【文庫精選】一文說清“契稅”的那些事兒

共享會計師?12月19日

契稅的基本知識

01

什么是契稅？

契稅是以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象嫌变，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅侣监。

應繳稅范圍包括：土地使用權出售袱饭、贈與和交換裳仆，房屋買賣，房屋贈與裹纳，房屋交換等。

02

契稅的繳納時間：

《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條契稅的納稅義務發(fā)生時間：

為納稅人簽訂土地紧武、房屋權屬轉移合同的當天剃氧，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天阻星。

《中華人民共和國契稅暫行條例》第九條納稅人應當自納稅義務發(fā)生之日起10日內朋鞍，向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報妥箕，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款滥酥。

03

契稅的計稅依據(jù)：

①　國有土地使用權出讓、土地使用權出售矾踱、房屋買賣恨狈，為成交價格;

②　土地使用權贈與、房屋贈與呛讲，由征收機關參照土地使用權出售禾怠、房屋買賣的市場價格核定;

③　土地使用權交換、房屋交換贝搁，為所交換的土地使用權吗氏、房屋的價格的差額。

前款成交價格明顯低于市場價格并且無正當理由的雷逆，或者所交換土地使用權弦讽、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定膀哲⊥”

04

契稅計稅依據(jù)是否含增值稅？

根據(jù)《關于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第一條規(guī)定：“計征契稅的成交價格不含增值稅某宪》麓澹”

第五條規(guī)定：“免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時兴喂，成交價格蔼囊、租金收入、轉讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額衣迷∥饭模”

購房契稅的稅率

01

個人購普通房

①購買首套住房，且所購普通商品住宅戶型面積在90平（含90平）以下的壶谒，契稅按照1%繳納云矫；90平以上的，契稅按照1.5%繳納汗菜；

②對個人購買家庭第二套改善性住房让禀，面積為90平方米及以下的贵少，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅堆缘；

02

個人購非普通房

購買非普通住宅、二套及以上住房普碎、商業(yè)投資性房產(chǎn)（商鋪吼肥、辦公寫字樓、商務公寓等）麻车，均按照3%的稅率征收缀皱。

03

(個人購普通房)北上廣特殊規(guī)定

①購買首套住房，且所購普通商品住宅戶型面積在90平（含90平）以下的动猬，契稅按照1%繳納啤斗；90平以上的，契稅按照1.5%繳納赁咙；

②購買非首套住房钮莲，契稅按照3%繳納；

04

非個人購房

契稅按照3%繳納

購房契稅的減免

1

契稅減免的基本規(guī)定

①　國家機關彼水、事業(yè)單位崔拥、社會團體、軍事單位承受土地凤覆、房屋用于辦公链瓦、教學、醫(yī)療盯桦、科研和軍事設施的慈俯，免征契稅。

②　城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房拥峦，免征契稅贴膘。

③　房屋被縣級以上人民政府征用、占用后事镣，重新承受土地步鉴、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免璃哟。

④　承受荒山氛琢、荒溝、荒丘随闪、荒灘土地使用權阳似，并用于農、林铐伴、牧撮奏、漁業(yè)生產(chǎn)的俏讹，免征契稅。

⑤　依照我國法律以及我國締結或參加的雙邊和多邊條約的規(guī)定應當予以免稅的外國駐華使館畜吊、領事館泽疆、聯(lián)合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地玲献、房屋權屬的殉疼，經(jīng)外交部確認，免征契稅捌年。

2

法定繼承人繼承房產(chǎn)

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶瓢娜、子女、父母礼预、兄弟姐妹眠砾、祖父母、外祖父母）繼承土地托酸、房屋權屬褒颈，免征契稅。

3

夫妻間房產(chǎn)更名

在婚姻關系存續(xù)期內获高，夫妻之間的房屋哈肖、土地權屬“加名”、“減名”念秧、“換名”或變更共有份額的淤井，免征契稅。即：原歸夫妻一方所有的房屋摊趾、土地變更為夫妻雙方共有或另一方所有币狠；原歸夫妻雙方共有的房屋、土地變更為其中一方所有以及原歸夫妻雙方共有的房屋砾层、土地進行共有份額比例調整的漩绵，均不需要繳納契稅。

但對屬于夫妻一方所有的房產(chǎn)肛炮，離婚時房產(chǎn)權屬發(fā)生變化時止吐，應按照贈與行為征收契稅。

4

因不可抗力因素重新購房的

因不可抗力失去住房而重新購買住房的侨糟，可酌情準予減征或者免征契稅碍扔；不可抗力是指自然災害（臺風、地震等）秕重、戰(zhàn)爭等不能預見不同、避免、克服的客觀情況。

5

售后回租的契稅政策

①　對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務二拐，承受承租人房屋服鹅、土地權屬的，照章征稅百新。對售后回租合同期滿企软，承租人回購原房屋、土地權屬的饭望，免征契稅澜倦。

②　以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人杰妓。

③　企業(yè)承受土地使用權用于房地產(chǎn)開發(fā)，并在該土地上代政府建設保障性住房的碘勉，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格巷挥。

6

其他契稅免征政策

①　對國家石油儲備基地第一期項目建設過程中涉及的契稅予以免征。

②　自2010年10月1日起验靡，個人購買屬于家庭唯一住房的普通住房倍宾，才能享受契稅減半征收的優(yōu)惠政策。

③　對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房胜嗓，免征契稅高职。

④　對經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉制中資產(chǎn)評估增值、資產(chǎn)轉讓或劃轉涉及的契稅辞州，自2014年1月1日至2018年12月31日怔锌，符合現(xiàn)行規(guī)定的享受相應稅收優(yōu)惠政策。

⑤　對飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權变过，免征契稅埃元。

契稅發(fā)票丟失怎么辦？

契稅發(fā)票一旦丟失媚狰，購房者可以攜帶本人身份證岛杀、房產(chǎn)證原件到區(qū)房管交易所檔案館查詢契稅繳稅檔案，將契稅票復印并加蓋公章崭孤，加蓋公章后的契稅票復印件效力等同于原件类嗤。

契稅實務22個問答

1、個人購買經(jīng)濟適用房如何繳納契稅辨宠？

財稅[2008]24號規(guī)定遗锣，對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅彭羹。

2黄伊、酒店式公寓能否享受普通住房契稅優(yōu)惠？

對公寓派殷、酒店式公寓还最，如果《房屋所有權證》注記的設計用途或規(guī)劃用途是住宅類的墓阀，可以享受契稅優(yōu)惠政策。若房產(chǎn)證標記的用途為“公寓”或“商住房”的拓轻，土地使用年限為70年可按住宅類享受優(yōu)惠斯撮。對于商用的非住宅，不享受契稅優(yōu)惠政策扶叉。

3勿锅、集資建房如何繳納契稅？

根據(jù)《契稅暫行條例細則》第八條第四款的規(guī)定枣氧，“以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地溢十、房屋權屬”視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅达吞。?但集資建房张弛，如符合（財稅[2000]130號）中有關“對各類公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經(jīng)當?shù)乜h以上人民政府房改部門批準酪劫，按照國家房改政策出售給本單位職工的吞鸭，如屬職工首次購買住房，均比照《國契稅暫行條例》第六條第二款‘城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的覆糟，免征’的規(guī)定”免征契稅刻剥。

4、繼承土地滩字、房屋權屬是否征收契稅造虏？

國稅函[2004]1036號規(guī)定：

（一）對于《繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女麦箍、父母酗电、兄弟姐妹、祖父母内列、外祖父母）繼承土地撵术、房屋權屬，不征收契稅话瞧。

（二）非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地嫩与、房屋權屬，屬于贈與行為交排，應征收契稅划滋。

贈與房產(chǎn)的契稅是全額征收的，即由受領人按照3%的比例繳納埃篓。

5处坪、家庭財產(chǎn)分割是否征收契稅？

對享有家庭財產(chǎn)共有權的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)同窘，不征收契稅玄帕；對不享有家庭財產(chǎn)共有權的成員，承受被分割家庭財產(chǎn)想邦，應按照贈與行為征收契稅裤纹。

6、哪些情況可以退契稅丧没？

在未辦理房屋權屬變更登記前退房的鹰椒、法院判決的無效產(chǎn)權轉移、房屋開發(fā)企業(yè)退回給購房人的面積差價部分呕童；

辦理了房屋權屬變更登記后退房的漆际，不予退還已納契稅。

7夺饲、購買車庫是否征收契稅灿椅？

財稅[2004]126號規(guī)定：

對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫钞支、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的行為征收契稅操刀，如與房屋統(tǒng)一計價的烁挟，適用于房屋相同的稅率，如單獨計價骨坑，按4%稅率撼嗓。對于不涉及土地使用權和房屋所有權轉移變動的，不征收契稅欢唾。

8且警、房屋拆遷安置契稅政策是什么？

財稅〔2013〕101號礁遣、財稅〔2012〕82號和財稅〔2005〕45號等文件：

①以產(chǎn)權調換方式安置房屋的斑芜，對重新承受房屋價值與拆遷房屋價值相等的部分免征契稅，超過部分應繳納契稅祟霍；

②拆遷補償款購置住房的杏头，重新承受住房價格與拆遷補償款相等的部分免征契稅，超過部分應繳納契稅沸呐。

③享受房屋拆遷安置契稅政策的主體醇王，應是房屋拆遷安置協(xié)議或房屋拆遷安置證明中列明的被拆遷人或者補償安置人。

9崭添、居民因個人房屋被征收而重新承受房屋契稅有何優(yōu)惠政策寓娩？

1.財稅[2012]82號規(guī)定：

①市、縣級人民政府根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規(guī)定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋棘伴，并且購房成交價格不超過貨幣補償?shù)哪海瑢π沦彿课菝庹髌醵悾?/p>

②購房成交價格超過貨幣補償?shù)模瑢Σ顑r部分按規(guī)定征收契稅排嫌。

③居民因個人房屋被征收而選擇房屋產(chǎn)權調換畸裳，并且不繳納房屋產(chǎn)權調換差價的，對新?lián)Q房屋免征契稅淳地；

④繳納房屋產(chǎn)權調換差價的怖糊，對差價部分按規(guī)定征收契稅。重新承受住房屬于家庭唯一普通住房的颇象，可享受契稅優(yōu)惠政策伍伤。

2對經(jīng)營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續(xù)作為改造安置房源的，免征契稅遣钳。

3.個人首次購買90平方米以下改造安置住房扰魂，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米蕴茴，但符合普通住房標準的改造安置住房劝评，按法定稅率減半計征契稅。

10倦淀、對以土地蒋畜、房地產(chǎn)權屬作價投資、入股撞叽、抵債行為如何繳納契稅姻成？

《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：土地蜻势、房屋權屬以下列方式轉移的吵冒，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

（一）以土地堪旧、房屋權屬作價投資糠雨、入股才睹；

（二）以土地、房屋權屬抵債甘邀；

（三）以獲獎方式承受土地砂竖、房屋權屬；

（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地鹃答、房屋權屬乎澄。

11、以獲獎方式承受土地测摔、房屋權屬的應如何繳納契稅置济？

《契稅暫行條例細則》第八條規(guī)定：土地解恰、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓浙于、房屋買賣或者房屋贈與征稅：

（一）以土地护盈、房屋權屬作價投資、入股羞酗；

（二）以土地腐宋、房屋權屬抵債；

（三）以獲獎方式承受土地檀轨、房屋權屬胸竞；

（四）以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬参萄。

12卫枝、將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責任公司是否征收契稅？

將個人房地產(chǎn)投入夫妻共同投資的有限責任公司讹挎，應征收契稅校赤。按照《中華人民共和國公司法》規(guī)定，有限責任公司或股份有限責任公司作為獨立的企業(yè)法人筒溃，獨立擁有企業(yè)法人財產(chǎn)權马篮。個人將房地產(chǎn)投入有限責任公司，土地使用權怜奖、房屋所有權由自然人轉移到有限責任公司這個法人實體浑测，房地產(chǎn)權屬發(fā)生轉移，應征收契稅烦周。

13、對于承受土地用于建設經(jīng)濟適用房是否免征契稅怎顾？

由于用于建設經(jīng)濟適用房的土地為政府劃撥土地读慎，對以劃撥方式取得的土地，不征收契稅槐雾。

14夭委、以協(xié)議方式出讓國有土地使用權，計稅依據(jù)募强？

為成交價格株灸。包括土地出讓金、土地補償費擎值、地上附著物和青苗補償費慌烧、拆遷補償費、安置補助費鸠儿、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣屹蚊、實物厕氨、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。價格明細偏低的汹粤，采取評估命斧、土地基準價確定。

15嘱兼、政府減免土地出讓金的国葬，其契稅的計稅依據(jù)是否則相應扣除？

不能扣除芹壕。減免土地出讓金是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者汇四，并由政府減免應由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為。減免土地出讓金并不等于減免契稅哪雕，其計稅依據(jù)不應扣除船殉。

16、對改變土地用途補繳土地出讓金的斯嚎，是否征收契稅利虫？

應當補繳契稅。計稅依據(jù)為補繳的土地出讓金和其他費用堡僻。

17糠惫、合作建房如何繳納契稅？

甲單位擁有土地钉疫，乙單位提供資金硼讽，共建住房。乙單位獲得了甲單位的部分土地使用權牲阁，屬于土地使用權權屬轉移固阁，根據(jù)《契稅暫行條例》的規(guī)定，對乙單位應征收契稅城菊，其計稅依據(jù)為乙單位取得土地使用權的成交價格备燃。上述甲、乙單位合建各自分得的房屋凌唬，不發(fā)生權屬轉移并齐，不征收契稅。

18客税、承受破產(chǎn)企業(yè)土地况褪、房屋權屬契稅有何優(yōu)惠政策？

①債權人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務的土地更耻、房屋權屬测垛，免征契稅；

②對非債權人承受破產(chǎn)企業(yè)土地秧均、房屋權屬赐纱，凡按照《勞動法》等國家有關法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工脊奋，與原企業(yè)全部職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地疙描、房屋權屬诚隙，免征契稅；

③與原企業(yè)超過30%的職工簽訂服務年限不少于三年的勞動用工合同的起胰，減半征收契稅久又。

19、未辦理土地使用權證轉讓土地是否征收契稅效五？

國稅函[2007]645號規(guī)定地消，只要土地使用者享有占有、使用畏妖、收益或處分該土地的權利脉执，且有合同等證據(jù)表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益戒劫，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅半夷、土地增值稅和契稅等相關稅收。

20迅细、采取分期付款方式購買住房的個人巫橄，分次繳納契稅還是一次性繳納契稅？

根據(jù)《財政部茵典、國家稅務總局關于房屋附屬設施有關契稅政策的批復》（財稅〔2004〕126號）第二條規(guī)定湘换，采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權的统阿，應按合同規(guī)定的總價款一次性計征契稅彩倚。

21、同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地扶平、房屋權屬的劃轉是否征收契稅帆离？（如：個體工商戶與經(jīng)營者之間、合伙企業(yè)與合伙人之間）

財稅[2012]4號規(guī)定蜻直，同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地盯质、房屋權屬的劃轉袁串，包括母公司與其全資子公司之間概而，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)囱修、一人有限公司之間土地赎瑰、房屋權屬的劃轉，免征契稅破镰。

①　單位餐曼、個人以房屋压储、土地以外的資產(chǎn)增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例源譬，無論被投資公司是否變更工商登記集惋，其房屋、土地權屬不發(fā)生轉移踩娘，不征收契稅刮刑。

②　個體工商戶的經(jīng)營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下养渴，或個體工商戶將其名下的房屋雷绢、土地使用權轉回原經(jīng)營者個人名下，免征契稅理卑。

③　合伙企業(yè)的合伙人將其名下的房屋翘紊、土地權屬轉移至合伙企業(yè)名下，或合伙企業(yè)將其名下的房屋藐唠、土地權屬轉回原合伙人名下帆疟，免征契稅。

22.法院判決涉及哪些契稅政策中捆？

①《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第67號）規(guī)定：根據(jù)人民法院鸯匹、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移泄伪，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的殴蓬，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理蟋滴。

也就是說染厅，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生的土地津函、房屋權屬轉移肖粮，契稅納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的情形，比如原產(chǎn)權人已失蹤尔苦、死亡或者拒不執(zhí)行等涩馆。對此類情形，納稅人可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報允坚，稅務機關應予受理魂那。

②《國家稅務總局關于經(jīng)法院調解的房屋權屬轉移征收契稅的批復》（國稅函〔2008〕718號）規(guī)定：居民個人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，并取得房改房產(chǎn)權證后稠项，將名下的房屋產(chǎn)權轉移給其子女涯雅，屬于契稅法規(guī)規(guī)定的贈與行為，應依照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其有關規(guī)定征收契稅展运。

③《國家稅務總局關于無效產(chǎn)權轉移征收契稅的批復》（國稅函[2008]438號）規(guī)定：按照現(xiàn)行契稅政策規(guī)定活逆，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權轉移行為不征收契稅精刷。法院判決撤銷房屋所有權證后，已納契稅款應予退還蔗候。

資料來源于：小陳稅務怒允、解稅寶等