審計(jì)干貨——物業(yè)公司的車輛管理氓鄙，如何審計(jì)？一篇文章就夠了业舍！

地產(chǎn)企業(yè)的繁榮期已過抖拦，將會慢慢落幕升酣，但物業(yè)管理卻不斷精細(xì)化。

所以态罪，對物業(yè)公司的管理審計(jì)噩茄，其要求也會越來越高。

今天就嘮嘮物業(yè)公司管理過程中，令人頭痛的問題：車輛管理，這也是物業(yè)審計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容颇蜡。

上一篇文章說的地上車位祟蚀，主要是針對老舊小區(qū)的，這一篇就講講地下車位的管理。

內(nèi)容有一點(diǎn)點(diǎn)兒燒腦，非專業(yè)人士看了可能會覺得枯燥，不過卻是純純的干貨蓄髓。

文章可能會為大家眼中“萬惡”的物業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)說話，請求勿噴舒帮！

一会喝、免費(fèi)安裝的道閘

好多物業(yè)公司，都會在地庫出入口加個(gè)車輛“道閘”玩郊，也叫“車庫門禁系統(tǒng)”肢执。

可能很多人覺得：會感應(yīng)、會拍照译红、會識別車牌號预茄、又能語音提醒，應(yīng)該是一套很高級智能化的東西侦厚。

孰不知：那一套道閘系統(tǒng)耻陕，大多數(shù)情況下都是有人給免費(fèi)安裝的。

大家可以觀察下刨沦，在道閘的抬桿上一般會帶有翻頁廣告诗宣，就是那些廣告養(yǎng)活了道閘系統(tǒng)。

但是想诅，如果想管理好車輛召庞，僅有這一套道閘系統(tǒng)是不夠用的，還得有后臺的數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)侧蘸，包括：車輛登記裁眯、各類收費(fèi)記錄、出入記錄讳癌、特殊系統(tǒng)，與出入攝像頭聯(lián)等存皂，全方位信息的整合和聯(lián)動(dòng)晌坤。

一般情況下逢艘，這個(gè)后臺服務(wù)系統(tǒng)是要收費(fèi)的，不同牌子的軟件骤菠，價(jià)格不同它改。

二、先區(qū)分車輛性質(zhì)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

想要做好車輛管理審計(jì)商乎，必須先弄清車庫里面會有什么車央拖，大致幾類：（也可以更細(xì)化哈）

1.業(yè)主車，買了車位的鹉戚，只交車位服務(wù)費(fèi)鲜戒。

2.臨時(shí)車，沒有車位抹凳，必須交臨時(shí)停車費(fèi)遏餐，還可以細(xì)分：業(yè)主臨時(shí)停車，來訪車等

3.租車的赢底，有半固定車位失都，交租金。

4.服務(wù)車幸冻，如消防粹庞、警車、急救洽损、垃圾等各類免費(fèi)停車的庞溜。

不同的車，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣趁啸，所以强缘，要先看清楚收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

說一個(gè)省會城市市區(qū)的參照價(jià)吧（不同城市不傅，不同位置的小區(qū)一樣）：單個(gè)車位旅掂，服務(wù)費(fèi)60元/月；租金600元/月访娶；臨時(shí)停車費(fèi)24元 /天（時(shí)間越短越貴商虐，臨停超1小時(shí)可能就8元）。

三崖疤、業(yè)主車

業(yè)主車秘车，簡單說就是小區(qū)的業(yè)主，購買了車位劫哼，停自己的車叮趴，主要涉及幾個(gè)問題：

1.車位服務(wù)費(fèi)不交怎么辦？

服務(wù)費(fèi)权烧，物業(yè)公司一般情況是可以強(qiáng)控的眯亦，收費(fèi)本身不高（特殊小區(qū)除外）伤溉，也不會有多少業(yè)主真得想賴掉這個(gè)錢。

所以妻率，如果服務(wù)費(fèi)到期乱顾，物業(yè)公司是可以嚴(yán)控車輛正常的掃車牌入庫，就算入庫也要按臨時(shí)車交費(fèi)宫静，促使業(yè)主交服務(wù)費(fèi)走净。

臨時(shí)停車費(fèi)用當(dāng)然要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于服務(wù)費(fèi)（服務(wù)費(fèi)一個(gè)月幾十元，臨時(shí)停車一天幾十元）孤里。

審計(jì)程序：按服務(wù)收取標(biāo)準(zhǔn)伏伯，計(jì)算車輛有效停車時(shí)間，與車輛管理系統(tǒng)（道閘系統(tǒng)）中的有效期對比扭粱，并查驗(yàn)超出有效期的出入記錄舵鳞。

2.還要查哪些內(nèi)容？

（1）服務(wù)費(fèi)是否連續(xù)琢蛤？無論停不停車蜓堕，服務(wù)費(fèi)的收取必須連續(xù)，和物業(yè)費(fèi)一樣博其，人住不住都得交費(fèi)套才。

審計(jì)方法：歷史交費(fèi)記錄與啟用時(shí)間對比。

（2）服務(wù)費(fèi)有效期與車位管理系統(tǒng)（道閘）是否一致慕淡？驗(yàn)證是否實(shí)際停車時(shí)間超出服務(wù)費(fèi)時(shí)間背伴。

審計(jì)方法：交費(fèi)記錄計(jì)算有效期，與車位系統(tǒng)對比峰髓，找出異常傻寂。

（3）一位多車控制。業(yè)主只買了一個(gè)車位携兵，但卻會有好幾輛車疾掰，這種情況怎么辦？

最好要控制下可停車輛徐紧，比如：一個(gè)車位只準(zhǔn)對應(yīng)兩輛車或三輛車静檬，多出的車，就算交了車位服務(wù)費(fèi)并级，也不得作為業(yè)主車出入拂檩。

審計(jì)程序：將車位數(shù)與車輛對應(yīng)，找出異常嘲碧，并對比出入記錄稻励。

（4）一位多車日常管理。如果業(yè)主只有一個(gè)車位愈涩，但卻有幾輛車同時(shí)掃碼入庫怎么辦钉迷？

這時(shí)就需要加一道管控手段：同時(shí)入庫的車輛至非，第二輛車按臨時(shí)收費(fèi)計(jì)算钠署，目前只能通過系統(tǒng)來控制糠聪。

審計(jì)程序：對同一位業(yè)主名下的所有車輛的出入記錄，按時(shí)間排序谐鼎，查驗(yàn)時(shí)間重合部分舰蟆，查驗(yàn)第二輛車是否按臨時(shí)停車計(jì)費(fèi)。

（5）辦卡問題狸棍。這個(gè)主要針對管理方式落后的小區(qū)身害，沒有車位收費(fèi)系統(tǒng)，只有簡單的道閘辦卡記錄草戈。

審計(jì)程序：引出道閘系統(tǒng)內(nèi)的辦卡記錄（業(yè)主卡塌鸯，一般就是車牌號），對比業(yè)主戶數(shù)和業(yè)主車位唐片，查出異常辦卡情況丙猬。

（6）缺少對應(yīng)關(guān)系。車位和車輛無對應(yīng)關(guān)系费韭，簡單說茧球，就是不知道哪個(gè)車位對應(yīng)的是哪輛車，這是最基礎(chǔ)信息的缺失星持，所造成的潛在損失很大抢埋。

3.車位服務(wù)費(fèi)從什么時(shí)間開始收？

看起來督暂，這應(yīng)該算是非常簡單的事兒揪垄，但往往會出現(xiàn)大漏洞。

那車位服務(wù)費(fèi)應(yīng)該從什么時(shí)間開始收嚷呶獭饥努？

理論上，應(yīng)該和房屋的物業(yè)費(fèi)一樣卢未，是從達(dá)到“交房”條件的時(shí)間開始收費(fèi)肪凛，就是說，達(dá)到車位交付條件后辽社，無論你的車位啟用沒啟用伟墙，都得交車位服務(wù)費(fèi)。

一般的《物業(yè)服務(wù)協(xié)議》或《車位銷售協(xié)議》內(nèi)應(yīng)該有這樣的約定滴铅，如果沒有戳葵，那就是重大管理漏洞，審計(jì)人員可以提出來汉匙。

但是拱烁，物業(yè)公司實(shí)際執(zhí)行時(shí)生蚁，往往不是從協(xié)議約定或“達(dá)到交付”開始，而是以實(shí)際“啟用”時(shí)間開始計(jì)算戏自，造成車位服務(wù)費(fèi)少收邦投。

審計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：

（1）小區(qū)交房前出售的車位，應(yīng)該從交房日開始收取服務(wù)費(fèi)擅笔；

（2）小區(qū)交房后出售的車位志衣，應(yīng)該從出售日收取車位服務(wù)費(fèi)；

（3）車位銷售協(xié)議內(nèi)約定的服務(wù)費(fèi)起始收取時(shí)間（時(shí)間約定得太靠后猛们，也可能有問題）念脯。

基于以上3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，搜集：小區(qū)交房時(shí)間弯淘、車位銷售時(shí)間绿店、服務(wù)收取時(shí)間、相關(guān)協(xié)議庐橙，然后對比分析假勿。

細(xì)節(jié)就不多講了，基本上都能查出點(diǎn)兒東西怕午。

4.一個(gè)漏洞

如果不是在審計(jì)過程中發(fā)現(xiàn)過：大量“變更車牌號”現(xiàn)象废登，還真想不到有這個(gè)問題。

因?yàn)橄拗屏艘粋€(gè)車位最多可停兩輛或幾輛車郁惜，但有的業(yè)主會鉆空子堡距，第一輛車進(jìn)入車庫后，到物業(yè)管理處變更車牌號兆蕉，變更信息是免費(fèi)的羽戒，也是由“人”控制的。

然后虎韵，第二輛車易稠，第三輛車就可以按照變更后的車輛免費(fèi)進(jìn)入了。

審計(jì)程序：查驗(yàn)車牌號變更記錄包蓝，對比車輛出入記錄驶社，關(guān)聯(lián)業(yè)主數(shù)據(jù)。

四测萎、臨停車

臨時(shí)停車亡电，這是最難管的一部分，因?yàn)樗幌駱I(yè)主車那樣有完整信息硅瞧，基本上就只有一個(gè)車牌號份乒，其他信息不會記錄。

不同的管控方式，可能會出現(xiàn)不同的問題或辖，本文就從幾個(gè)方面簡單說說吧瘾英。

（1）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不同小區(qū)有不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)颂暇，一般會有一個(gè)“免費(fèi)”時(shí)間缺谴，比如，入庫1個(gè)小時(shí)內(nèi)不收費(fèi)蟀架，超出1小時(shí)后瓣赂，按不同時(shí)間段收費(fèi)。

審計(jì)人員要先確定：是否有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)片拍，是否執(zhí)行了？計(jì)算公式錯(cuò)誤有時(shí)也是一個(gè)問題妓肢，哪怕系統(tǒng)默認(rèn)也可能出錯(cuò)捌省，可以復(fù)核一遍。

（2）有出入記錄碉钠，沒有收費(fèi)或少收費(fèi)纲缓。

審計(jì)程序：篩選出臨時(shí)停車場的出入記錄，按停車時(shí)間喊废、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)重新計(jì)算應(yīng)收臨停費(fèi)祝高；然后，對比應(yīng)收和實(shí)收污筷，查驗(yàn)是否少收工闺。

尤其是，微信瓣蛀、支付寶等收費(fèi)記錄未錄入車輛管理系統(tǒng)陆蟆，復(fù)核起來比較麻煩，要保證收費(fèi)途徑和數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性惋增。

（3）查驗(yàn)異常數(shù)據(jù)叠殷。

一個(gè)完整的出入記錄，包括入庫記錄和出庫記錄诈皿。有的車輛只有入場林束，或者只有出場記錄，自然能逃費(fèi)稽亏。

審計(jì)程序：車位系統(tǒng)引出出入記錄壶冒，對比入和出，找出異常數(shù)據(jù)措左。

一般情況下能發(fā)現(xiàn)：存在大量有入庫記錄但沒有出庫記錄的庫存車輛（事實(shí)已經(jīng)出去了依痊，多是跟車逃票）；

有時(shí)也會出現(xiàn)停電、斷網(wǎng)或系統(tǒng)出錯(cuò)的情況胸嘁，查驗(yàn)是否有登記記錄瓶摆，如果沒有，就可以提出相應(yīng)的管理缺陷性宏。

（4）跟車逃票群井。

上一個(gè)審計(jì)程序，能查驗(yàn)出很多有入庫記錄毫胜，無出庫記錄的車輛书斜，這時(shí)就需要查驗(yàn)原因，會發(fā)現(xiàn)很多跟車現(xiàn)象酵使。

審計(jì)內(nèi)容：是否有監(jiān)控體系和追蹤控制措施荐吉。

另外，因?yàn)橘M(fèi)用較小口渔，所以審計(jì)人員也要結(jié)合“成本效益原則”样屠，不要因?yàn)橹挥幸粋€(gè)逃票的，就要求追查所有監(jiān)控記錄缺脉，或提出過于嚴(yán)格的管理建議痪欲，造成大量人力成本浪費(fèi)。

（5）管理人員私自抬桿攻礼。

這其實(shí)也是一項(xiàng)比較大的管理漏洞业踢，有開啟道閘權(quán)限的人員，會給一部分人開綠燈礁扮，手動(dòng)幫助他們抬桿知举，存在舞弊行為。

審計(jì)程序：查驗(yàn)管理員抬桿記錄（系統(tǒng)內(nèi)和紙質(zhì)登記）深员，進(jìn)行縱向橫向?qū)Ρ雀喝洌瑪?shù)據(jù)差異大的話就重點(diǎn)審計(jì)。

抽檢部分記錄倦畅，實(shí)質(zhì)性測試遮糖。

（6）免費(fèi)車輛。

每個(gè)小區(qū)叠赐，都會有免費(fèi)出入車輛欲账，包括：公共服務(wù)車輛、物業(yè)管理人員芭概、特殊維修隊(duì)伍等赛不。

審計(jì)程序：有沒有登記信息（系統(tǒng)或紙質(zhì)），重點(diǎn)在于找出濫竽充數(shù)的罢洲，用數(shù)據(jù)分析踢故，實(shí)質(zhì)性測試等程序文黎。

五、其他審計(jì)要點(diǎn)

關(guān)于車位出租管理殿较，和業(yè)主車審計(jì)程序沒什么差異耸峭，就不再多說，把租金當(dāng)成服務(wù)費(fèi)來審計(jì)就行了淋纲。

1.缺少控制程序

以上審計(jì)內(nèi)容都要求物業(yè)公司有基本的管理控制和數(shù)據(jù)記錄劳闹，如果沒有，那就有管理缺陷洽瞬，可以一項(xiàng)一項(xiàng)提出本涕。

2.車庫管理

（1）簡單轉(zhuǎn)一下車庫，看看有沒有亂停亂放的伙窃，主要是秩序方面菩颖；

（2）觀察下監(jiān)控室，看看有沒有適時(shí)監(jiān)控对供；

（3）有無亂占用車位情況：各類雜物位他，未售車位被占用；

（4）臨停車區(qū)沒有單獨(dú)設(shè)置产场，有沒有造成停車混亂，最好臨停車的出入口也是單獨(dú)的舞竿；

（5）各類設(shè)施的完整性：標(biāo)識標(biāo)牌京景、反光鏡、燈光骗奖，有條件可查查消防設(shè)施（需要專業(yè)人員）等确徙；

（6）車庫里私自經(jīng)營的，如洗車执桌，小商店等鄙皇，有沒有經(jīng)授權(quán)；

（7）車庫出入口仰挣，有沒有私設(shè)廣告牌（可以賺錢的部位）伴逸。

（8）業(yè)主私自將車位改造儲藏室等。

3.整體評價(jià)下車位管理的收益

服務(wù)費(fèi)收取率膘壶、出租率错蝴、臨停費(fèi)等。

可以復(fù)核下這些指標(biāo)的計(jì)算颓芭，多數(shù)會有問題顷锰。

4.系統(tǒng)信息的完整性

車位管理系統(tǒng)內(nèi)的數(shù)據(jù)完整性，代表著一個(gè)物業(yè)公司車輛管理的水平亡问。

可以根據(jù)系統(tǒng)設(shè)置和物業(yè)公司的制度官紫，查驗(yàn)系統(tǒng)內(nèi)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的完整性。

一項(xiàng)一項(xiàng)過，總會查出不少問題的束世。

5.車位的完整性問題

這個(gè)是很容易被忽視的問題酝陈。

大多數(shù)小區(qū)，車位銷售都會比房屋銷售滯后良狈，所以后添，在小區(qū)交房后，還有大量車位未售薪丁，未售車位有的是開發(fā)公司在銷售遇西，有時(shí)是物業(yè)公司銷售，或兼而有之严嗜。

就存在一個(gè)問題粱檀，開發(fā)公司與物業(yè)公司數(shù)據(jù)對接問題。物業(yè)公司只按開發(fā)公司交接的數(shù)據(jù)來登記漫玄，這就存在以下幾種情況（都可能發(fā)生茄蚯，不是臆想）：

（1)實(shí)際已銷售了1000個(gè)車位，但是睦优，物業(yè)公司的信息中只有800個(gè)車位渗常。數(shù)據(jù)不完整，自然服務(wù)費(fèi)也不完整汗盘；

（2）剩余車位全部由物業(yè)公司在售皱碘，未售車位有500個(gè)，物業(yè)公司只接收了400個(gè)隐孽；

（3）本家劃分車位1000個(gè)癌椿，物業(yè)公司（或個(gè)人）私自劃出新車位出租；

這類問題不常出現(xiàn)菱阵，但是一旦出現(xiàn)踢俄，就很難發(fā)現(xiàn)。

結(jié)語

這次就說這么多吧晴及，物業(yè)公司對車位有不同的管控方式都办，也有很多特色化管理問題，沒提到的抗俄，就要依靠您去發(fā)掘了脆丁。

以后有機(jī)會，再慢慢補(bǔ)充动雹。

如果您是審計(jì)新手槽卫，可以參照這篇文章，一項(xiàng)一項(xiàng)的過胰蝠，應(yīng)該足夠您完成一篇審計(jì)報(bào)告了歼培。

如果您是老手震蒋，權(quán)當(dāng)參考，也可多多提意見哈躲庄！

畢竟：“他山之石查剖，可以攻玉！”

請多多關(guān)注轉(zhuǎn)發(fā)噪窘！