在家歇著沒事放吩，想起前一段時間在北京參加一個活動智听，認識了一個人——王戈宏先生。有幸親耳聆聽了他的演講，被他豐富的人生經歷到推，執(zhí)著的信念和創(chuàng)業(yè)奮斗精神感染考赛，進而對中國的REITs市場有了非常濃厚的興趣。就我淺薄的見識莉测，我認為王戈宏先生是中國房地產領域資產證券化颜骤，乃至中國資產證券化進程中繞不過去的一個人物。
王戈宏先生是北京新派公寓創(chuàng)始人及CEO捣卤，中國首單商業(yè)物業(yè)——新派公寓資產證券化業(yè)務的推動者及落地者忍抽。美國丹佛大學研究學者，上海交通大學MBA董朝，新派公寓資產證券化的落地祟绊，標志著中國商業(yè)物業(yè)一個新的投融資時代的到來。
在我們這個北方的2.5線的太原阎姥，是否能操作一筆真正意義上的房地產REITs基金呢？一直在臨近放假衣赶，一直有人在向我咨詢商業(yè)物業(yè)資產證券化業(yè)務，有房地產開發(fā)商遵馆，有金融圈人士。我也知道了本地的房地產商也不甘于人后换况，在積極學習舒裤、試圖在這個領域有所突破。
REITs是REAL EASTE INVESTMENTS TRUSTS的所寫，翻譯過來就是不動產信托基金投資绒北。房地產企業(yè)傳統(tǒng)融資包括三種:一贴汪、拿地融資业簿；二、項目貸款巷燥；三、按揭貸款钝腺。REITEs又打通了另外一個環(huán)節(jié),盤活存量資產環(huán)節(jié)坑傅。這個存量資產包括兩種：
1、不動產經營產生的物業(yè)收益
2、銀行發(fā)放按揭貸款后的存量資產收益
第二種的權益人因為是銀行顽腾，就暫時不提。王戈宏們做的是第一種漓摩，就是針對不動產經營產生的物業(yè)收益為底層資產做的資產證券化業(yè)務夭咬。
李嘉誠們開發(fā)房地產卓舵，有很大一部分是自持經營了托修，在上海砚嘴、香港、新加玻、紐約如绸、倫敦這些地方，商業(yè)非常發(fā)達，企業(yè)云集，寫字樓方妖、公寓趁蕊、商場這些物業(yè)的經營都可以帶來長期是己、持續(xù)宙地、穩(wěn)定的現(xiàn)金流抹蚀。王戈宏作為創(chuàng)始人開發(fā)的新派公寓位于北京CBD郑现，面向的客戶群體為北京中高端年輕白領，他們對于居住環(huán)境的訴求是：中高端整陌、便利、整潔瞎领、衛(wèi)生殿遂、私密乙各、有面子耳峦。
新派公寓就滿足了這類人群的訴求驶乾，進而在北京獲得了超高人氣和長期租約县匠。王戈宏在購置這幢物業(yè)的時候丐重，并沒有足夠的錢浊仆，他與當時國內頂級的私募基金——賽富資本合作课蔬，通過向國內高凈值人士募集資金扎即，據(jù)他所講吞获，是花了半年的時間，飛遍整個中國谚鄙，向49個潛在客戶路演新派公寓項目各拷，然后募集4億元資金購買新派公寓的前身——一個位于CBD，卻常年虧損的一個不動產襟锐。
王戈宏代表的賽富資本是GP,也就是基金管理人撤逢，而這49個人投資者膛锭，是LP粮坞，在投資協(xié)議中，這49個人只享受年6%的固定分紅初狰，而不參與管理莫杈，也不能享受物業(yè)升值帶來的收益。在王戈宏的精確定為下奢入，新派公寓在北京得到了中高端白領青睞筝闹，王戈宏于是透支新派公寓未來數(shù)年的租金收入，融資4億元腥光，用于歸還49個投資人的本金关顷，新派公寓資產證券化發(fā)行成功后，王戈宏用4億元歸還投資款武福，給于了每個投資人年化10%的收益议双。此時，得益于北京房價持續(xù)的上漲捉片，新派公寓的每平米物業(yè)價值已經從4萬元/平方暴漲一倍為8萬/平方平痰，而投資者作為LP汞舱，根據(jù)投資協(xié)議，是無權享受物業(yè)升值的收益宗雇。
這個成功的案例昂芜，無疑開啟了中國商業(yè)物業(yè)的新的投融資時代的到來。中國的房地產市場赔蒲，已經從單純的開發(fā)——銷售泌神，轉變?yōu)殚_發(fā)——銷售——運營模式，未來嘹履，考驗一個開發(fā)商真正實力的腻扇，是商業(yè)運營能力、金融資源整合能力砾嫉、存量資產盤活能力等綜合實力幼苛。所以，開發(fā)商焕刮，和中國的其他制造業(yè)企業(yè)也好舶沿、互聯(lián)網企業(yè)也好，都進入了強者恒強的時代配并。
這個案例有什么意義呢括荡？對于房地商而言，如果開發(fā)了一個商業(yè)物業(yè)溉旋，沒有去銷售畸冲，而去運營的話，只要有持續(xù)現(xiàn)金流观腊，就可以透支未來現(xiàn)金流融資邑闲，同時繼續(xù)享受物業(yè)升值的收益。
對于二房東梧油，也就是專業(yè)物業(yè)運營公司苫耸，就可以透支未來現(xiàn)金流，盤活存量資產儡陨。
太原這個城市褪子，是一個商業(yè)物業(yè)極度不發(fā)達的城市，商業(yè)物業(yè)的價格和住宅是倒掛的骗村，在這樣一個城市嫌褪，開發(fā)商沒有動力去運營一個商業(yè)，而往往一售了之胚股。
王戈宏們做的資產證券化業(yè)務笼痛，是私募基金性質的（美國已經公募）。什么樣的投資者會去投資這種資產證券化產品呢信轿？中國的北京晃痴、上海残吩、深圳、廈門這些城市倘核，資金方眾多泣侮，但是，只有好的產品才能吸引到資金紧唱。新派公寓為什么能通過私募銷售掉呢活尊？第一、租金持續(xù)穩(wěn)定漏益，可以覆蓋到期債務蛹锰。第二、收益率滿足投資者需求绰疤。
在太原這樣的城市铜犬，什么樣的物業(yè)的租金能持續(xù)穩(wěn)定，能覆蓋到期債務轻庆，并提供給投資者一個相對滿意的收益率呢癣猾？我持消極態(tài)度看待太原房地產企業(yè)的資產證券化業(yè)務。
王戈宏們走出了房地產REITs第一步并且成功了余爆，現(xiàn)在制約REITs的最重要的因素——投資端僅限于私募纷宇，已經逐漸破冰，預計2018年蛾方，公募基金也可以投資REITs產品像捶，屆時，普通民眾可以在銀行柜臺桩砰，像購買現(xiàn)在的公募基金一樣購買REITs基金拓春。
一線、二線這些核心城市的房地產商五芝，真正進入了一個強者恒強痘儡，房地產與金融真正結合的一個時代辕万。
