桿率又怎么可能降的下來线得？

因此，如果想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)有效去杠桿徐伐，必須抑制資金大舉涌入房地產(chǎn)的勢頭贯钩，而改變這一勢頭的根本所在是改變房地產(chǎn)價格只漲不跌的預(yù)期，現(xiàn)階段恐怕要采取行動打壓房價才行办素。

但問題來了角雷，如果房價下跌的預(yù)期真的形成，恐怕就像某銀行董事長說的那樣性穿，銀行害怕勺三、房地產(chǎn)商害怕、相關(guān)部門也害怕需曾，在當(dāng)下中國的復(fù)雜局面下吗坚，搞不好還會出大問題。

所以呆万，你聽到的表述永遠(yuǎn)是：抑制房價過快上漲的勢頭商源，而不是抑制房價上漲！

這意思是不敢讓繼續(xù)這么瘋漲了谋减，但更不敢讓跌下來牡彻，所以房地產(chǎn)要聽話慢慢的漲……

但問題是，就像股市不會聽話一樣出爹，房價更會對這種“命令”不屑一顧----預(yù)期在庄吼，杠桿就在缎除，市場有它自己的規(guī)律，不以人的意志為轉(zhuǎn)移总寻，更不會聽從行政命令器罐。

既然強(qiáng)行改變預(yù)期不行，那么就可以從另一個方面-----資產(chǎn)負(fù)債表的另一端----資產(chǎn)端著手解決問題废菱。

如何理解“房住不炒”呢技矮？

“房子是用來住的”說的是房子的使用功能，屬于消費(fèi)范疇殊轴；而“房子不是用來炒的”說的是房子的交易功能衰倦，屬于投資范疇。

既然要房住不炒旁理，那就是要徹底從根本上解決房子究竟是“消費(fèi)品”還是“投資品”的問題樊零，確定房子是“高值耐久消費(fèi)品”而不是“金融投資品”的這一屬性差異----這才是問題的核心所在。

理論上來講孽文，消費(fèi)品價格反映的是膨脹水平驻襟，長期整體基本同步，在經(jīng)濟(jì)和貨幣政策正常的情況下波動率較低芋哭；而投資品彈性則大得多沉衣，它更多的是受到資金流向的影響，往往大起大落减牺。

房子如果確定了消費(fèi)品屬性豌习，自然也會呈現(xiàn)消費(fèi)品應(yīng)有的價格表現(xiàn)，那基本上就沒什么人愿意去投資炒作了拔疚，因?yàn)閮r格穩(wěn)定無利可圖肥隆。

從資產(chǎn)端使房子成為消費(fèi)品其實(shí)有很多辦法：

其一，立法規(guī)定地方政府必須按時按需滿足房地產(chǎn)土地需求和居民住房需求稚失，不能造成缺口和斷檔栋艳；

其二，立法限制房地產(chǎn)價格漲幅不得高于同期消費(fèi)物價漲幅或居民可支配收入等可參照漲幅句各，也就是說讓現(xiàn)在的限價成為長效機(jī)制而不是權(quán)宜之計(jì)吸占；

其三，征收房地產(chǎn)稅诫钓、空置稅旬昭、房地產(chǎn)遺產(chǎn)稅，采取遞進(jìn)制菌湃，越到后面稅率越高问拘；加強(qiáng)交易環(huán)節(jié)控制，除限時出售外，提高交易相關(guān)稅收骤坐、費(fèi)率绪杏，增加房地產(chǎn)交易難度，同時以稅收優(yōu)惠鼓勵長期居住后的出售行為纽绍，使投資炒作無利可圖蕾久，從而令房地產(chǎn)市場流動性處于極為低下的水平----一個喪失高流動性的市場，其金融屬性就基本會隨之喪失拌夏。

（其實(shí)前兩條只是針對當(dāng)前的現(xiàn)象說說而已僧著，并不可取，真正做到第三條就會取得希望的效果）障簿。

如此盹愚，大眾對房價未來的發(fā)展會建立明確的預(yù)期，也就自然會抑制恐慌性購房推動的房價飆升站故，因?yàn)槠鋬r格與通脹同行甚至低于通脹----就像德國和新加坡皆怕。

與資產(chǎn)端措施并行，在負(fù)債端加以輔助：

其一西篓，立法限制銀行等金融機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)信貸的程度愈腾，包括業(yè)務(wù)占比、資產(chǎn)抵押率岂津、首付比例等虱黄；

其二，立法限制房地產(chǎn)作為抵押品的使用范圍和比例吮成，包括用途礁鲁、質(zhì)押比例及估值計(jì)算方法；

其三赁豆，立法限制單位和個人在某一時點(diǎn)持有房地產(chǎn)的數(shù)量和規(guī)模----面積或套數(shù)；

這樣就會增加舉債難度冗美，降低放貸欲望魔种，在貨幣供給端形成抑制。

如果讓房子的屬性變?yōu)橄M(fèi)品大多數(shù)人不愿意粉洼，那就干脆明確以資本品對待节预，這需要的是地方政府徹底使房地產(chǎn)市場化，而不是不倫不類属韧。

其必要條件是土地供應(yīng)全面放開安拟，完全滿足市場的需求。

所謂土地供應(yīng)有限本身就是個偽命題宵喂，因中國的耕地面積確實(shí)有限糠赦，但可以蓋房子的土地卻太多了！

荒山野嶺都可以改造成住房用地，把公路和基礎(chǔ)設(shè)施配套過去就可以了----迪拜在沙漠里憑空建起來拙泽，重慶的高樓大廈蓋在山上淌山，絲毫沒有影響居住、聯(lián)絡(luò)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展顾瞻。

這樣房地產(chǎn)市場完全由供需所決定泼疑，想買多少、想蓋多少都可以荷荤，無論一夜暴富還是爛尾斷供都交給市場退渗，也就解決了問題----就像股市一樣，有牛市就有股災(zāi)蕴纳，買者自負(fù)会油。

要么確定房子的消費(fèi)屬性，讓社會大眾對未來房價的漲幅有明確的預(yù)期袱蚓，從而打消恐慌性購房的心理钞啸；要么實(shí)現(xiàn)完全市場化的金融資產(chǎn)屬性，由市場決定房價的漲跌----沒有中間模糊道路可以走喇潘！

不過体斩，無論走哪一條道路，就當(dāng)下的房價而言颖低，毫無懸念的都會下跌絮吵，而且也只有這樣才能徹底改變市場舊有的觀念和預(yù)期，達(dá)到去杠桿的目的----就像打破剛兌一樣忱屑。

歷史經(jīng)驗(yàn)蹬敲、國際經(jīng)驗(yàn)、國內(nèi)其他資產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)充分說明莺戒，不存在不經(jīng)歷任何波動和陣痛就能舒舒服服去掉的杠桿伴嗡，寄希望于房價聽話的停在那里（除非用強(qiáng)硬的行政和法律規(guī)定限制）杠桿自動下降只能是美好的幻想----要么漲、要么跌从铲，橫盤對于現(xiàn)在的房價實(shí)在太難了瘪校。

美國的房地產(chǎn)去杠桿是以房價下跌27％、大批居民止贖失去住房名段、全球大型金融機(jī)構(gòu)為此損失6600億美元換來的阱扬，中國股市去杠桿是以股災(zāi)和熊市換來的。

讓資產(chǎn)回歸它應(yīng)有的屬性伸辟，讓資產(chǎn)回歸它真實(shí)的價格麻惶，解決資產(chǎn)端的根本問題，這是去杠桿的必由之路信夫。

如果不去走窃蹋，那就頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳任由其發(fā)展卡啰，最終只能看著它爆掉。

既想保命脐彩，又不愿手術(shù)碎乃；既要逃脫，又怕疼痛惠奸；既想這樣梅誓，又想那樣……這是不可能實(shí)現(xiàn)的。

總之---只要房價只漲不跌佛南，去杠桿就只是一句空話梗掰！