“時(shí)間就是金錢，效率就是生命”吵冒，即使到了現(xiàn)在纯命，蛇口工業(yè)區(qū)微波山下依然豎立著這樣的標(biāo)語牌。

1979年初寶安撤縣設(shè)市痹栖，由惠陽地區(qū)代管亿汞，定名“深圳”。1980年8月26日揪阿，深圳成立經(jīng)濟(jì)特區(qū)疗我。

剛成立的深圳市并沒有突出優(yōu)勢，只能拼速度南捂、搶時(shí)間吴裤、提效率，從最基本的人力上改善自身經(jīng)濟(jì)情況溺健。

1979年9月麦牺，香港前特首梁振英跟隨香港“促進(jìn)現(xiàn)代化專業(yè)人士協(xié)會”，來深圳講解土地鞭缭、房地產(chǎn)和規(guī)劃有關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)剖膳。

此后，深圳開始了很長時(shí)間的“學(xué)習(xí)香港期”岭辣，最為顯著的就是房地產(chǎn)吱晒。自1981年試點(diǎn)商品房以來，從最開始“小漁村”時(shí)房價(jià)的1000元/㎡沦童，到今年7月新房均價(jià)的57904元/㎡（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)）仑濒，已累計(jì)上漲了近58倍叹话，漲幅秒殺全國所有城市，沒有之一躏精。

01

充當(dāng)先行者的深圳

（1980-1999）

1979年渣刷，深圳市成立之初，國內(nèi)還沒有商品房的概念矗烛，連房地產(chǎn)公司都沒有辅柴。

時(shí)任深圳市房管局副局長的駱錦星，接到上級命令：一年內(nèi)竣工兩個(gè)小區(qū)瞭吃，240套碌嘀，總計(jì)2萬㎡，作為干部宿舍歪架。

為完成任務(wù)聚蝶，駱錦星想出“港商出資合作建房”的模式，即：深圳出地姚建、港資出錢淑趾，合作建房，利潤分成攒霹。

1980年1月1日怯疤，駱錦星與港商劉天就簽訂了中國第一份合作建房合同；1月8日催束，深圳成立了國內(nèi)第一家房地產(chǎn)公司——深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司（現(xiàn)深房集團(tuán)）集峦。

1981年，深圳首個(gè)商品房項(xiàng)目——東湖麗苑建成抠刺，也是國內(nèi)第一個(gè)商品房項(xiàng)目塔淤。

單價(jià)2730港元/㎡，折合人民幣1000元/㎡速妖，第一期推出的108套房源被搶購一空高蜂。

當(dāng)時(shí)深圳商品房市場開始萌芽，但經(jīng)濟(jì)情況還很差罕容，100元已經(jīng)是高收入妨马，1000元/㎡的房子幾乎都賣給了香港人。

一個(gè)很主要的原因來自政策——“每套房配備3個(gè)深圳戶口名額”杀赢，大部分買房的香港人為了將內(nèi)地農(nóng)村的親友轉(zhuǎn)換為城市戶口烘跺，而且深圳房價(jià)相較于香港便宜很多。

在深圳商品房開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)上脂崔，1984年中央確定了“推行住宅商品化”的思路滤淳，逐步擴(kuò)大商品化住宅建設(shè)。

1987年砌左，深圳房價(jià)由年初597-720元/㎡脖咐，漲到年末650-920元/㎡铺敌，半年后又漲到1700-2200元/㎡。

這年12月1日屁擅，深圳敲響第一聲土地拍賣槌偿凭，中國地產(chǎn)界迎來首次土拍。

當(dāng)年駱錦星以525萬高價(jià)拍下國內(nèi)首宗土地產(chǎn)權(quán)50年的住宅用地派歌，第二年弯囊，這塊土地被建成東曉花園，1600元/㎡的售價(jià)胶果，不到一小時(shí)售罄匾嘱。

1988年，第一次全國住房制度改革工作會議在北京召開早抠。10月霎烙，深圳開啟土地財(cái)政時(shí)代。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住房制度改革方案》規(guī)定：1986年6月1日前竣工的房子成本價(jià)為264.15元/㎡蕊连，此后建的房為397元/㎡悬垃，1991年后建的新房準(zhǔn)成本價(jià)調(diào)整為480元/㎡。

若要取得房子的全部產(chǎn)權(quán)甘苍，還須支付土地開發(fā)費(fèi)137.6元/㎡尝蠕。

1990年，深圳住宅結(jié)構(gòu)從單一的統(tǒng)建樓轉(zhuǎn)向方正舒適的經(jīng)濟(jì)實(shí)用風(fēng)羊赵，順時(shí)代潮流的海富花園三期富春閣建成趟佃，4510元/㎡的售價(jià)成為當(dāng)年的價(jià)格高地扇谣。

1991年4月1日昧捷，《深圳特區(qū)報(bào)》第2754期頭版刊登《推動房改繼續(xù)深入：確定新房房價(jià)，調(diào)整老房房價(jià)》一文罐寨，房價(jià)開始頻繁出現(xiàn)在大眾生活中靡挥。

1992年，鄧小平第二次南方談話后鸯绿，深圳經(jīng)濟(jì)大熱跋破，房價(jià)第一次突破1萬/㎡。

當(dāng)年5月瓶蝴，羅湖國貿(mào)旁的天安國際大廈發(fā)售毒返，以最高達(dá)2萬港元/㎡的售價(jià)，開創(chuàng)當(dāng)時(shí)國內(nèi)外銷樓宇的最高紀(jì)錄舷手。

當(dāng)時(shí)拧簸，羅湖的房價(jià)最貴，均價(jià)4000元/㎡男窟，職工平均月工資只有400多元盆赤，房價(jià)與工資比為10:1贾富。為確保人們能買得起房，很多項(xiàng)目在宣傳廣告上標(biāo)注“部分提供銀行按揭”牺六。

除羅湖外颤枪，房企開發(fā)的腳步逐漸邁向其他區(qū)域。

1993年淑际，一則“福田市中心的一朵奇葩”的廣告出現(xiàn)在報(bào)紙上畏纲，華景花園大廈開始出售，起價(jià)6688元/㎡庸追，可按揭霍骄。

1994年，深圳還有關(guān)內(nèi)關(guān)外之分淡溯，一道“二線關(guān)”將兩地分隔读整，進(jìn)入關(guān)內(nèi)需辦理通行證。即使通行如此復(fù)雜咱娶，依然阻擋不了房地產(chǎn)開發(fā)的步伐米间。

龍華錦繡花園以1900元/㎡起的價(jià)格問世，即使在關(guān)外依然賣得火熱膘侮。

1996年屈糊，寶安華安苑以均價(jià)2348元/㎡入市，送藍(lán)印戶口3-4個(gè)琼了，并聲稱是“96年最后一次入戶機(jī)會”逻锐。

1998年，又稱為“中國房地產(chǎn)市場化元年”雕薪，這一年福利分房取消昧诱，商品房成為主旋律，深圳房地產(chǎn)從此完全走上市場化軌道所袁。

1999年盏档，深圳房價(jià)均價(jià)約5004元/㎡，職工平均月工資1726元燥爷，房價(jià)與工資比2.9：1蜈亩。

02

深圳第一個(gè)黃金十年

（2000-2009）

千禧年之后，深圳開啟帶有“深圳風(fēng)格”的十年前翎。

2000-2004年間稚配，深圳樓市連續(xù)保持平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢，房價(jià)穩(wěn)定在6000元/㎡之內(nèi)港华，工資水平由1920元/月上升至2661元/月道川。

2001年底，紅樹灣地王（三幅地塊，總面積24萬㎡）拍賣總價(jià)高達(dá)22.35億愤惰，樓面地價(jià)為3055元/㎡苇经，宣告深圳的黃金十年正式開始。

華僑城借波托菲諾正式提出“旅游地產(chǎn)”口號宦言，8500元/㎡的價(jià)格比當(dāng)年均價(jià)5517元/㎡高出近3000元扇单。

2003年，國務(wù)院明確將房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)奠旺，并下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》蜘澜，這份文件被稱為“房地產(chǎn)調(diào)控始祖”。

同年响疚，寶安和龍崗取消購房入戶鄙信，“買房就可入戶深圳”成為過去。

2004年忿晕，深圳迎來地鐵時(shí)代装诡，置業(yè)方向開始西移，被稱為“關(guān)外地產(chǎn)年”践盼，房價(jià)隨著地鐵的進(jìn)入開始上漲鸦采，均價(jià)為5980元/㎡。

香蜜湖地塊以9.3萬/㎡咕幻、總價(jià)9.5億拍出渔伯，成為深圳首個(gè)樓面地價(jià)超出平均樓價(jià)的地塊。一年后香蜜湖1號以7萬/㎡起的價(jià)格開盤肄程，32套底價(jià)在3000萬以上的別墅不到10分鐘全部賣完锣吼。

這一年，著名的紅樹西岸以均價(jià)2.5萬/㎡刷新深圳房價(jià)紀(jì)錄蓝厌，這個(gè)項(xiàng)目就是三年多前紅樹灣拍出的天價(jià)地塊玄叠。

2007年，深圳樓市出現(xiàn)巨大漲幅褂始，房價(jià)從1月10872元/㎡到10月17350元/㎡诸典，漲幅高達(dá)70%描函，全民開始炒房崎苗。“9.27房貸新政”后成交劇烈下滑舀寓，全年均價(jià)為13370元/㎡胆数。

2007年，深圳會展中心某樓盤開盤現(xiàn)場

2008年金融海嘯來臨互墓，深圳房價(jià)進(jìn)入低谷期必尼，新房成交均價(jià)12800元/㎡，同比下跌4.4%，不少樓盤價(jià)格跌幅甚至達(dá)到50%判莉。

最典型的莫過于金地梅隴鎮(zhèn)豆挽，2007年項(xiàng)目二期開盤報(bào)價(jià)1.8萬/㎡，2008年項(xiàng)目四期開盤券盅，卻打出“6670元/㎡起放肆觸底”的口號帮哈。

2009年，在救市政策刺激下锰镀，深圳樓市開始復(fù)蘇娘侍。9月，深圳正式進(jìn)入房價(jià)“2萬時(shí)代”泳炉。12月憾筏，深圳商品住宅成交均價(jià)達(dá)到23094元/㎡，環(huán)比上漲17.95%花鹅，同比上漲85.81%氧腰。

自此，深圳房價(jià)開始一路飛奔刨肃。

03

迅猛發(fā)展與最嚴(yán)調(diào)控并存

（2010-2020）

這十年容贝，深圳樓市表現(xiàn)出驚人的成績，總結(jié)為三個(gè)“最”：房價(jià)上漲最瘋狂之景、發(fā)展建設(shè)最快速斤富、政策出臺最多。

2010年锻狗，深圳均價(jià)20297元/㎡满力，中央出臺過三次政策調(diào)控：

2011年，“新國八條”規(guī)定：二套房貸首付比例提至60%轻纪，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍油额。10月，深圳在重點(diǎn)城市中成交量同比跌幅最大刻帚，達(dá)65.03%潦嘶，均價(jià)19469元/㎡。

2013年崇众，房價(jià)增長至21626元/㎡掂僵。

2014年，深圳均價(jià)23973元/㎡顷歌，同比上漲11%锰蓬。“930”房貸新政后眯漩，各地陸續(xù)松綁限購政策芹扭，首套房結(jié)清貸款家庭麻顶，買二套可按首套房貸政策執(zhí)行。

2015年舱卡，隨著央行連續(xù)降息辅肾、降低房貸首付比例，深圳房價(jià)急速上漲轮锥，商品房均價(jià)42476元/㎡宛瞄，比上一年近乎翻了一倍。

“330新政”之后交胚，南山破“7”份汗，福田破“6”，坂田破“5”蝴簇，布吉破“4”杯活。

光明1號更是以17500元/㎡的開盤均價(jià)成為光明“最貴盤”。

2016年熬词，深圳先后出臺兩輪政策調(diào)控“325新政”和104“深八條”旁钧，接踵而來的調(diào)控政策卻導(dǎo)致房價(jià)暴漲，9月的單日成交均價(jià)甚至接近8萬/㎡互拾。典型的小區(qū)就是華僑城新天鵝堡歪今，當(dāng)年9月27日開盤均價(jià)14萬/㎡，成為當(dāng)年最貴的小區(qū)之一颜矿。

2017年寄猩，全國發(fā)布了246條樓市調(diào)控政策，銀行多次調(diào)高房貸利率骑疆。深圳在這一年的新房成交量僅2.58萬套田篇，創(chuàng)下本世紀(jì)歷史最低水平，成交均價(jià)為54445元/㎡箍铭，環(huán)比上升1.9%泊柬。

2018年，全國大約發(fā)布了450條樓市調(diào)控政策诈火，刷新歷史記錄兽赁。僅上半年，深圳全市住宅共成交46508套冷守，環(huán)比下跌6.79%刀崖，同比上漲17.73%，新建住宅均價(jià)約54071元/㎡教沾。

著名的“5000萬蹲”也出現(xiàn)在這年蒲跨，招商雙璽時(shí)光道以12.12萬/㎡的均價(jià)入市译断，總成交價(jià)近70億授翻。

2019年，適逢深圳建市四十周年，“大灣區(qū)規(guī)劃綱要”堪唐、“先行示范區(qū)意見”等政策利好的到來巡语，推動深圳樓市迎來“小陽春”。

數(shù)據(jù)顯示淮菠，2019年深圳市累計(jì)銷售新房住宅372.44萬㎡男公，同比增加27.4%，成交套數(shù)37882套合陵，同比增加28.9%枢赔，成交均價(jià)約56000元/㎡。

時(shí)間回到2020年拥知，今年以來踏拜，受疫情影響全國各城市樓市出現(xiàn)不同程度下滑，但深圳并未受到太大影響低剔，從3月開始速梗，深圳樓市呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。

根據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示襟齿，二手房方面姻锁，深圳整體均價(jià)從今年3月60395元/㎡漲到了8月67513元/㎡，半年不到的時(shí)間猜欺，漲幅達(dá)11.8%位隶。

再把時(shí)間拉長看，去年9月至今开皿，深圳二手房漲幅達(dá)到17.31%钓试。

全市范圍看，寶安的漲幅最大副瀑，從去年9月59969元/㎡上漲至今年8月76747元/㎡弓熏，一年時(shí)間價(jià)格上漲16778元，漲幅達(dá)27.98%糠睡。

即使是漲幅最小的大鵬挽鞠，也從33870元/㎡漲到36697元/㎡，漲幅8.35%狈孔。

標(biāo)準(zhǔn)地產(chǎn)研究院制圖

再把范圍縮小信认，百花、八卦嶺均抽、寶中等都是熱門區(qū)域嫁赏。

樂有家數(shù)據(jù)顯示，寶中從去年68775元/㎡的均價(jià)上漲至今年84513元/㎡油挥，漲幅達(dá)到22.88%潦蝇。

而百花款熬、八卦嶺兩個(gè)片區(qū)因?qū)W位優(yōu)勢，房價(jià)也一直處在高位攘乒。樂有家數(shù)據(jù)顯示贤牛，百花去年二手房均價(jià)101918元/㎡，今年已漲至143930元/㎡则酝，漲幅41.22%殉簸。

八卦嶺也從去年的57790元/㎡漲到了88210元/㎡，漲幅在52.64%沽讹。

當(dāng)然還有一個(gè)熱點(diǎn)片區(qū)備受矚目般卑，深圳灣的二手房價(jià)也有很大提升。從去年164538元/㎡上漲到現(xiàn)在198199元/㎡爽雄，漲幅達(dá)20.46%椭微。

卓越維港就是深圳灣房價(jià)的代表之一，目前小區(qū)均價(jià)是187270元/㎡盲链，比片區(qū)均價(jià)高出47862元/㎡蝇率，同比去年161753元/㎡的價(jià)格，漲幅為15.76%刽沾，目前共有8套房源在售本慕。

同片區(qū)的寶能太古城，也將房價(jià)掛到了199553元/㎡侧漓，成為高房價(jià)的佼佼者锅尘。

但房價(jià)過快發(fā)展多少會給大眾心理帶來不好的影響。今年7月布蔗，為有效控制房價(jià)過快上漲藤违，維護(hù)市場穩(wěn)定，深圳市住建局等部門公布了“715新政”纵揍。

回顧歷史可以看出顿乒，深圳樓市有過三次暴漲，分別是：90年代初泽谨、2005-2007年璧榄、2015-2016年。

40年的房價(jià)變化吧雹，其實(shí)是對深圳成長與發(fā)展的見證骨杂。相信未來的深圳會越來越好，隨著大灣區(qū)和先行示范區(qū)建設(shè)的深入發(fā)展雄卷，能早日成為世界經(jīng)濟(jì)中心搓蚪。