1、房屋租賃合同是否必須采取書面形式?

《合同法》第215條規(guī)定娩缰，“租賃期限六個(gè)月以上的灸撰，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的拼坎，視為不定期租賃”浮毯。

因此，房屋租賃期限不滿半年的演痒，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同;房屋租賃期限在半年(6個(gè)月)以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同亲轨。

2趋惨、什么是定期房屋租賃合同?

定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同鸟顺。

3、什么是不定期房屋租賃合同?

不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同器虾。

不定期房屋租賃合同包括以下形式：

(1)非書面形式不定期租賃合同：租賃期限6個(gè)月以上讯嫂，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃兆沙。

4欧芽、房屋租賃合同最長(zhǎng)期限是多少年?

《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年葛圃。超過二十年的千扔，超過部分無效。租賃期間屆滿库正，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同曲楚，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年∪旆”

因此龙誊，房屋租賃合同包括續(xù)訂房屋租賃合同的最長(zhǎng)期限均為20年。

5喷楣、房屋出租人有哪些義務(wù)?

(1)交付出租房屋的義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有趟大、使用和受益。

(2)出租房屋保持義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途铣焊。

(3)出租房屋維修義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)履行出租房屋的維修義務(wù)逊朽，但當(dāng)事人另有約定的除外。

A.承租人在出租房屋需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修：

B.出租人未履行出租房屋維修義務(wù)的曲伊，承租人可以自行維修叽讳，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);

C.因維修出租房屋影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

(4)绽榛、出租房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù).

(5)湿酸、出租方對(duì)出租房屋的安全擔(dān)保義務(wù);

(6)、法律規(guī)定的其他義務(wù)灭美。

出租房屋安全擔(dān)保義務(wù)是指出租房屋危及承租人的安全或者健康的推溃，即使承租人訂立合同時(shí)明知該出租房屋質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同届腐。

6.承租人對(duì)出租房屋的使用有哪些義務(wù)?

承租人有正當(dāng)使用出租房屋的義務(wù)铁坎，即應(yīng)當(dāng)按照約定方法或者出租房屋性質(zhì)使用出租房屋。

(1)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用出租房屋;

(2)對(duì)出租房屋的使用方法沒有約定或者約定不明確犁苏，可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的硬萍，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定;

(3)按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)按照出租房屋的性質(zhì)使用围详。

(4)朴乖、承租人對(duì)出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。

(5)助赞、承租人能否對(duì)出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意买羞。

(6)、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)雹食。

7.承租人畜普、次承租人返還房屋租賃物的義務(wù)各有哪些?

(1)租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物群叶。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)吃挑。

(2)房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除：

A.出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人騰房;

B.負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人逾期騰房的街立，出租人有權(quán)請(qǐng)求次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)舶衬。

8.未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，當(dāng)事人訂立的房屋租賃合同是否無效?

《建筑法》第61條第二款規(guī)定几晤，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后约炎，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用蟹瘾。

《消防法》第10條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程圾浅，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi)憾朴，將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案狸捕，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。

《消防法》第11條國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程众雷，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核灸拍。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)做祝。

出租未經(jīng)整體驗(yàn)收合格的城鎮(zhèn)房屋，違反《建筑法》第61條鸡岗、《消防法》第10條的強(qiáng)制性規(guī)定混槐，但是不論是合同法還是《解釋》均未將此種情形規(guī)定為合同無效情形。因此轩性，不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋租賃合同無效声登。

9.違反建設(shè)工程規(guī)劃的農(nóng)村房屋，當(dāng)事人簽訂的房屋租賃合同不因此無效揣苏。

農(nóng)村房屋是指鄉(xiāng)悯嗓、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋⌒恫欤《解釋》第1條第二款規(guī)定脯厨，“鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件坑质，可以參照本解釋處理合武。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定”洪乍。

法律眯杏、法規(guī)對(duì)農(nóng)村居民住宅設(shè)計(jì)、建設(shè)壳澳、驗(yàn)收方面的規(guī)定，至今適用的仍然是1993年6月29日國務(wù)院第116號(hào)令發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》茫经，農(nóng)村居民房屋的設(shè)計(jì)巷波、施工、驗(yàn)收均缺少具體和嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)卸伞。

因此抹镊，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的農(nóng)村房屋租賃合同，不因此無效荤傲。

10.臨時(shí)建筑物房屋租賃合同垮耳，是否有效?

《解釋》第3條規(guī)定，“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑遂黍，與承租人訂立的租賃合同無效终佛。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效雾家。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限铃彰，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的芯咧，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效牙捉≈褡幔”

11.房屋租賃合同未經(jīng)備案是否有效?

《房地產(chǎn)管理法》第54條規(guī)定，“房屋租賃邪铲，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同芬位，并向房產(chǎn)管理部門登記備案”。

《解釋》第4條規(guī)定带到，“當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律晶衷、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的阴孟，人民法院不予支持晌纫。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定永丝。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)锹漱，對(duì)方接受的除外∧饺拢”

12.房屋租賃合同無效哥牍，產(chǎn)生哪些法律后果?

房屋租賃合同無效，當(dāng)事人不得請(qǐng)求支付租金;但是可以請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)喝检。房屋租賃合同無效嗅辣，當(dāng)事人可以請(qǐng)求賠償損失。

13.“一房數(shù)租”情況下挠说，如何確定承租人?

《解釋》第六條規(guī)定澡谭，“出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下损俭，承租人均主張履行合同的蛙奖，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同杆兵、賠償損失的雁仲，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理∷鲈啵”

14.什么是“買賣不破租賃”?

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(試行)》第119條第二款規(guī)定攒砖，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣日裙、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的吹艇，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。

《合同法》第229條規(guī)定阅签，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的掐暮，不影響租賃合同的效力。

《解釋》第20條規(guī)定政钟，“租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)路克，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的樟结，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)精算，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的瓢宦。”

根據(jù)上述規(guī)定灰羽，“買賣不破租賃”是指租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的驮履，不影響租賃合同的效力，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效廉嚼，承租人有權(quán)請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同玫镐。

但是，“買賣不破租賃”受到約定限制和法定限制：

①當(dāng)事人另有約定除外：“買賣不破租賃”受當(dāng)事人另有約定限制;

②事先抵押權(quán)限制：受房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)怠噪，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的恐似，“買賣不破租賃”受限制;

③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，“買賣不破租賃”受限制傍念。

15.什么是承租人的優(yōu)先購買權(quán)?

《合同法》第230條規(guī)定矫夷，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人憋槐，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利双藕。

《解釋》第22條規(guī)定，出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)阳仔、變賣租賃房屋償還債務(wù)忧陪，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。承租人請(qǐng)求以同等條件優(yōu)先購買房屋的驳概，人民法院應(yīng)予支持赤嚼。

根據(jù)上述規(guī)定，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指出租人出賣租賃房屋顺又，或者協(xié)議折價(jià)、變賣抵押的租賃房屋償還債務(wù)時(shí)等孵，承租人享有在同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利稚照。

16.哪些情形承租人不得主張優(yōu)先購買權(quán)?

《解釋》第23條規(guī)定，出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋俯萌，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人果录。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)咐熙。

《解釋》第24條具有下列情形之一弱恒，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

(二)出租人將房屋出賣給近親屬棋恼，包括配偶返弹、父母锈玉、子女、兄弟姐妹义起、祖父母拉背、外祖父母、孫子女默终、外孫子女的;

(三)出租人履行通知義務(wù)后椅棺，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

根據(jù)上述規(guī)定齐蔽，承租人在以下情形不得主張優(yōu)先購買權(quán)两疚。

(1)承租人怠于行使優(yōu)先購買權(quán)，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)：

A.出租人在拍賣5日前已經(jīng)通知承租人含滴，承租人未參加拍賣的;

B.出租人已經(jīng)履行通知義務(wù)诱渤，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買的。

(2)房屋共有人蛙吏、近親屬購買權(quán)優(yōu)先于承租人購買權(quán)：

A.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;

B.出租人將房屋出賣給近親屬的源哩。

(3)善意但三人已經(jīng)取得租賃房屋物權(quán)的：即第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

17.房屋租賃糾紛如何確定管轄?

《最高人民法院關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復(fù)》(1986年1月7日)規(guī)定鸦做，凡在租賃關(guān)系存續(xù)期間發(fā)生的房屋修繕励烦、租金、騰退等糾紛泼诱，一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄坛掠，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄治筒。

上述規(guī)定仍是確定房屋租賃糾紛的管轄權(quán)的有效意見屉栓。

(1)房屋租賃糾紛一般應(yīng)由房屋所在地法院管轄;

(2)個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合“兩便”原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄耸袜。

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