北京的房子在經(jīng)過2016年的跳漲之后苛秕，在2017年的頭三個月又再次大漲20%颖杏。相比2016年年初姜凄，大多數(shù)小區(qū)的均價差不多翻了一倍政溃，如今三環(huán)四環(huán)沿線每平10萬以上的房子比比皆是，已經(jīng)正式進入了10萬+時代——而這還只是非學(xué)區(qū)房的情況态秧。

在大多數(shù)人的印象里董虱，北京上海的房價已經(jīng)遠超紐約東京。事實是不是如此呢申鱼？北京的房價到底是不是比紐約高愤诱？

這個問題其實很難有一個明確的 yes or no 式的答案，因為房價是一個太復(fù)雜的東西捐友，受到很多很多因素的影響淫半。

你很難在兩個天差地別的城市里，找到兩處地段匣砖、環(huán)境撮慨、戶型竿痰、朝向、年限等各方面條件都類似的房子砌溺，做一個理想狀態(tài)下的比較影涉。

更不用說兩個國家的房地產(chǎn)市場模式以及稅收和貸款政策也很不一樣，比如中國買房一般算建筑面積规伐，而美國買房一般算實用面積蟹倾。

再比如，中國的房子一般有普通住宅猖闪、公寓鲜棠、別墅和商住兩用房之分；而在美國則分成 house, townhouse培慌，multi-family home 以及在大城市常見的高層公寓樓等類型豁陆。

紐約的公寓樓還有一個很變態(tài)的情況，根據(jù)產(chǎn)權(quán)分成 condo 和 coop 兩種吵护。前者類似中國的商品房盒音，而后者則很難在國內(nèi)找到對應(yīng)。一棟 coop 公寓樓馅而，大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”祥诽，購房者理論上不擁有每套房子的單獨產(chǎn)權(quán)，而是擁有這家公司的股份瓮恭，同時擁有其中某一套房子的使用權(quán)雄坪。

買了 coop 的房子以后，無論是出租還是轉(zhuǎn)手出售都必須經(jīng)過整棟樓所有業(yè)主的同意屯蹦，由業(yè)主委員會對租客和買家進行非常嚴苛的審核维哈。正因為租售都不太容易，所以 coop 的房子一般來說會比同等狀況的 condo 便宜30%左右登澜。在美國其他地方 coop 很少笨农，但紐約因為房子比較貴，所以 價格便宜的 coop 也有很多人愿意去買帖渠。

還有很重要的一點是谒亦，我們比較房價，也只有比比絕對值才有點說頭空郊，比較相對于收入水平的相對值根本毫無意義——以北京只有紐約十分之一的人均收入份招，不用比都知道，北京的住房痛苦指數(shù)早就遠遠超過了紐約以及全世界絕大多數(shù)城市狞甚。

在明確了“房價不能做簡單對比”這樣一個大前提下锁摔，我們來比較一下北京和紐約的房價。

1哼审、首先來看看頂級豪宅的價格谐腰。

曼哈頓島上的頂級豪宅非常多孕豹，尤其是去年豪宅價格更是接連創(chuàng)下新紀錄。

最近幾年備受矚目的明星項目是中央公園邊上的“公園大道432號” (432 Park Avenue)十气，2016年才建成励背，是美國第三高樓，同時也號稱是全世界最高的住宅樓砸西。站在這個高度看過去叶眉，不但可以把中央公園那一片蔓延幾十條街的綠色盡收眼底，更可以看到巨幕版的曼哈頓無敵夜景芹枷。

就在前兩天衅疙，媒體紛紛報道這棟樓里剛剛成交了兩套房子。一套在80層鸳慈，4臥5衛(wèi)饱溢，504平方米，成交價是4425萬美元走芋，相當于3.04億人民幣绩郎，單價每平方米59萬人民幣。

另一套則占據(jù)83層的整層绿聘，成交價6560萬美元，相當于4.52億人民幣次舌，媒體挖出幕后買家可能是澳門賭王何鴻燊的兒子何猷龍熄攘。

但是，這兩套房子在紐約的豪宅排行榜上根本排不上號彼念。

公園大道432號里最貴的一套房子是一個沙特富豪在去年買的挪圾，占據(jù)最頂層96層的整層，掛牌價9500萬美元逐沙，后來打了點折哲思，實際成交價8770萬美元，相當于6.04億人民幣吩案。但這套房子仍然不是紐約最貴的房子棚赔。

目前紐約最貴的豪宅紀錄誕生在和公園大道432號相鄰幾個街區(qū)的 One57，這里的頂層在2015年成交徘郭，價格是1.005億美元靠益，這也是紐約的豪宅首次突破1億美元。這套房的面積是1014平方米残揉，每平方米單價68萬元人民幣胧后。

公園432號和 One57 都位于東57街，這條街被稱為億萬富豪街抱环，現(xiàn)在還有好幾棟豪宅大樓正在施工壳快，未來打破新紀錄應(yīng)該不是什么難事纸巷。

在房地產(chǎn)網(wǎng)站 Streeteasy 上，目前公園大道432號共有14套房子掛牌出售眶痰，其中總價最低的一套是132平米的一居室瘤旨，售價650萬美元，算下來每平方米大概是33萬人民幣凛驮。不知道買下這套房子的會是哪個窮屌絲裆站。

也就是說，紐約的豪宅價格大致在每平方米30萬到70萬之間黔夭，總價則已經(jīng)逼近乃至超過了1億美元宏胯。

至于北京的豪宅，一向神秘而低調(diào)本姥，媒體報道得少肩袍，我們普通人能夠了解到的信息就更是少得可憐。

依我極其有限的認知婚惫，北京的豪宅不外乎龍湖頤和原著氛赐、麗宮別墅、遠洋LAVIE等幾個項目先舷，所謂的“頂峰人士”艰管、“紅頂商人”社區(qū)，總價不超過兩億人民幣蒋川，而且因為面積通常在1000平方米以上牲芋，所以單價只有十幾萬人民幣，甚至還沒有學(xué)區(qū)房的價格高捺球。

另外還有現(xiàn)在風(fēng)頭很勁的駿豪中央公園缸浦，每月每平方米物業(yè)費30塊錢，就在被當成北京版中央公園的朝陽公園邊上氮兵，但是單價似乎也就在15萬人民幣左右裂逐。

所以結(jié)論就是：北京的豪宅價格還遠遠無法與紐約相提并論，無論單價還是總價都不到后者的三分之一泣栈。其中的原因也很好理解卜高，畢竟買北京房子的只有中國富豪，而買紐約房子的則是全世界的富豪南片。

等到有一天北京也成為紐約這樣的世界城市篙悯，在環(huán)境和城市管理上都達到后者的水平，有了世界性的吸引力铃绒，估計豪宅的價格也能趕上鸽照，但這一天至少從現(xiàn)在看來還遙遙無期。

2颠悬、再來比較一下高端公寓的價格矮燎。

頂級豪宅畢竟離普通人的生活太遠定血。在紐約，一般比較有錢的普通人（醫(yī)生诞外、律師澜沟、金領(lǐng)）會選擇住高端公寓，這種樓稱為奢華公寓 (luxury apartments)峡谊，樓齡比較新茫虽，樓里有僅供住戶使用的健身房和會所，有屋頂?shù)穆杜_和燒烤架既们，樓門口有 concierge 全天候迎來送往兼攔住外人濒析。

這樣的樓在紐約非常多，住在里面很舒適啥纸，即使不是像富豪那樣住在世界之巔俯視眾生号杏，但已經(jīng)足夠帶來滿足感和成就感。

這種高端公寓斯棒，對應(yīng)的是北京比較高端盾致、物業(yè)好、綠化好的小區(qū)荣暮。遺憾的是庭惜，北京的大多數(shù)所謂高端小區(qū)其實都徒有虛名，高端的只是價格穗酥，無論是小區(qū)環(huán)境還是物業(yè)管理水平都遠遠達不到要求护赊，住起來未必會有相應(yīng)的舒適感。真正合格的高端公寓在北京屈指可數(shù)迷扇。

在這個類別百揭，紐約我選擇了 The Avery at 100 Riverside Blvd爽哎，北京則選擇了新城國際和華貿(mào)國際公寓蜓席，這幾個地方的地理位置比較有可比性。

前者位于曼哈頓上西區(qū)课锌，靠近河濱鬧中取靜厨内，但離中央公園又只有三個街區(qū)，到時報廣場只有四站地鐵渺贤；而北京的兩個小區(qū)鄰近北京最繁華的CBD雏胃，走路到國貿(mào)、中央電視臺和光華路上正在建設(shè)的北京第一高樓中國尊都只要十分鐘左右志鞍。

The Avery at 100 Riverside Blvd 最近一套出售的一居室在今年3月19日成交瞭亮，面積84.8平方米，成交價137.5萬美元固棚，相當于947萬人民幣统翩；平均每平方米11.16萬人民幣仙蚜。

另外我測算了下紐約其他一些類似公寓的價格，單價一般在12萬-13萬人民幣之間厂汗。

再看北京委粉，新城國際最近一套在2月27日成交的一居室，面積89.12平方米娶桦，售價1050萬元贾节，單價是11.78萬。

在高端公寓里衷畦，新城國際基本上已經(jīng)是北京最好的小區(qū)前幾名栗涂。華貿(mào)公寓的檔次稍微低一點，價格也稍低霎匈，現(xiàn)在掛出來的一套80.57平米的一居戴差，要價860萬，單價10.67萬铛嘱。

與此同時暖释，北京朝陽區(qū)的東三環(huán)、北三環(huán)墨吓、東四環(huán)球匕，有許多居住品質(zhì)還要差很多的小區(qū)，價格也都在今年春節(jié)以后突破了10萬帖烘。北京絕大多數(shù)近15年建設(shè)的新小區(qū)亮曹，品質(zhì)都非常糟糕，但他們漲價卻一點都不心軟秘症，紛紛向高端公寓看齊照卦。

所以結(jié)論就是：在中高端公寓上，北京的價格已經(jīng)和曼哈頓持平乡摹，總體水平來說曼哈頓稍微高一些役耕，但差別已經(jīng)不大了；而且花同樣的錢聪廉，在曼哈頓的居住品質(zhì)要遠超同等價位的北京公寓瞬痘。

3、比較一下狀況普通的公寓樓板熊。

除了高端公寓框全，紐約還有很多普通的民居，那是大多數(shù)年輕人和工薪階層居住的地方干签。這部分公寓津辩，有些樓齡非常老，甚至可能是二戰(zhàn)前建的 pre-war buildings，別說會所和健身房了喘沿，連電梯都很老情萤，我就碰到過必須要用手把門掰開的電梯；還有一部分五六層的樓摹恨，甚至連電梯都沒有筋岛。

我選了西108街238號一棟6層的樓，這個位置已經(jīng)有點偏了晒哄。去年6月10日睁宰，這里一套166平米的三居室，成交價是209.5萬美元寝凌，相當于1442萬人民幣柒傻，折合單價是8.7萬人民幣。

在北京较木，有可比性的房子我選了東四環(huán)附近的水碓子社區(qū)红符，單價大概在7萬人民幣左右。

結(jié)論：這部分房子伐债，北京的價格和曼哈頓的價格也差不多预侯，曼哈頓的均價大概會高上一兩萬左右》逅考慮到房子狀況千差萬別萎馅，這個差距可以不考慮在內(nèi)，大致可以說在同一層次虹蒋。

4糜芳、比較一下非市中心的普通住宅樓。

當然魄衅，我沒有忘記紐約不只有曼哈頓峭竣，假如覺得曼哈頓的房價還是太貴，或者太鬧太擁擠晃虫，可以選擇住到曼哈頓島外的其他四個區(qū)皆撩，甚至住到只有一河之隔、兩站地鐵的新澤西州傲茄。

紐約的房子毅访，一個很重要的特點就是沮榜，一旦離開曼哈頓房價就會急劇下降盘榨。我舉皇后區(qū)一個叫木邊 (Woodside) 的地方為例，這里離時報廣場只有7站地鐵蟆融，半個小時能到草巡。

這里有一套71平方米的一居，位于39大道61-09號型酥，就在地鐵口山憨，走到地鐵站估計只要一分鐘查乒。

雖然所在的社區(qū)很一般，但房子的狀況還不錯郁竟，價格是53.5萬美元玛迄，相當于368萬人民幣，平均下來單價是5.2萬棚亩。

回到北京蓖议，如果我們從東三環(huán)上的呼家樓出發(fā)，往東坐7站地鐵的地方叫草房讥蟆。這個地鐵站周圍有很多小區(qū)勒虾，其中一個叫北京像素，目前的單價大概在6萬-7萬之間瘸彤。

在紐約修然，如果你愿意再跑遠一點，比如皇后區(qū)還有個地方叫雷哥公園 (Rego Park)质况，從時報廣場出發(fā)同樣不用換線愕宋，一條地鐵坐14站，加上走路到地鐵站结榄，一個小時綽綽有余掏婶；開車的距離則是12.7公里。

這里一套800平方英尺（74平方米）的房子是28.9萬美元潭陪，相當于199萬人民幣雄妥，單價只有2.69萬人民幣。

而2.79萬的房子依溯，在北京要去哪里找呢老厌？這個問題真的難倒我了。我搜了下平谷的房子黎炉，單價大致在2.6萬-3.2萬之間枝秤。

可是平谷在什么地方呢？離國貿(mào)車程是74.9公里慷嗜。

我又看了下燕郊的房子淀弹，價格勉強在3萬以內(nèi)。

燕郊又在哪里呢庆械？距離倒是比平谷近了很多薇溃，離國貿(mào)只有32公里，可是從行政區(qū)劃上來說已經(jīng)屬于河北缭乘。

如果坐公共交通沐序，從北京市區(qū)到平谷和燕郊是如何艱難？我有所耳聞，也看過報道策幼，但從未親自體會過邑时，難以想象。

我只知道特姐，那些每天在燕郊和北京之間疲于奔命的年輕人晶丘，他們的銳氣、靈感和任何關(guān)于生活的詩意都必然會被磨平唐含。

5铣口、最后，總結(jié)一下：

1) 紐約的豪宅比北京要貴很多很多觉壶，兩者差了好幾個數(shù)量級脑题；對于富豪來說，相比紐約铜靶，北京的豪宅價格并不算離譜叔遂，甚至可以說是相當便宜。

2) 中高端公寓和市中心的普通住宅争剿，北京和紐約的差距已經(jīng)大大縮小已艰，紐約稍微貴出10%-20%左右，兩者大致在同一個水平線上蚕苇；另外不要忘記紐約的房價已經(jīng)基本趨于穩(wěn)定哩掺，而北京則還有很大的變數(shù)或者上升空間。

3) 地段較遠涩笤、價格較低的房子嚼吞，如果各方面狀況差不多，北京的價格就要遠遠高于紐約蹬碧。如果愿意住遠一點舱禽，在紐約不需要付出很大的時間成本，就可以買到價格低廉的房子恩沽，意味著不那么富裕的人誊稚，也可以過上體面、不需要丟失尊嚴的生活罗心；而在北京里伯，要拿到同等的價格，就需要付出多得多的時間成本渤闷，意味著生活質(zhì)量也要大大地降低疾瓮。

4) 還有一點我沒有提到的，紐約還有一系列面向中低收入階層的保障房制度和房租穩(wěn)定法規(guī)肤晓，所以即便紐約人一直抱怨曼哈頓房價貴上了天爷贫，但其實很多中低收入的人還是有辦法住在曼哈頓。因為篇幅關(guān)系补憾，有機會我會另外關(guān)于這個話題寫一篇“紐約的窮人如何住得起曼哈頓”漫萄。

你要問我的結(jié)論？我的結(jié)論就是盈匾，北京的房價不公平腾务，但是對普通大眾和窮人來說更不公平。