流動(dòng)性 資產(chǎn)一般可以分為流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)窖杀，就是以資產(chǎn)的流動(dòng)性來(lái)區(qū)分的。
今天我們通過(guò)房產(chǎn)裙士，來(lái)進(jìn)一步分析投資工具的屬性入客，杠桿。
你看，我們買房的時(shí)候痊项，首套房是10%首付锅风，那就是10倍杠桿酥诽。首套房30%首付鞍泉，杠桿就是3.3倍，如果限貸的話肮帐，等于要全款買房咖驮，就沒(méi)有杠桿。
如果你十年前有100萬(wàn)训枢，你可以全款購(gòu)買一套住房托修，也可以首付30%，購(gòu)買3套住房恒界，甚至睦刃，你可以首付10%，購(gòu)買10套住房十酣，這就是加杠桿涩拙。
同樣的錢，買一套住房和買十套住房耸采，差別在哪里兴泥？
好了，具體到房子虾宇，我們看看搓彻，房?jī)r(jià)都這么高了，為什么還是漲個(gè)不停嘱朽？是什么決定了房子的價(jià)格旭贬？
先看兩個(gè)數(shù)據(jù):2016年，德國(guó)柏林的平均房?jī)r(jià)僅為4578美元/平方米搪泳，遠(yuǎn)低于倫敦房?jī)r(jià)(28713美元/平方米)及其他發(fā)達(dá)城市骑篙。
1970-2015年，德國(guó)新建住房名義價(jià)格指數(shù)增加90%森书，扣除通脹的實(shí)際價(jià)格下跌11.3%靶端，實(shí)際房?jī)r(jià)收入比下跌62%。
德國(guó)房?jī)r(jià)合理凛膏，房?jī)r(jià)收入比偏低杨名，保持了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房?jī)r(jià)，在全球“獨(dú)善其身”猖毫。
德國(guó)人口密度是歐洲最高的台谍，德國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和國(guó)民收入也在歐洲排名前列，德國(guó)股市長(zhǎng)期回報(bào)也不錯(cuò)吁断，為什么就德國(guó)的房子不漲呢趁蕊？
如何判斷一個(gè)房子的價(jià)格是否上漲呢坞生？
判斷房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)的三個(gè)關(guān)鍵：價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律和貨幣規(guī)律
-首先我們來(lái)看價(jià)值規(guī)律：
看這個(gè)城市基本已經(jīng)是建成區(qū)了掷伙，還是說(shuō)起吊機(jī)是己、挖土機(jī)依然轟隆隆滿城作響，這里在挖地鐵任柜，那里在蓋商場(chǎng)卒废、這里在改建景觀河道，那里在擴(kuò)建中央綠地……
看這個(gè)城市是生機(jī)勃勃大有前途的還是像美國(guó)的底特律這樣破爛沒(méi)落的宙地。
-第二個(gè)摔认，看供求規(guī)律：在可預(yù)見(jiàn)的中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的后半段，人口的流動(dòng)主要將不再是從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)宅粥，而是從小城鎮(zhèn)流入大城市参袱。這個(gè)是新常態(tài)。
各大城市之間的人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)已經(jīng)打響了秽梅。唯一可以肯定的是抹蚀，京津冀、長(zhǎng)三角和珠三角這三大城市圈风纠，未來(lái)一定會(huì)從其他城市“掠奪”更多的人口况鸣。
最重要的還看貨幣規(guī)律：特別是金融投機(jī)屬性非常突出的城市，比如說(shuō)深圳竹观，更是深受貨幣規(guī)律的影響镐捧。
金融屬性今天中國(guó)金融投機(jī)屬性最強(qiáng)的城市不是北京和上海，而是深圳臭增。
深圳則像一個(gè)暴發(fā)戶懂酱，這座城市里堆滿了來(lái)自全國(guó)各地的投機(jī)客和賭徒。結(jié)果導(dǎo)致深圳房?jī)r(jià)的波動(dòng)性高得多誊抛。
2008年下跌的時(shí)候列牺，深圳跌幅遠(yuǎn)超京滬，而2015年以來(lái)這一波上漲拗窃，深圳的漲幅又遠(yuǎn)遠(yuǎn)把京滬甩在身后瞎领，一騎絕塵！
投資政策決定了金融杠桿屬性：比如說(shuō)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)随夸，有些地方出現(xiàn)提高首付比例九默，限購(gòu)限貸，房?jī)r(jià)立馬回落宾毒。
所以看一個(gè)房子的價(jià)格趨勢(shì)驼修，首先要看看這個(gè)房子的金融屬性，也就是投資政策和投資空間。
當(dāng)泡沫破滅乙各，房產(chǎn)的金融投資屬性和價(jià)值屬性基本消失后墨礁，才會(huì)回到房子的供求規(guī)律上。
回到德國(guó)柏林的房子為什么長(zhǎng)期不漲的問(wèn)題：
因?yàn)榈聡?guó)政府認(rèn)為房子就是用來(lái)居住的耳峦，不在房子的身上加入任何投資屬性恩静！
這是德國(guó)的基本國(guó)策！
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