社會現(xiàn)狀?

近年來房地產(chǎn)一直是茶余飯后的談資藕帜，這也跟大眾的投資觀念和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展密不可分惜傲。不管是投資還是剛需，年長或是青年时甚，在商品房這個話題上都能有所交流哈踱。但是荒适，也有很多購房者在償還了2-3年月供后开镣，卻面臨開發(fā)商延期交房的境況。業(yè)主在這種情況下陕壹，能否獲賠树埠？有何注意事項？

經(jīng)典案例?

2017年初弥奸，宋某在瀏覽B房地產(chǎn)公司投放的崇明區(qū)某樓盤廣告后奋早，前往售樓部咨詢；在工作人員的引領(lǐng)下瀏覽了廣告耽装、宣傳資料、沙盤规个、樣板房等宣傳信息后姓建，宋某覺得該樓盤符合自己的心理預(yù)期。同年2月5日速兔，宋某與B公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》，合同中對房屋價款谍婉、房屋質(zhì)量等均有約定，約定宋某所購房屋于2018年6月30日前交付穗熬，2018年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，并約定了違約條款探遵。

此后措译，合同約定交房日期到期后，B公司未能如期交房领虹。直到2018年12月14日才取得該房屋的住宅交付使用許可證，此后向宋某通知交房塌衰。此后，宋某得知杯巨，2019年1月18日努酸，B公司方繳納維修基金，直到2019年3月19日才成功辦理初始登記手續(xù)获诈。

結(jié)合交房與產(chǎn)證均逾期，加上其他與合同不符的情況笼踩，宋某于2019年8月向法院提起訴訟亡嫌，要求B公司支付違約金和侵權(quán)賠償。

法院經(jīng)審理后認(rèn)為挟冠，該房屋交付條件應(yīng)當(dāng)為：取得住宅交付使用許可證、抵押已注銷价涝、已按規(guī)定繳納物業(yè)維修基金持舆。B公司逾期交房時間應(yīng)當(dāng)自2018年7月1日至2019年1月18日伪窖；結(jié)合其他案件情況居兆，最終判決覆山，B公司向宋某支付賠償金39076元，違約金157867元簇宽。

應(yīng)對建議?

業(yè)主在面臨逾期交房時吧享，如何保障自身的合法權(quán)益？我們建議您注意以下幾點：

1钢颂、合同簽訂條款

購房者在簽訂購房合同時，應(yīng)當(dāng)注意合同中對房屋交付時間遭垛、產(chǎn)證辦理時間操灿、房產(chǎn)質(zhì)量等方面的約定，并關(guān)注其中的違約責(zé)任趾盐。實務(wù)中，合同中存在“如因施工延期等造成交房延期溃卡，開放商不承擔(dān)違約責(zé)任”等描述蜒简，則可向開發(fā)商交涉漩仙。若開發(fā)商未向購房者詳細闡明此類免責(zé)條款，則屬于格式合同队他，并不具備使業(yè)主放棄索賠權(quán)利的效力。

2锡凝、不能如期交房應(yīng)先行催告

房屋交付應(yīng)當(dāng)有一定的標(biāo)準(zhǔn)垢啼，通常包含主體結(jié)構(gòu)封頂张肾、外部裝修完畢锚扎、電梯開通、水開通驾孔、電開通，《商品房質(zhì)量保證書》和《商品房使用說明書》的交付等能使房屋實際達到入住條件妖啥、能夠交付完成的內(nèi)容对碌。

如開發(fā)商不能如期交付商品房，購房者可先行催告俭缓，催促開發(fā)商如期交房。需要注意的是愿吹，若僅僅是延期初期惜姐，并不符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第八、九條中合同解除的法定條件歹袁。

在購房者催告后，若開發(fā)商可以在寬限時間內(nèi)交付商品房枫耳，購房者不能以此為由解除購房合同孟抗，但可以保留要求開發(fā)商支付違約金的權(quán)利。即使在順利交付后凄硼，仍可要求開發(fā)商支付合同約定的違約金。

此處違約金的計算狐史，可以根據(jù)合同約定如“每延期交房一日，按照總房款的一定比例支付違約金“骏全；此外，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定序仙，若合同中未約定鲁豪，也可按照預(yù)期交付期間有關(guān)部門公布或評估機構(gòu)評定的同地段、同類的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)進行支付違約金爬橡。

3、解除合同并要求賠償損失

若開發(fā)商存在推諉扯皮宾添、數(shù)次延期柜裸、無法交付等情況，業(yè)主可以向法院提起訴訟疙挺，請求法院判決解除房屋買賣合同，并要求開發(fā)商退還購房本金蔬崩，并賠償給業(yè)主帶來的利息等經(jīng)濟損失搀暑。

4、開發(fā)商能否免責(zé)

第一自点，不可抗力的情形。指購房合同訂立時不可預(yù)見的自然災(zāi)害冈绊、政府征收征收埠啃、社會異常時間等情形時伟恶，開發(fā)商可以免責(zé)。第二，情勢變更的情形眶掌。若遇到政府重大規(guī)劃變更的情形巴碗，不屬于不可抗力，應(yīng)當(dāng)屬于情勢變更橡淆，可以免責(zé)。第三具滴，不可免責(zé)的理由师倔。若開發(fā)商以拖欠工程工資、工程施工延期等作為延期交房的理由趋艘，則不可免除其法律責(zé)任。

此外显拳，應(yīng)當(dāng)注意：在不可抗力和情勢變更的情形下抖单，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時通知購房者，且交房時間應(yīng)當(dāng)為順延矛绘，但不能無限延期，延期的時長不能超過上述因素造成的實質(zhì)性影響的時間羊精。

5囚玫、特別注意事項

第一，開發(fā)商逾期交房不僅包括開發(fā)商主動逾期的情形燃少，還包括因房屋質(zhì)量問題铃在、證件不全等原因造成的購房者拒收的情形碍遍；

第二阳液，違約金、賠償?shù)葯?quán)益在法律上是有訴訟時效的帘皿，若開發(fā)商存在相應(yīng)的侵權(quán)行為，購房者應(yīng)當(dāng)在訴訟時效內(nèi)維護自身合法權(quán)益虽填。

法律依據(jù)?

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用奉狈，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格桑驱，買受人請求解除合同和賠償損失的跛蛋，應(yīng)予支持。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用赊级，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持橡伞。