一塊聽聽系列課程
[今玖財富創(chuàng)始人唆姐、新世界（中國）前項目營銷總監(jiān)、房地產(chǎn)華南KOL關(guān)鍵意見領(lǐng)袖陷寝、城市與房地產(chǎn)研究專家]
買房把握三個中心，五個標(biāo)準(zhǔn)其馏！
三個中心思想：
買房要考慮房子的升值凤跑！
買房要住的舒服！
買房要考慮孩子叛复！
五個標(biāo)準(zhǔn)：
戶型
一、買房咖耘，選對樓層
1翘簇、除非高樓層能看到稀缺風(fēng)景，否則不買高樓層儿倒。
如果樓層越高單價越貴版保，更不值得去買。否則乘坐電梯時間夫否，十年綜合下來夠做更多事情彻犁。
稀缺風(fēng)景：望江、望海慷吊、望山或望公園等袖裕。
2、樓層越高溉瓶，單價越貴急鳄，是不合理的定價法。
中間樓層最貴堰酿，單價往高低兩端逐漸變低的“橄欖形”定價模式是合理的疾宏。
3、最好別買頂樓触创，漏水是大概率事件坎藐。
4、買低樓層哼绑，注意一些因建筑設(shè)計帶來的弊端岩馍。
如采光和日照；有些樓宇地下是商鋪抖韩，空調(diào)外機蛀恩、油煙機的干擾問題；低樓層可能會有一些建筑構(gòu)件（為了所謂的美觀）
買高樓層也要注意茂浮，建筑腰線（為了所謂美觀）双谆，導(dǎo)致陽臺或窗臺變小。
5席揽、最劃算的其實是4-6樓顽馋，欣賞小區(qū)景觀的最佳高度。
住的太高幌羞，再美的小區(qū)景觀也會變成像是乏味的小盆景寸谜。
6、如果買來投資新翎，沒必要買來最好的樓層程帕。
只要不是頂樓或者超低樓住练，二手房價格差不了多少，沒必要多出幾萬或十幾萬去買最好樓層愁拭。
二讲逛、要精裝不要毛坯
1、毛坯房的問題
1）住毛坯房岭埠，鄰居將是我們的敵人盏混，裝修的戰(zhàn)斗聲將不絕于耳，持續(xù)多年惜论！
2）選擇毛坯许赃，再高檔的房子，都將淪為屌絲盤馆类。
2混聊、精裝的好處
1）省時省力，一收樓就能住乾巧，否則裝修的時光能將人折磨瘋句喜。
2）精裝修交付，有助于形成濃厚的居住氛圍
3）地產(chǎn)商的精裝修一定比自己做的靠譜沟于，除非我們是室內(nèi)設(shè)計師咳胃，或者建筑包工頭。反向思考旷太，對地產(chǎn)商來說展懈，最省事的其實是直接交毛坯！
三供璧、選戶型
1存崖、看“得房率“和“是否方正”
得房率也稱實用率，不同住宅都不一樣睡毒，80-85%算不錯金句。
得房率=實際面積/套內(nèi)面積
國家沒有明文規(guī)定，但可以參照一下標(biāo)準(zhǔn)：
高層塔樓住宅（75-78%）
高層板樓住宅（78-85%）
小高層板樓住宅（85-88%）
多層住宅（88-95%）.
經(jīng)典不方正戶型：
刀把型：過道太長浪費空間吕嘀；影響采光通風(fēng)。
手槍型：過道太長浪費空間贞瞒；影響采光通風(fēng)偶房；拐角區(qū)是采光通風(fēng)的死角。
鋸齒型：拐角多军浆，不利于采光通風(fēng)棕洋；對家具裝修是一大考驗。.
方正實用戶型：
非常方正乒融，沒有缺角掰盘，保證每間房都有相對充足的采光和通風(fēng)摄悯。
2揍愁、看朝向
盡量買南向剂跟，千萬別買純北向日川。
朝向指的是大廳的陽臺的朝向凌停；大廳朝南北秽，另外兩間房也是朝南戶型狞玛。
朝向優(yōu)劣勢：
南向：陽光充足类浪、采光通風(fēng)都很好喳逛，人住的非常舒服邮偎。
北向：陽光很好管跺，夏天很熱， 冬天很冷禾进，房子比較陰冷豁跑，長期來看對身體不太好。
房子朝向排序：
東南>南>西南>東>西>東北>西北>北
好東西特別貴泻云，朝向也是如此艇拍。
3、采光通風(fēng)一定要好
進(jìn)深和開間比
看樓間距
看朝向
戶型和窗戶設(shè)計
1）進(jìn)深和開間比
“面寬”指房間的寬度壶愤，也叫開間淑倾，是和房間的“進(jìn)深”相對應(yīng)的，房間的長度叫“進(jìn)深”征椒，一般進(jìn)深與開間之比一般介于1:1.5之間比較好娇哆。否則影響采光通風(fēng)。
進(jìn)深過大勃救，開間過小碍讨，影響采光通風(fēng)。
也叫開間蒙秒，開間過大勃黍，影響保溫。
客廳 ——面寬需要3.2-4.5米晕讲。甚至更寬覆获，越寬越氣派；
臥室——面寬需要3.0-3.9米瓢省，越寬弄息，越舒服；
廚房勤婚、衛(wèi)生間——需要1.6米以上摹量，否則會太擁擠；
一套房子的總面寬，決定了能有幾個南向的廳室缨称，越大越好凝果。
客廳——進(jìn)深需要5米，但不能太深睦尽，否則采光不好器净，也不好利用。
臥室——進(jìn)深3.0-5.0為宜骂删，
總面積以16平米以下為宜
2）看樓間距
樓間距分為兩種掌动，一種是前后樓間距，一種是左右樓間距宁玫，對采光通風(fēng)影響最大的是前后樓間距粗恢。
高層的樓間距至少要達(dá)到30米以上，而50米以上就會非常舒服欧瘪，采光通風(fēng)會非常好眷射。
買期房的重要注意點：
望小區(qū)內(nèi)部，一定要搞清楚買的這套房子前面有什么規(guī)劃建筑佛掖，距離多遠(yuǎn)妖碉。
望小區(qū)外部，一定要搞清楚和我最近的建筑物距離是多少芥被，如果是空地欧宜，也要搞清楚未來的對面規(guī)劃。
3）看朝向（上面已介紹）
4）戶型和窗戶設(shè)計
戶型：
沒有暗房拴魄，無暗廚暗衛(wèi)冗茸，保證每個房間、廚房匹中、衛(wèi)生間都有窗戶夏漱。
不僅要看窗戶的位置、朝向顶捷，還要看窗戶的大小和數(shù)量是否充足挂绰，衛(wèi)生間、廚房等房間是否有明窗服赎。
采光通風(fēng)最好戶型：南北對流戶型（生活陽臺和景觀陽臺在同一條線）葵蒂。
窗戶設(shè)計：
現(xiàn)在窗戶的設(shè)計分為：半飄、全飄重虑、270度飄刹勃、落地全飄。采光通風(fēng)最好的是全飄以上嚎尤。
4、設(shè)計細(xì)節(jié)到位
1）是否做到動靜分區(qū)
動區(qū)：客廳伍宦、餐廳芽死、廚房乏梁、次衛(wèi)等
靜區(qū)：臥室、書房关贵、主衛(wèi)等
動區(qū)是人們活動頻繁區(qū)應(yīng)靠近入戶門設(shè)置遇骑，尤其是靠近廚房；
靜區(qū)主要供居住著休息揖曾，盡量布置在戶型的內(nèi)側(cè)落萎。
反面教材：
次臥距離入戶門較近，客廳活動對次臥影響較大炭剪。
2）是否做到干濕分區(qū)
干濕分區(qū)主要指廚房练链、衛(wèi)生間這兩個濕氣較重且容易產(chǎn)生臟污的房間應(yīng)與臥室等盡量分離。
洗手間的設(shè)計上奴拦，廁所與洗手臺的有間隔隔成獨立區(qū)域媒鼓，這樣做大大提高了使用效率。
3）是否做到動線合理
動線指人們在戶內(nèi)活動的路線错妖，動線的流暢绿鸣，將影響人們進(jìn)行各種活動時能否實現(xiàn)順利轉(zhuǎn)換。
好的動線能夠提升小戶型的利用率暂氯；差的動線會使大戶型變的“大而無當(dāng)”潮模，浪費空間。
戶內(nèi)主要動線有三類痴施，分別是居住動線擎厢、家務(wù)動線、來客動線晾剖。
動線差的戶型：
動線好的戶型：
四锉矢、戶型和風(fēng)水
1、房子陽臺直接和大路對沖的房子不能買齿尽。容易使人精神緊張沽损，吵雜，不利于健康循头。
2绵估、缺角嚴(yán)重的房子不能買。
3卡骂、門門相對：大門對著房門国裳，房門對著房門、房門對著廁所門不能買全跨。
4缝左、陽臺、主人房對著尖叫建筑，風(fēng)水上說叫尖刀煞氣渺杉，主人精神會很差蛇数。
5、三尖八角的戶型不能買是越，戶型必須方正耳舅， 有利于居住者運勢，尖角引起煞氣引起家庭爭端倚评。
五浦徊、同等功能下，戶型盡量小
90平方左右在大城市已經(jīng)成為很多買房者的最主流選擇天梧。能買3房不買兩2房盔性，3房是很多家庭的最基本的要求。
大城市腿倚，未來房子會越來越貴纯出，大平方3房不如小平房的3房搶手，比如100-120平方的三方后期轉(zhuǎn)手一定沒有90-100平方的三房好賣敷燎。
六暂筝、好戶型分享
1、多梯少戶
2硬贯、南北對流
3焕襟、全景飄窗
4、方正實用
標(biāo)桿和代表饭豹。北京廣渠金茂府鸵赖，和上海的大寧金茂府。
