3月份以來快压，房地產(chǎn)市場迎來新一輪調(diào)控熱潮。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計垃瞧，今年全國“兩會”之后蔫劣，已有10多個城市出臺了新一輪的樓市調(diào)控新政，內(nèi)容涉及限購个从、鼓勵和保障公積金貸款脉幢、搖號購房、扶持剛需買房等嗦锐。
??業(yè)內(nèi)人士指出嫌松，在“分類調(diào)控、因城施策”這一基調(diào)的指引下奕污，出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市范圍不斷擴大萎羔，調(diào)控力度不斷加強。在加強各城市分類調(diào)控的基礎(chǔ)上碳默，房地產(chǎn)市場的長效發(fā)展機制開始發(fā)力贾陷，顯著表現(xiàn)如住房租賃市場建設(shè)提速，中央及各地政府正在通過政策引導加快建立多主體供應(yīng)嘱根、多渠道保障髓废、租購并舉的住房制度，這些都有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展该抒。
??新一輪調(diào)控更加精準
??2018年政府工作報告指出慌洪，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位凑保，落實地方主體責任冈爹，繼續(xù)實行差別化調(diào)控，建立健全長效機制愉适，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展犯助。”這為這一年的房地產(chǎn)市場定下基調(diào)维咸。
??進入3月剂买，昆明首先出臺樓市調(diào)控政策，安徽省阜南縣緊隨其后癌蓖。隨后瞬哼，包括杭州、南京租副、廣州坐慰、成都等城市紛紛開啟調(diào)控模式，長沙用僧、大連结胀、深圳赞咙、海南等多地提出差別化購房措施。此外糟港，山東攀操、江西等地也于今年首次提出，房價上漲壓力大的縣市限制住房轉(zhuǎn)讓秸抚，并適時采取認房認貸速和、限貸、限購等措施剥汤。
??58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者颠放，全國“兩會”過后，出臺政策的城市大都集中在一二線吭敢，這類城市的短期調(diào)控在不斷趨緊碰凶，大連加入限購、杭州加入買房搖號大軍等都是調(diào)控加碼的直接體現(xiàn)省有。
??“3月密集出臺新政其實并不意外痒留。”張波認為蠢沿，2018年一二線熱點城市房價上升的動力明顯偏弱，三四線城市甚至縣城在“去庫存”的推動下可能持續(xù)小幅上行態(tài)勢匾效。而全國兩會期間已經(jīng)明確了短期調(diào)控不放松舷蟀、長效機制深化落實的方向垦页。所以一些房價上漲過快地區(qū)出臺新政直指市場穩(wěn)定什猖，并且政策也更加結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，向剛需和無房家庭提供更多傾斜妻顶，這符合房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向魔策，又保證了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展匈子。
??長效機制進一步落地
??值得一提的是，近日中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議闯袒、住建部新聞發(fā)布會以及近期熱點樓市調(diào)控動向也釋放了另一個信號：長效機制從頂層設(shè)計開始“落地”虎敦。實際上，中央已作出了“深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排”的指示政敢，這不僅是關(guān)注的重點其徙，也是未來政策聚焦之處。
??易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱則表示喷户，通過對各房地產(chǎn)政策系統(tǒng)分類研究唾那，幾個關(guān)鍵的字眼集中在“限購”“戶籍”“貸款”“穩(wěn)定”“調(diào)控”“共有產(chǎn)權(quán)”“租購并舉”“租售同權(quán)”“房地產(chǎn)稅”等。具體來看褪尝，調(diào)控政策共性集中在土地闹获、租賃期犬、稅收、保障避诽、金融等5個方面龟虎。
??克而瑞研究指出，長效機制的目的是既要保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行茎用，又要保障居民住有所居遣总。長效機制應(yīng)當長期發(fā)揮作用，從而規(guī)避房地產(chǎn)市場短期內(nèi)大起大落轨功。
??2018年旭斥，房地產(chǎn)長效機制將由理論層面進入實踐層面。長效機制的出臺將逐漸紓解經(jīng)濟增長與房地產(chǎn)行業(yè)之間的矛盾古涧，抑制房地產(chǎn)泡沫垂券，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場長期達到“持續(xù)、平穩(wěn)羡滑、健康”的目標菇爪，實現(xiàn)住有所居。
??克而瑞認為柒昏，未來3～5年凳宙，長租公寓的興起、集體土地的入市以及去年大熱的共有產(chǎn)權(quán)住宅政策职祷，勢必會對市場供需氏涩、房價產(chǎn)生持續(xù)深遠的影響。
??差別化調(diào)控將常態(tài)化
??2018年房地產(chǎn)長效機制由理論層面進入實踐層面有梆。而這一階段是尖，隨著城鎮(zhèn)化紅利的逐步消退，與之緊密相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)在市場規(guī)律的作用下也漸漸邁入“白銀時代”泥耀。
??張波告訴記者饺汹，“房住不炒”的大背景下，房地產(chǎn)市場今年整體維持平穩(wěn)將是大概率事件痰催，但不同城市之間的差異化會愈加明顯兜辞，一線和部分二線城市的調(diào)控從嚴且不會放松，而二三線城市中又會是差別化調(diào)控集中的城市陨囊，城市內(nèi)限購區(qū)域的調(diào)整弦疮、剛需人群的保障、交易的規(guī)范化等都是重點調(diào)控的方向蜘醋。
??新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者胁塞，可以預(yù)見，北京共有產(chǎn)權(quán)住房會降低普通商品住房成交額，市場增長機會有限啸罢；上海增加自持租賃住宅编检，減少可售住宅用地供應(yīng)，未來京滬樓市都不太可能再現(xiàn)樓市火爆情況扰才。
??一二線城市同樣也是分化的允懂，比如進軍成都、重慶衩匣、武漢的房企都獲得了巨量的市場增長機會蕾总，但固守在京滬深與廈門、天津琅捏、南京生百、石家莊這樣的城市恐怕就難以獲得業(yè)績的增長。具體到城市柄延，市場研判往往聚焦城市空間蚀浆、市場規(guī)模、競品數(shù)量搜吧，但其實應(yīng)當更多關(guān)注的是市俊，房企在城市中的市場份額，以及怎樣的產(chǎn)品競爭力才能獲得更大的市場份額滤奈。
??2018年政府工作報告中指出“繼續(xù)實行差別化調(diào)控”摆昧，那么具體落實到城市，會以什么為標準來實行調(diào)控政策呢蜒程？
??張波告訴記者据忘，差別化調(diào)控的難點就在于如何找到城市間的差別點，并結(jié)合人群居住的實際情況進行精準調(diào)控搞糕。以成都為例，既要保證樓市整體平穩(wěn)曼追，又必須照顧到剛需等合理的購房需求窍仰，那么落實限購政策的基礎(chǔ)上，對于剛需人群在搖號買房上給予傾向性照顧就是差別化調(diào)控的直接體現(xiàn)礼殊。因此驹吮，差別化調(diào)控的目的都是統(tǒng)一的，但實際操作手段或有一定差異晶伦，并沒有嚴格標準界定碟狞。樓市調(diào)控的后半場，差別化調(diào)控將成為一種常態(tài)婚陪。
??而伴隨著調(diào)控的深入族沃，問題也接踵而至。歐陽捷表示，一些二線城市一二手價格倒掛幅度過大脆淹，已造成市場價格信號紊亂常空，引發(fā)市場哄搶，而二線城市主要是供不應(yīng)求盖溺，所以才會出臺搖號政策漓糙。
??歐陽捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這產(chǎn)生的直接后果是房價倒掛烘嘱，有資格的改善型購房者變身投機投資客昆禽，利用限價監(jiān)管套利，助長了投機風氣蝇庭。他建議醉鳖，未來應(yīng)當適當提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價格，讓一二手房價回歸相對合理區(qū)間遗契，減少投資投機的監(jiān)管套利辐棒。
三四線的掘金機會
??一二線城市住宅用地供應(yīng)逐年下降的趨勢不會改變，歐陽捷表示牍蜂，未來無地可建漾根、無房可售將成為熱點城市新常態(tài)。因此鲫竞，剩下的三四線城市就成了房企增長的最強“引擎”辐怕。
??今年全國整體樓市下調(diào)，需要三四線城市交易量的拉動从绘。對于房企來說寄疏，除了強調(diào)控的一二線城市，三四線城市還是相對穩(wěn)定僵井，市場供大于求或者供求關(guān)系基本均衡陕截。在行業(yè)集中度越來越高、大房企越跑越快的大背景下批什，與其固守業(yè)績很難增長的城市农曲，不如把有限的資金投入發(fā)展更快的城市。
??同時驻债，對于房企來說乳规，如果規(guī)模上不去，排名會往下掉合呐。在三四線城市暮的，房企可以通過高周轉(zhuǎn)、快銷售淌实，獲得更高利潤率冻辩。而一二線城市往往占用大量資金猖腕，使得周轉(zhuǎn)率下降，現(xiàn)金回流速度慢微猖，利潤空間被壓縮谈息，既不可能實現(xiàn)業(yè)績增長，也很難獲得利潤的增長凛剥。強調(diào)高周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模房企必須下沉到三四線城市侠仇，因為棚改可能帶來機會。
??因此犁珠，企業(yè)要在規(guī)模和利潤之間尋找平衡點逻炊。10億規(guī)模的企業(yè)，哪怕做到20%的利潤犁享，也只有2億元余素；但如果是100億規(guī)模的企業(yè)，哪怕利潤率只有10%炊昆，也能有10億的利潤桨吊。因此，有規(guī)模才有利潤凤巨。而堅守一二線视乐，既不能業(yè)績增長，又不能保證排名敢茁，下沉三四線是唯一路徑佑淀。
??歐陽捷對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，過去房企更多關(guān)注微觀市場彰檬，比如當?shù)乜蛻羯烊小h(huán)境、競品逢倍、管制等捧颅，視野未免局促。當前较雕，市場面臨的形勢更加曲折復雜隘道，宏觀研究變得更加重要，更要前瞻預(yù)判和戰(zhàn)略應(yīng)對郎笆。而去三四線城市，必須要理解市場忘晤，對當?shù)卣咭屑氀芯俊?/p>
歡迎各位關(guān)注宛蚓，有什么好的想法可以多多交流：2651391946
