杭州泉手，是我大中國(guó)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆的兩個(gè)城市之一。這里需要特別說明的是滤钱，另一個(gè)樓市燃到爆的城市是南京觉壶，杭州與南京，今年被房地產(chǎn)界并稱為江南雙杰件缸，一大群搞不清楚狀況并且沒啥經(jīng)濟(jì)學(xué)修養(yǎng)的地產(chǎn)界白癡聲稱這倆城市走出了獨(dú)立行情铜靶，具有抵抗調(diào)控的特殊能力。南京的問題他炊，在南京篇的時(shí)候再說争剿，這里集中說杭州。杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)今年從年初一直火爆到八月份痊末，整體的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了20%蚕苇，中心城區(qū)的漲幅達(dá)到了50%。8月份之后杭州樓市算是漲到了極限舌胶，至于為什么會(huì)達(dá)到這個(gè)極限捆蜀，我們到后面再解釋疮丛。此后杭州房?jī)r(jià)就在震蕩之中極其緩慢的下降幔嫂，到10月底的時(shí)候，整體較8月份最火爆的時(shí)候下降了約5%誊薄。
杭州今年的地產(chǎn)市場(chǎng)火爆履恩，背后最核心的推動(dòng)力，當(dāng)然是全城大拆遷呢蔫。拿到了上千萬拆遷補(bǔ)償款的杭州老區(qū)居民根本就不在乎我大中國(guó)嚴(yán)厲的壓縮按揭貸款規(guī)模的調(diào)控切心，他們直接拿著拆遷款砸在了售樓人員的臉上，紛紛選擇全款買房片吊。炒過股的老玩家都知道绽昏，要抓漲停，最需要的就是這種人傻錢多的帶頭大哥俏脊，舍得掏出棺材本來給大家抬轎子∪現(xiàn)在有成千上萬的拆遷戶涌出來做帶頭大哥，當(dāng)然能在短時(shí)間內(nèi)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲爷贫。但是认然，請(qǐng)注意這個(gè)但是：政府實(shí)施拆遷是需要資金的补憾，而這個(gè)資金的來源，只能是地方政府債卷员。2017年8月盈匾，不堪重負(fù)的杭州政府上報(bào)浙江省，要求增發(fā)50億市本級(jí)地方政府債券毕骡，其中的絕大部分削饵，將用于土地儲(chǔ)備，也就是拿去填拆遷的大窟窿挺峡。在我大中國(guó)嚴(yán)控地方新增債務(wù)的今天葵孤，這個(gè)申請(qǐng)依然得到了批準(zhǔn)。2016年末杭州市本級(jí)（不包含下屬各區(qū)縣）地方債規(guī)模為564億橱赠，加上這50億尤仍，也就達(dá)到了614億。614億是什么概念呢狭姨？杭州市本級(jí)2016年的財(cái)政預(yù)算內(nèi)收入僅為166億宰啦。按這么算的話，就這614億的市本級(jí)債務(wù)饼拍，杭州市級(jí)公務(wù)員全體一毛錢工資都不拿赡模，市級(jí)路網(wǎng)電網(wǎng)水網(wǎng)不再修補(bǔ)維護(hù)，市級(jí)學(xué)校不發(fā)工資师抄，市級(jí)醫(yī)院不發(fā)補(bǔ)貼漓柑，如此堅(jiān)持3年零10個(gè)月，才可以還債叨吮。
拆遷拆到了杭州需要增發(fā)地方債的地步辆布，拆遷規(guī)模當(dāng)然也不可能再維持。于是8月份之后茶鉴，杭州樓市就此走到了頂峰锋玲。沒有了人傻錢多的拆遷戶做帶頭大哥，杭州樓市自此進(jìn)入了陰跌階段涵叮。
然而惭蹂，暴漲的房?jī)r(jià)對(duì)杭州經(jīng)濟(jì)已經(jīng)帶來了真實(shí)的傷害。先來看杭州的居民存款割粮。今年2月份杭州居民總存款規(guī)模8961億盾碗，到9月底下降到了8774億，減少了整整187億舀瓢。而在杭州市民的存款規(guī)模下降的同時(shí)廷雅，居民貸款規(guī)模倒是在持續(xù)上升，從2月份的8062億增加到9月份的8989億，增加了足足927億榜轿。此消彼長(zhǎng)的結(jié)果幽歼，就是到9月底，杭州市民的總負(fù)債規(guī)模谬盐，已經(jīng)超過了其存款規(guī)模甸私。
杭州這種居民存款下降的情況，與地產(chǎn)泡沫洶涌的廈門蘇州一模一樣飞傀，這三個(gè)城市都是自改革開放以來第一次出現(xiàn)年度級(jí)別的居民存款縮水的情況皇型。關(guān)于居民存款縮水的影響，我在這里強(qiáng)調(diào)一下：任何金融資產(chǎn)的價(jià)格砸烦，不要說增長(zhǎng)弃鸦，即便是維持，都必須依賴增量資金幢痘。無論是炒股炒樓唬格，還是炒黃金炒期貨，這個(gè)道理都是通用的⊙账担現(xiàn)在杭州廈門與蘇州統(tǒng)統(tǒng)出現(xiàn)了居民存款縮水的情況购岗，增量資金沒有了，那么可以想見的是门粪，資產(chǎn)價(jià)格必定會(huì)進(jìn)入下跌通道喊积。人口最少的廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積規(guī)模已經(jīng)被一刀斬到只剩蹄膀，所謂“量在價(jià)先”玄妈，接下來當(dāng)然就是價(jià)格下跌乾吻。蘇州市場(chǎng)的成交面積萎縮了10%左右，價(jià)格今年以來一直處于陰跌之中拟蜻。在投資绎签、居民存款與企業(yè)存款同時(shí)下跌，資金整體撤出蘇州的背景下瞭郑，蘇州的房?jī)r(jià)當(dāng)然也只能走入下跌通道辜御。杭州今年試圖逆天行事鸭你，以城市拆遷的方式為房地產(chǎn)市場(chǎng)補(bǔ)充購(gòu)房資金屈张，引發(fā)房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲，但結(jié)果就是地方債不堪重負(fù)袱巨，終于到8月份就現(xiàn)了原形阁谆。接下來，杭州沒有了新增資金流入愉老，老百姓的存款也在縮水场绿，那么接下來，杭州房?jī)r(jià)也只剩下下跌這一條路可走嫉入。
接下來再來說消費(fèi)焰盗。在這里我先直接給出結(jié)論吧：杭州的本地消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)了劇烈萎縮璧尸。接下來是數(shù)據(jù)：今年1-9月份杭州社會(huì)消費(fèi)品零售總額4101億，同比去年同期3695億的增幅為11%熬拒；其中通過杭州強(qiáng)大的電商群體實(shí)現(xiàn)的零售額為2759億爷光，同比去年同期的2107億，漲幅31%澎粟≈颍看起來還不錯(cuò)是吧？我們來算一下活烙，杭州消費(fèi)品零售總額的增加值為4101-3695=406億徐裸。而銷售對(duì)象為全國(guó)網(wǎng)民的電商實(shí)現(xiàn)的零售額增加值為2759-2107=652億。面向全國(guó)網(wǎng)民的電商零售的增加值超過了杭州社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增加值啸盏。652-406=246億重贺！呵呵，這意味著杭州本地的實(shí)體店今年向杭州本地居民實(shí)現(xiàn)的零售總額減少了足足246億回懦，消費(fèi)規(guī)模出現(xiàn)了真正的萎縮檬姥！我跟你們講，這是杭州自從建國(guó)以來出現(xiàn)的第一次消費(fèi)萎縮粉怕！看了前面廈門篇的同學(xué)都知道健民，廈門還只不過是消費(fèi)增速下降，而依靠拆遷強(qiáng)撐了8個(gè)月房?jī)r(jià)的杭州贫贝，直接就是消費(fèi)萎縮了秉犹。對(duì)這組數(shù)據(jù)，我希望杭州消費(fèi)領(lǐng)域的所有從業(yè)人員都能仔細(xì)的看稚晚，認(rèn)真的看崇堵，記到腦子里去。無論你們是普通的銷售員客燕，還是小老板鸳劳，或者是服務(wù)于消費(fèi)行業(yè)的廣告策劃、會(huì)計(jì)法務(wù)也搓，這組數(shù)據(jù)都將對(duì)你們未來的職業(yè)生涯產(chǎn)生深刻影響赏廓。你們接下來要做的任何職業(yè)決策，都必須以上面這組數(shù)據(jù)作為出發(fā)點(diǎn)傍妒。
與蘇州類似幔摸，深陷房?jī)r(jià)泡沫之中的杭州同樣找不到投資了。雖然杭州比蘇州強(qiáng)一點(diǎn)颤练，沒有外資依賴癥狀既忆，所以沒像蘇州那樣連續(xù)三年投資萎縮，但是數(shù)據(jù)上也不好看了。今年前三季度杭州的固定資產(chǎn)投資總額3958億患雇，同比去年同期的增幅只剩下可憐的2.5%跃脊。此前數(shù)年的數(shù)據(jù)在這里也列一列：
2015年之前，杭州的固投增幅與全國(guó)保持一致苛吱，2016年后匾乓，伴隨著杭州獨(dú)樹一幟的地產(chǎn)泡沫，其固投增幅就領(lǐng)跌全國(guó)又谋，今年更慘拼缝，只相當(dāng)于全國(guó)固投增幅的三分之一。我這里必須強(qiáng)調(diào)一下彰亥，在固投增速幾乎萎縮到零的今年咧七，杭州前三季度的住宅開發(fā)投資額1153億，增幅依然高達(dá)12.3%任斋。這種價(jià)值取向也是很有趣的事继阻。
在本文的最后，我再闡釋一個(gè)很有趣的事實(shí)废酷，雖然杭州一貫以“虛擬互聯(lián)網(wǎng)科技”城市自居瘟檩，然而，它446萬的總從業(yè)人口中澈蟆，從事信息網(wǎng)絡(luò)行業(yè)的僅14萬墨辛，從事科技行業(yè)的僅11萬，而從事制造業(yè)的人口規(guī)模高達(dá)112萬趴俘。呵呵睹簇，不重視實(shí)業(yè)，指望根本就無法大量創(chuàng)造就業(yè)崗位的虛擬網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)去養(yǎng)活919萬杭州總常住人口寥闪？指望房地產(chǎn)泡沫讓這近千萬人口致富太惠？指望借債拆遷來繼續(xù)維持房地產(chǎn)泡沫？
對(duì)這些問題疲憋，我都懶得回答凿渊，反正未來已近，經(jīng)濟(jì)規(guī)律的兌現(xiàn)就在眼前缚柳，讓我們拭目以待吧埃脏。呵呵，呵呵喂击，呵呵呵剂癌。
未來已近
