買房，就成為了業(yè)主吃度。小區(qū)的品質(zhì)如何甩挫，前期取決于開發(fā)質(zhì)量品位，更重要的是后期管理椿每。后期管理如何伊者，直接決定了生活的家園如何。長期以來间护，許多業(yè)主對小區(qū)管理是忽略的亦渗，這就會造成管理的缺失。就像一個家庭一樣汁尺，家庭的每一個成員都需要積極法精，才能把這個家經(jīng)營好。

物業(yè)服務(wù)大家談痴突，今天來談小區(qū)的管理單位搂蜓。

首先，要弄清楚一個概念辽装。就是物業(yè)管理區(qū)域帮碰。

什么是物業(yè)管理區(qū)域呢？《江蘇省物業(yè)管理條例》規(guī)定：“一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會拾积⊙惩欤”什么叫“物業(yè)管理區(qū)域”？物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍拓巧，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備斯碌、社區(qū)建設(shè)等因素劃定。物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備共用的玲销，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域输拇；能夠分割、獨立使用的贤斜，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域策吠。

簡單說，就是在同一小區(qū)內(nèi)瘩绒、同一家物業(yè)公司管理的所有的區(qū)域就是一個物業(yè)管理區(qū)域猴抹。都是住宅的，好理解锁荔。商住混合的蟀给，可能麻煩一些，怎么辦？看規(guī)劃設(shè)計跋理。建設(shè)單位在開發(fā)時择克，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)聽取物業(yè)管理行政部門對物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見。新建物業(yè)出售前前普，建設(shè)單位應(yīng)該向物業(yè)管理行政主管部門——市房管局備案肚邢，并且應(yīng)該將物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示。所以拭卿，業(yè)主要搞清物業(yè)管理區(qū)域骡湖，只需要看自己的房屋買賣合同。

已經(jīng)劃定區(qū)域并實施了物業(yè)管理但沒有向物業(yè)管理部門備案的峻厚，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)向物管部門備案响蕴；已投入使用，但未劃定物業(yè)管理區(qū)域的惠桃，由物業(yè)主管部門會同街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）向業(yè)主征求意見后確定浦夷。

物業(yè)管理部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案，載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置刽射、四至界限军拟、結(jié)案筑物總面積、專有部分?jǐn)?shù)量誓禁、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項肾档。

第二個摹恰，來了解下小區(qū)管理的幾個單位名詞：業(yè)主、業(yè)主小組怒见、業(yè)主大會俗慈、業(yè)主代表大會和物業(yè)管理委員會。這5個名詞中遣耍，最常見的詞大概是“業(yè)主委員會”了闺阱。但對這5者之間的關(guān)系，很多人弄不清楚舵变。我們來梳理一下：

要弄清楚什么是“業(yè)主委員會”酣溃，首先得弄清楚什么是“業(yè)主”。業(yè)主纪隙，就是房屋的產(chǎn)權(quán)人赊豌。一個小區(qū)，正常的房屋產(chǎn)權(quán)會有兩類绵咱，一是住宅碘饼，二是商業(yè)，二者其一或者兼而有之。這些人都是小區(qū)業(yè)主艾恼。

業(yè)主小組住涉。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢房屋以上的，就可以幢钠绍、單元為單位成立業(yè)主小組秆吵。這個小組由這個單位內(nèi)的全體業(yè)主組成，負(fù)責(zé)推選業(yè)主代表五慈、決定區(qū)域范圍內(nèi)共用部分纳寂、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)泻拦、更新和改造等事項毙芜。選出來的這個代表的職責(zé)類似于我們說的樓道長，只不過他應(yīng)該由業(yè)主選舉產(chǎn)生争拐。業(yè)主小組不能違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定腋粥。

業(yè)主大會的成員就是這個小區(qū)的全體業(yè)主。根據(jù)規(guī)定架曹，只要房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%或者業(yè)主入住的比例達(dá)到50%隘冲，就應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會。業(yè)主戶數(shù)超過300戶的绑雄，可以成為業(yè)主代表大會展辞，履行業(yè)主大會的職責(zé)。

誰來負(fù)責(zé)組織召開業(yè)主大會万牺？街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）罗珍。

誰來主張成立業(yè)主大會呢？建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名脚粟。在實踐中覆旱，建設(shè)單位一般是不積極的，那么核无，首批聯(lián)名的業(yè)主就很重要扣唱。街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會的書面申請的60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會的籌備組团南≡肷常籌備召開首次業(yè)主大會所需要的經(jīng)費由建設(shè)單位出。

業(yè)主委員會已慢，自然是由業(yè)主選出來的自治組織曲聂。由誰選舉產(chǎn)生？業(yè)主大會佑惠！

綜上朋腋，業(yè)主齐疙、業(yè)主小組、業(yè)主委員會旭咽、業(yè)主代表大會贞奋、業(yè)主大會，是一個從小到大的組織結(jié)構(gòu)穷绵，而從時間的產(chǎn)生順序看轿塔，業(yè)主買房，有了足夠多的業(yè)主可以申請召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會仲墨，如果是召開業(yè)主代表大會勾缭，則先由業(yè)主小組選出業(yè)主代表，最終選出業(yè)主委員會目养。

你應(yīng)該注意到了俩由，之前我們少說了一個組織——“物業(yè)管理委員會”，這是一個什么樣的組織癌蚁？這是可以來代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)的組織幻梯。它由街道辦事處、社區(qū)（村）民委員會努释、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)碘梢、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成伐蒂。在什么情況下可以成立這樣一個組織呢煞躬？必須是不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備條件但是未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)饿自，經(jīng)行業(yè)主管部門或街道辦事處指導(dǎo)后仍然不能成立的汰翠。這些人員的組成，都必須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示昭雌。

那好，業(yè)主大會干什么健田？主要做十件事：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則烛卧；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員妓局；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容总放、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費方案；（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)好爬；（六）籌集和使用專項維修資金局雄；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施存炮；（八）改變共有部分的用途炬搭；

（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營以及所得收益的分配與使用蜈漓；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。這里需要強調(diào)的是宫盔，業(yè)主們一定要關(guān)注業(yè)主大會的議事規(guī)則融虽、規(guī)約的制定。而業(yè)主委員會需要注意的是灼芭，物業(yè)的服務(wù)內(nèi)容有额、方案，物業(yè)企業(yè)的選聘和解聘彼绷，共有部分的用途的改變巍佑、共有部分的經(jīng)營和分配、使用寄悯，一定要經(jīng)過業(yè)主大會確認(rèn)萤衰。業(yè)委會是代替全體業(yè)主來管理小區(qū)的，但界限要清晰明確热某。如果有不明確的腻菇，需要經(jīng)過業(yè)主大會確認(rèn)。

所以昔馋，從小區(qū)管理的角度來說筹吐，開好業(yè)主大會是至關(guān)重要的。而業(yè)主大會的關(guān)鍵作用就是制定和修訂議事規(guī)則秘遏、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員丘薛、選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分配和使用經(jīng)營性收益邦危。這些都是業(yè)主的權(quán)利洋侨，也是小區(qū)正常運轉(zhuǎn)的保障。

那么倦蚪，怎么開好業(yè)主大會希坚、選好業(yè)主委員會呢？下次再說陵且。