棚改未退财边，舊改已來。
近日点骑，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造憨募，是改善居民居住條件菜谣、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措尾膊。
今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)冈敛，涉及居民近700萬戶荆陆，比去年增加一倍丐吓，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)券犁。
老舊小區(qū)改造又至汹碱，且總數(shù)相比去年翻倍，規(guī)模之大稚新、覆蓋范圍之廣褂删，體現(xiàn)出非常時(shí)期穩(wěn)投資屯阀、擴(kuò)內(nèi)需、穩(wěn)民生的迫切性钦无。
這會(huì)帶來什么影響失暂？
01
眾所周知趣席，前幾年的棚戶區(qū)改造醇蝴，曾帶動(dòng)廣大三四線樓市翻天覆地的變化悠栓。
這一次規(guī)模巨大的舊改來襲惭适，會(huì)否帶來同樣的刺激效應(yīng)?
答案只有一個(gè)字：否癞志。
原因很簡(jiǎn)單框产，棚戶區(qū)改造是大拆大建秉宿，且背后存在貨幣化補(bǔ)貼的直接刺激描睦，有央行通過PSL投放基礎(chǔ)貨幣來進(jìn)行支撐，相當(dāng)于對(duì)三四線棚改城市直接放水隔崎，影響可見一斑爵卒。
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與棚改相比，舊改只是小修小補(bǔ)遥巴。
棚改是拆舊建新铲掐，舊改則以房屋外立面翻新值桩、水電氣路改造以及加建停車場(chǎng)奔坟、電梯等基礎(chǔ)設(shè)施為主咳秉；
最多加上養(yǎng)老澜建、托幼、醫(yī)療等公共服務(wù)供給的改善何之，不涉及拆遷改造咽筋，影響與棚改截然不同奸攻。
更關(guān)鍵的是睹耐，棚改有貨幣化補(bǔ)貼支撐疏橄，而舊改由財(cái)政資金、居民和社會(huì)資本共同埋單表牢。
政府會(huì)給予一定補(bǔ)貼崔兴，但比例相對(duì)有限敲茄，社會(huì)資本則只是“鼓勵(lì)參與改造運(yùn)營(yíng)”堰燎，而如果無利可圖秆剪，社會(huì)資本積極性可能不會(huì)太高仅讽。
舊改如果沒有央媽的底部背書洁灵，就會(huì)失去杠杠放大效應(yīng)徽千，不會(huì)產(chǎn)生如同棚改一般的巨大能量。
所以泥畅，既非大拆大建位仁，也沒有來自央行定向放水的直接支持聂抢，舊改與棚改完全不能同日而語琳疏，影響同樣大相徑庭空盼。
02
老舊小區(qū)改造揽趾，誰能從中受益苟呐？
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根據(jù)政策精神牵素，老舊小區(qū)改造两波，主要以2000年底建成的老舊住宅區(qū)為主腰奋，這正是人們俗稱的“老破小”，一般集中于各大城市的老城區(qū)局冰。
根據(jù)住建部2019年披露數(shù)據(jù)康二，全國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬個(gè)沫勿，涉及居民超4200萬戶产雹，建筑面積約40億平方米蔓挖。
近年來怨绣，老舊小區(qū)衰敗這一話題經(jīng)久不衰，“遠(yuǎn)離老破小”的聲音不絕于耳咽扇，似乎除了交通质欲、學(xué)位等因素外，“老破小”幾乎價(jià)值九昧。
這一次老舊小區(qū)改造的到來，顯然有助于改變這一局面蹋笼。
無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯停車場(chǎng)逊谋，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住質(zhì)量，自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值的提升穗熬。
具有交通探遵、醫(yī)療乃至學(xué)位優(yōu)勢(shì)的老破小，在舊改的加持之下涯穷，其價(jià)格將會(huì)更為堅(jiān)挺拷况。
沒有這些綜合優(yōu)勢(shì)的老破小，有了舊改的加持起意，也能減緩其衰敗的過程。
所以亲善，舊改加速，無疑給大城市老城區(qū)的老舊小區(qū)帶來直接利好，促進(jìn)居住體驗(yàn)的明顯提升袍睡，為租房?jī)r(jià)格乃至房?jī)r(jià)提供一定支撐。
03
凡事都有兩面性辫诅。
老舊小區(qū)微改造的到來么夫，從另一方面來看者冤，也意味著大拆大建可能會(huì)被推遲，想要靠拆遷迅速完成財(cái)富積累的期待落空档痪。
畢竟涉枫，與三四線城市的棚戶區(qū)不同，老舊小區(qū)多數(shù)位于寸土寸金的老城區(qū)腐螟，改造成本不是一般的高昂愿汰。
同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)正在從黃金時(shí)代步入白銀時(shí)代乐纸。
如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)期的橫盤尼桶，由于缺乏房?jī)r(jià)上漲的利益刺激，老舊小區(qū)拆遷重建恐怕很難吸引到足夠多的社會(huì)資本參與锯仪。
更關(guān)鍵的是泵督，對(duì)于大多數(shù)二三線城市來說，土地資源相對(duì)豐富庶喜，這些地方寧可在郊區(qū)大建新城小腊，也不愿積極改造舊城，這又會(huì)加速老城區(qū)的衰敗久窟。
這一趨勢(shì)隨著政策的變動(dòng)又得到進(jìn)一步加強(qiáng)秩冈。
近日發(fā)改委在2020年城鎮(zhèn)化重點(diǎn)任務(wù)中明確提出，加大“人地錢掛鉤”配套政策的激勵(lì)力度斥扛，推動(dòng)建設(shè)用地資源向中心城市和重點(diǎn)城市群傾斜入问。
這意味著，一旦大城市獲得更多的土地指標(biāo)稀颁，對(duì)于改造老舊小區(qū)的意愿還會(huì)進(jìn)一步降低芬失，這對(duì)“老破小”的未來同樣帶來明顯影響。
04
可以說匾灶，舊改棱烂，在短期利于老破小，很難刺激房?jī)r(jià)大幅上行阶女。
老舊小區(qū)改造颊糜，堪稱名副其實(shí)的“民生工程”。意在穩(wěn)定投資秃踩、提振內(nèi)需和穩(wěn)定民生衬鱼，而非刺激房?jī)r(jià)。
只要沒有大范圍的大拆大建憔杨，沒有來自央媽的定向放水鸟赫，舊改對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響就不必高估。
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