據(jù)公告，國瑞置業(yè)此次融資的中期票據(jù)到期時間2022年枣宫，票據(jù)預計將獲惠譽國際評級為B級。所得款凈額預計在1.52億美元左右，公司擬將其用作償還2018年3月發(fā)行并于2019年到期的2.5億美元的10.2%優(yōu)先票據(jù)的一部分计露，及購回票據(jù)持有人已行使其選擇權(quán)要求公司所購回2017年發(fā)行并于2020年到期的3億元7%優(yōu)先票據(jù)的有關(guān)部分。
用成本高達13.5%的新債置換成本僅為10.2%憎乙、7%的舊債票罐，國瑞置業(yè)在房地產(chǎn)去杠桿的背景下，融資成本一步步走高泞边。從公司近幾年的年報披露的融資情況來看该押，今年2月份融資成本達到近年來的最高點。
高成本融資的背后是國瑞置業(yè)近年來的杠桿率居高不下阵谚，截止2018年上半年蚕礼，公司資產(chǎn)負債率高達76.78%烟具，凈負債率更是達到173%的高水平，長期債務(wù)達134.32億元奠蹬，短期借貸及長期債務(wù)當期到期部分合計168.29億元净赴，而賬面資金及受限制使用資金僅約18億元，短期到期債務(wù)總額與貨幣資金之比高達9.35罩润，短期償債壓力巨大。公司此次高成本借新還舊翼馆，實乃無奈之舉割以，賬面僅有18億元的情況下，不發(fā)行新的優(yōu)先票據(jù)或許只能違約应媚。在短期內(nèi)严沥，國瑞置業(yè)或?qū)⒕S持借新還舊的局面，而融資成本也將維持在高位中姜，在目前房價降溫消玄、銷售預冷的大背景下，高企的融資成本或?qū)⒖简灩镜挠芰Α?/p>
實際控制人認購近50%? 是表信心還是高風險高收益
值得注意的是丢胚，中國供應(yīng)商網(wǎng) www.js5158.com?此次國瑞置業(yè)所發(fā)行的高利率優(yōu)先票據(jù)的購買方中翩瓜，有公司實際控制人及董事長張章筍的身影。在總額為1.5億美元的募集總額中携龟，張章筍通過購買海通國際的結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的方式認購此次的優(yōu)先票據(jù)兔跌，認購金額達0.776億美元，占總額的50%峡蟋。
?????? 公告稱坟桅，此次認購是為了表示張先生對于公司發(fā)展的支持與信心，而高企的利率成本又不得不讓市場產(chǎn)生一定的疑慮：實際控制人為何不能以更低的成本幫助公司度過資金困局蕊蝗，反而較上次的融資成本提升近30%仅乓？
且參考今年以來港股上市房地產(chǎn)公司的主要融資情況看，整體融資成本在8%左右的水平蓬戚，如下表所示：
在同一時期發(fā)行優(yōu)先票據(jù)夸楣，國瑞置業(yè)的成本卻明顯高過行業(yè)內(nèi)其他房地產(chǎn)企業(yè)，以高過市場平均水平的融資成本借款給公司子漩，是為了表示支持與信心還是反映出高風險高收益的風險收益特征呢裕偿？
開年地產(chǎn)銷售一般 國瑞置業(yè)資金困局或?qū)⒀永m(xù)
在高企的凈負債率及巨大的短期償債壓力下，加大銷售回款并減少拿地是房地產(chǎn)公司去杠桿的主要手段痛单。從公司發(fā)布的銷售經(jīng)營數(shù)據(jù)看嘿棘，2017至2018兩年間，國瑞置業(yè)以價換量旭绒，累計銷售均價呈現(xiàn)明顯的下降趨勢鸟妙，而銷售量明顯提升焦人。
截止2018年12月，公司全年累計實現(xiàn)銷售回款達219.13億元重父，同比上漲47.30%花椭。令人驚訝的是，公司12月份實現(xiàn)銷售額74.66億元房午，占全年銷售總額的34%矿辽，而銷售均價更是高達41490元/平方米，遠高于此前11個月平均13000元/平方米左右的均價郭厌。盡管公司在2018年年底加大了銷售回款力度袋倔，下半年累計銷售回款158億元，還不足以覆蓋短期債務(wù)額度折柠，這便促成了公司當前借新還舊的緊張局面宾娜。且2019年1月開年銷售并不理想，同比僅增長1.78%扇售，環(huán)比則大幅下降96%前塔，公司未來仍需加大銷售力度。
與此同時承冰，公司的拿地力度并未有下降华弓，2018年上半年國瑞置業(yè)拿地金額達82.6億元，而上半年累計銷售金額才68.43億元困乒，也就是說財務(wù)壓力巨大的國瑞置業(yè)上半年仍然在加杠桿该抒。
在2018年下半年降價保量的情況下，公司資金困局并未能明顯好轉(zhuǎn)顶燕，在2019年開年銷售預冷的情況下凑保，如若繼續(xù)加大拿地力度，國瑞置業(yè)的資金困局或?qū)⒀永m(xù)涌攻，此次高成本的借新還舊或不是最后一次欧引。
