核心提示：連鎖餐廳選址僚稿，需要建立開店的邏輯思路凡桥，也是很多企業(yè)的執(zhí)行方式。思路為：首先蚀同，選擇城市進(jìn)入的先后次序唬血；其次望蜡，評(píng)估城市內(nèi)滿足品牌定位和品牌投資回報(bào)的商圈，并將這些商圈拷恨，按照強(qiáng)弱排序脖律；最后，在商圈內(nèi)選擇合適店址進(jìn)入順序腕侄。

餐飲行業(yè)一直以來都有著一句話影響著千千萬萬的餐飲人小泉，那就是開業(yè)最重要的就是：“選址！選址冕杠！選址微姊！”重要的話要說三遍！那么我們今天來看看選址與餐飲店的相互影響關(guān)系分预。

人氣請(qǐng)進(jìn)來

從2010年開始兢交，一二線城市各種餐飲品牌如雨后春筍般涌現(xiàn)，全面鋪開在大街小巷笼痹，而隨著購物中心的興起配喳，餐飲品牌又從街邊轉(zhuǎn)戰(zhàn)至購物中心。

近幾年凳干，由于電商的沖擊晴裹，百貨零售業(yè)態(tài)的走弱，又使得餐飲業(yè)成為購物中心吸客的法寶救赐。餐飲業(yè)的蓬勃發(fā)展涧团，也造就了不少外資和民營餐飲成為餐飲業(yè)的帶頭大哥。

在餐飲業(yè)大發(fā)展的前期经磅，人氣爆棚的餐廳比比皆是泌绣。為什么？

因?yàn)樵ぱ幔惋嬈放撇欢嘣薇穑?jìng)爭(zhēng)少，只要是口味好配乓，消費(fèi)者對(duì)餐飲品牌仿滔、裝修環(huán)境和服務(wù)的要求也不是那么高，消費(fèi)者都會(huì)心甘情愿地排隊(duì)犹芹。此時(shí)崎页，這樣的餐廳老板是大賺特賺的。

在2012年底政府出臺(tái)相關(guān)政策后腰埂，大眾餐飲成為消費(fèi)的趨勢(shì)飒焦，而餐飲消費(fèi)者的主力又偏年輕化。我們同樣可以看到很多人氣火爆的餐廳，往往很多餐廳在開業(yè)時(shí)牺荠，門口的隊(duì)將通道堵得水泄不通翁巍，正所謂人氣爆棚。人氣爆棚對(duì)業(yè)主或購物中心而言或許是好餐廳休雌，因?yàn)閹砭薮蟮娜肆髁吭詈?duì)餐廳的老板來講，是好是壞杈曲，或許要由時(shí)間去檢驗(yàn)驰凛。餐廳是否能滿足自己的投資回報(bào)要求，是否能合理的担扑、持續(xù)健康的發(fā)展恰响？老板冷暖自知。

人氣爆棚的餐廳的共性

人氣爆棚的餐廳涌献，基本都有很多共性：

1或許區(qū)域內(nèi)胚宦，更多的是城市內(nèi)，只有這么第一家店燕垃；

2餐廳沒有第二個(gè)同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手枢劝；

3餐廳裝修設(shè)計(jì)獨(dú)具一格，另類利术、新穎；

4并非價(jià)格不菲低矮；

5產(chǎn)品不是很難吃印叁；

6尚處新店蜜月期。

以上6個(gè)军掂，如果少了一個(gè)條件轮蜕，都不會(huì)是家人氣爆棚的餐廳。生意旺的餐廳背后更多的是：為了增加體驗(yàn)性蝗锥，吸引消費(fèi)者眼球跃洛，需要付出高額的設(shè)計(jì)裝修成本營造獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格，更多的用工數(shù)量導(dǎo)致不斷上漲的人力成本终议，層次不齊的服務(wù)員無法達(dá)到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)汇竭，越來越多的客戶抱怨如等位過久，上菜慢穴张；弱化了的品質(zhì)管理细燎，不合理的翻臺(tái)率等等。

對(duì)餐飲而言皂甘，合理的投資規(guī)模玻驻、合理翻臺(tái)率，合理的人員效率偿枕、合理租金占營業(yè)額比璧瞬，不斷的產(chǎn)品創(chuàng)新才是餐廳健康持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)户辫，否則，都是曇花一現(xiàn)嗤锉。

當(dāng)餐飲開始連鎖化發(fā)展時(shí)渔欢，考慮到以上觀點(diǎn)外的建議：

1不盲目去開店，要有目的和有策略的開店档冬；

2要開賺錢的店膘茎，而且有合理投資回報(bào)的店；

3要開可獲得持續(xù)穩(wěn)定回報(bào)的店酷誓，而不是開了沒幾個(gè)月就關(guān)的店披坏；

4要開具備提高自身品牌形象和發(fā)展并能有長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力的店。

面對(duì)既忠誠又不忠誠的消費(fèi)者盐数，連鎖餐飲店應(yīng)該如何選址棒拂？

說消費(fèi)者忠誠又不忠誠，確實(shí)非常貼切玫氢，連鎖餐飲選址應(yīng)該更多的從如何更方便自己的消費(fèi)者來店用餐才是根本帚屉。

連鎖餐廳選址，需要建立開店的邏輯思路漾峡，也是很多企業(yè)的執(zhí)行方式攻旦。思路為：首先，選擇城市進(jìn)入的先后次序生逸；其次牢屋，評(píng)估城市內(nèi)滿足品牌定位和品牌投資回報(bào)的商圈，并將這些商圈槽袄，按照強(qiáng)弱排序烙无；最后，在商圈內(nèi)選擇合適店址進(jìn)入順序遍尺。

城市各種類型商圈的輻射范圍截酷，也就是強(qiáng)弱排序是：

1市級(jí)商圈>區(qū)域商圈>社區(qū)商圈

2成熟商圈>計(jì)劃商圈>衰退商圈

3人流量大的商圈>人流量小的商圈

4消費(fèi)水平高的商圈>消費(fèi)水平低的商圈

5多主力店商圈>單一主力店商圈

現(xiàn)在購物中心興起，購物中心也是一個(gè)商圈乾戏，購物中心被分為市級(jí)購物中心迂苛、區(qū)域型購物中心、社區(qū)購物中心鼓择。

每個(gè)商圈內(nèi)灾部，我們都要分析商圈內(nèi)商業(yè)狀況及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或同類餐飲信息，要了解：

1主要道路及障礙(如高架惯退、馬路赌髓、河流、鐵路等)

2調(diào)查商圈內(nèi)聚客點(diǎn)數(shù)據(jù)，如客流量锁蠕、營業(yè)額等

3調(diào)查商圈輻射的人口數(shù)量夷野、人口品質(zhì)等。

餐飲企業(yè)在選址時(shí)可以根據(jù)上述價(jià)值排序來確定自己進(jìn)入各種類型商圈的優(yōu)先順序荣倾。

最優(yōu)先進(jìn)入的應(yīng)該是：成熟的悯搔、人流量大的、消費(fèi)水平高的市級(jí)商圈舌仍。

最后妒貌，確認(rèn)商圈最佳店址，并將潛在的機(jī)會(huì)店址铸豁，按優(yōu)劣順序排序灌曙，根據(jù)實(shí)際談判策略或自身企業(yè)狀態(tài)逐步妥協(xié)店址。

評(píng)估店址除了看地段节芥，看客流在刺，還要評(píng)估店址的位置能貢獻(xiàn)多少你所需要的顧客數(shù)量，是否能滿足餐廳運(yùn)營的要求头镊，給你帶來滿意的營業(yè)額和利潤蚣驼。當(dāng)然，這需要做很多調(diào)查和測(cè)算工作相艇。如果你能掌握這些數(shù)字颖杏，就不怕店址租金高。只要是能貢獻(xiàn)足夠的有價(jià)值的與租金相匹配的客源坛芽，租金再貴也可以承受留储。

如何評(píng)估店址的優(yōu)劣，從三個(gè)方面著手

1靡馁、可視度

選擇的店址在人流方向上能被看到欲鹏。你能做的招牌有多大机久？店址門前或招牌有沒有被其他障礙物遮擋臭墨，如有無樹木、崗?fù)け旄恰⒈桓舯谧鈶魮踝‰食冢词欠駜?nèi)退隔壁租戶。在購物中心內(nèi)的商鋪侠畔，門前是否有柱子结缚、隔墻等。

2软棺、便利度

在消費(fèi)者能夠看到你招牌或門店的基礎(chǔ)上红竭，消費(fèi)者是否能方便地到達(dá)店址，即要研究，店址門前是否有障礙即是否有很寬的馬路茵宪、馬路中間是否有隔離欄最冰，是否有高架、河流稀火、綠化暖哨、攤位等。

店址是否處于通往商業(yè)聚客點(diǎn)凰狞、交通站點(diǎn)篇裁、居民區(qū)的主動(dòng)線上：對(duì)于購物中心店的店址所在的動(dòng)線位置是否在主入口、次入口赡若、中庭达布、主力店旁；店址門前是否有停車位或非機(jī)動(dòng)車位斩熊，停車位數(shù)量有多少往枣？店址是否有獨(dú)立的門面和出入口，能開設(shè)的獨(dú)立大門是否在主要人流動(dòng)線上粉渠。

3分冈、親近度

店址的主門是否朝向主人流動(dòng)線？主門是否與外面道路或通道有高差霸株？

點(diǎn)餐柜臺(tái)(快餐)雕沉，迎賓臺(tái)(大中餐)，顧客是否可以從主門直接看到點(diǎn)餐柜臺(tái)或迎賓臺(tái)去件？

店址沿街面或沿主要人流方向是否可以做成落地通透玻璃坡椒？

開在購物中心、社區(qū)還是成為獨(dú)立門店尤溜？

購物中心內(nèi)的餐飲是沒有獨(dú)立門店倔叼，其生意的好壞要依托于購物中心本身的成功與否。社區(qū)和獨(dú)立門店宫莱，主要依托于大量的居民區(qū)和大量的人流量丈攒，對(duì)位置的選擇尤其重要。

購物中心店一般不具備自己創(chuàng)造客源的能力授霸，除部分品牌餐飲具有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力巡验。通常需要依靠其所附著的主力店及其周邊的客流來給餐廳帶來顧客。目前各商場(chǎng)通常會(huì)把大面積餐飲放在地下一層或二層以上的高樓層碘耳，一显设、二層較少有餐飲。

開在這里的餐廳既沒有像社區(qū)獨(dú)立門店的臨街展示面辛辨，也沒有臨街獨(dú)立的出入口捕捂，是名符其實(shí)的“店中之店”瑟枫。

店中店的5個(gè)特性：

1、無獨(dú)立對(duì)外展示門面指攒，無法提升品牌展示力奋。

店中店在一定程度上已經(jīng)失去了自我，這一點(diǎn)既有好處幽七，也有壞處景殷。好處是如果購物中心很聚客，且招商和運(yùn)營能力很強(qiáng)澡屡，你會(huì)成為“開在××著名商場(chǎng)里的餐廳”猿挚。壞處是如果購物中心招商和運(yùn)營的較差。

2驶鹉、餐廳的可見度绩蜻、便利性通常會(huì)下降。

除非能開在商場(chǎng)門口室埋，有臨街展示面或臨街獨(dú)立的出入口办绝，否則店中店會(huì)隱藏在商場(chǎng)的某個(gè)樓層的某個(gè)角落，顧客很不容易發(fā)現(xiàn)姚淆，也不容易找到孕蝉，進(jìn)出很不方便。

3腌逢、過分依賴主力店內(nèi)及其周邊的客流降淮。

店中店通常都沒有臨街的展示面，甚至沒有臨街的廣告位搏讶，顧客不進(jìn)入商場(chǎng)或者是經(jīng)過店門口佳鳖，就不會(huì)發(fā)現(xiàn)有一家餐廳存在。如果沒有選擇好的人流動(dòng)線上開店媒惕，很可能生意一落千丈系吩。雖然大型店中店會(huì)有很多專門前來消費(fèi)的顧客，可以不完全依賴商場(chǎng)客流妒蔚，但既然付了高昂的租金卻享受不到應(yīng)有的客流穿挨，顯然是吃虧的。

4面睛、特殊的客源類型和消費(fèi)規(guī)律絮蒿。

開在商場(chǎng)里的店中店的客源主要來自商場(chǎng)內(nèi)外的逛街購物者尊搬，如果周邊有寫字樓或居民區(qū)叁鉴，還會(huì)有上班族和居民客源。不同類型佛寿、檔次的商場(chǎng)貢獻(xiàn)的逛街購物者的年齡幌墓、消費(fèi)水平但壮、消費(fèi)偏好都不一樣。這些規(guī)律與街面店大不相同常侣。

5蜡饵、經(jīng)營方式受到限制。

部分商場(chǎng)營業(yè)時(shí)間多數(shù)是早10點(diǎn)到晚10點(diǎn)(夏季營業(yè)時(shí)間會(huì)所有延長(zhǎng))胳施，而二溯祸、三線城市的商場(chǎng)營業(yè)時(shí)間更短一些。店中店的經(jīng)營時(shí)間會(huì)受到商場(chǎng)限制舞肆，比社區(qū)的獨(dú)立門店?duì)I業(yè)時(shí)間要短一些焦辅。通常沒辦法24小時(shí)營業(yè)，也不能經(jīng)營宵夜和早餐椿胯。

在購物中心落位需要注意哪些具體問題筷登？

首先需要對(duì)購物中心做深入研究，不但從外部環(huán)境如交通道路哩盲、區(qū)位前方、人口做分析，還要分析其項(xiàng)目本身的招商類別廉油，主力店構(gòu)成惠险、業(yè)態(tài)配比、停車位數(shù)量抒线、周邊競(jìng)品項(xiàng)目等綜合分析莺匠。

另外，最重要的就是研究外部人流如何進(jìn)入該購物中心十兢，要分析各交通方式來項(xiàng)目人的路線趣竣，如開車、步行旱物、非機(jī)動(dòng)車遥缕、公共交通的人如何進(jìn)入該項(xiàng)目。然后具體分析購物中心的內(nèi)部動(dòng)線宵呛。選擇主動(dòng)線以及各人流動(dòng)線交集的位置单匣，同時(shí)也要結(jié)合我剛說的具體位置的可視度、便利度宝穗、親近度評(píng)估户秤。

購物中心選址一定要卡動(dòng)線，或靠近大聚客點(diǎn)逮矛。最后鸡号，購物中心選址前、選址中须鼎、進(jìn)場(chǎng)前鲸伴，都務(wù)必要經(jīng)常去現(xiàn)場(chǎng)看看府蔗，和手里的圖紙是否一樣，往往想象中的圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的情況汞窗，會(huì)有出人意外的變動(dòng)姓赤。

第一次進(jìn)入購物中心的餐飲，需要和購物中心做好配合仲吏，由于購物中心體量大不铆、租戶多，因此裹唆，所有的進(jìn)度都是有時(shí)間節(jié)點(diǎn)的狂男，餐廳一定要有時(shí)間節(jié)點(diǎn)的概念。正常是從開業(yè)時(shí)間往后倒推所有時(shí)間節(jié)點(diǎn)品腹，很多時(shí)候岖食，因?yàn)樽鈶舻墓?jié)點(diǎn)跟不上項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)，也會(huì)鬧出很多不愉快舞吭，大致的流程為：

1雙方明確位置和租金后泡垃，需要確認(rèn)工程看場(chǎng)時(shí)間，并核對(duì)工程條件是否滿足羡鸥？

2工程看場(chǎng)后蔑穴，需要出相關(guān)圖紙，如效果圖惧浴、規(guī)劃圖等存和；

3雙方確認(rèn)無誤后，需要預(yù)留各自審批衷旅、簽約流程捐腿；

4簽約后，租戶需要啟動(dòng)設(shè)計(jì)柿顶，包括餐廳的一整套設(shè)計(jì)圖紙茄袖；

5租戶辦理進(jìn)場(chǎng)前相關(guān)手續(xù)：如消防報(bào)驗(yàn)、名稱核準(zhǔn)嘁锯、環(huán)保立項(xiàng)宪祥，進(jìn)場(chǎng)施工手續(xù)、保險(xiǎn)辦理等家乘；

6開業(yè)前需要辦理完成消防驗(yàn)收蝗羊、環(huán)保驗(yàn)收、稅務(wù)登記仁锯、營業(yè)執(zhí)照辦理等耀找；

以上時(shí)間，需要根據(jù)每個(gè)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)要求相應(yīng)調(diào)整每一步驟時(shí)間節(jié)點(diǎn)扑馁。餐飲連鎖化發(fā)展的道路涯呻，建立流程和標(biāo)準(zhǔn)是必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。

電商對(duì)購物中心的沖擊有多大腻要？

餐廳會(huì)受到影響嗎复罐？

近年來，受到電商沖擊雄家，購物中心體驗(yàn)業(yè)態(tài)走高成為趨勢(shì)效诅，一方面是因?yàn)榱闶蹣I(yè)持續(xù)低迷，加上網(wǎng)購對(duì)實(shí)體零售的沖擊趟济，造成了零售店開店意欲低下乱投，甚至調(diào)整關(guān)店，這逼得購物中心只能不斷去零售化顷编。

以往購物戚炫、餐飲、娛樂“52:18:30”的業(yè)態(tài)經(jīng)營“黃金比例”正在被打破媳纬，取而代之的是購物双肤、餐飲、休閑1:1:1聯(lián)袂主演的消費(fèi)模式钮惠。而餐飲業(yè)態(tài)細(xì)分以及業(yè)態(tài)組合趨勢(shì)也在面臨調(diào)整茅糜，主要?dú)w納為“三減少，三增加”素挽，即高端餐飲比重減少蔑赘，主題休閑餐飲比重增加；高樓層餐飲比重減少预明，各樓層穿插的餐飲比重增加缩赛；大店面餐飲比重減少，小店面餐飲比重增加撰糠。隨著消費(fèi)習(xí)慣的升級(jí)峦筒，購物中心的餐飲業(yè)態(tài)也正在向主題化、娛樂化的體驗(yàn)型方面發(fā)展窗慎。

但是由于購物中心加重餐飲業(yè)態(tài)的比例物喷，導(dǎo)致餐飲同質(zhì)化嚴(yán)重，餐飲競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈遮斥，已經(jīng)產(chǎn)生沒有嚴(yán)格意義的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手峦失，餐飲與餐飲間互相分流。若購物中心沒有大的人流量基數(shù)术吗，餐廳的生意也無法做出來尉辑，未來越來越多的餐飲將面臨調(diào)整。同時(shí)较屿，購物中心的不斷增加隧魄，購物中心之間又相互分流卓练，同樣導(dǎo)致租戶本身的人流量減少，可見餐廳的經(jīng)營狀況不容樂觀购啄。

餐飲招商時(shí)襟企，整體政策有否變化？又有哪些常見的針對(duì)餐廳的優(yōu)惠政策狮含？

隨著消費(fèi)習(xí)慣的升級(jí)顽悼，購物中心的餐飲業(yè)態(tài)也正在向主題化、娛樂化的體驗(yàn)型方面發(fā)展几迄。除去飲品之外蔚龙，最受歡迎的正餐前三強(qiáng)分別是中式快餐、日韓泰料理以及火鍋燜鍋映胁。

而以往熱門的高端餐飲的市場(chǎng)僅列第四位木羹。近兩年，購物中心對(duì)于高端餐飲的爭(zhēng)搶熱度降到最低點(diǎn)解孙，一方面由于高端餐飲經(jīng)營業(yè)績(jī)差汇跨，對(duì)租金貢獻(xiàn)值低。另一方面妆距，因?yàn)楦叨瞬惋嬤M(jìn)入購物中心的物業(yè)要求高穷遂，經(jīng)營面積大，并需要單獨(dú)的交通組織娱据。這對(duì)于購物中心的工程設(shè)計(jì)要求較高蚪黑，而且增加了購物中心后期業(yè)態(tài)調(diào)整難度。這些因素疊加在一起中剩，都讓購物中心望而卻步忌穿。

同時(shí)，購物中心更愛“縮小版”精品餐飲業(yè)態(tài)结啼。隨著購物中心對(duì)于租賃回報(bào)要求的不斷提高掠剑，餐飲業(yè)態(tài)相對(duì)偏低的租金支付能力也促使其自身不斷改良，不少進(jìn)入商場(chǎng)的餐飲為提高收益率郊愧，更多地選擇了150平米左右的精致小店朴译。

對(duì)于購物中心而言，租金是主要營收收入属铁，因此眠寿，想要購物中心給餐飲業(yè)像零售大牌的待遇是少之又少，除了前幾年盛行的快時(shí)尚餐飲能給予免租甚至裝補(bǔ)外焦蘑，現(xiàn)在餐飲眾多的情況下盯拱，只有一種情況可以獲取購物中心的優(yōu)惠，那就是連鎖型、知名品牌首次進(jìn)入該城市的第一個(gè)購物中心狡逢。

商場(chǎng)內(nèi)的餐飲宁舰，在談店的過程中要考量以下：

1、供電量：150KW至350KW奢浑，電纜型號(hào)要滿足負(fù)荷蛮艰。

2、供水：需要了解供水管徑殷费，餐飲行業(yè)有確認(rèn)是否為二次供水印荔？

3低葫、廚房排水：是否需要自設(shè)隔油池详羡，廚房排水管的走向？若公用隔油池容量是否滿足自身要求嘿悬。

4实柠、衛(wèi)生間：是否可以自設(shè)衛(wèi)生間？

5善涨、荷載：廚房和衛(wèi)生間的荷載是否滿足自身需要窒盐，不滿足誰來加固？

6钢拧、排煙：是否有獨(dú)立的排煙井道還是使用甲方公用排煙井道蟹漓，公用排煙量是否能滿足自身需要？

7源内、空調(diào)：是否自設(shè)空調(diào)葡粒，自設(shè)空調(diào)是否提供空調(diào)機(jī)位和空調(diào)銅管走向？若使用甲方提供的空調(diào)膜钓，冷量是否能滿足嗽交，正常為300w/㎡。用和不用甲方的中央空調(diào)颂斜，物業(yè)費(fèi)是否有區(qū)別？

8、消防：二次消防是自己做還是甲方做津肛？費(fèi)用如何收取菌赖。

一、二司蔬、三線城市的租金糯彬，沒有一個(gè)嚴(yán)格意義的標(biāo)準(zhǔn)，但是會(huì)有個(gè)所謂的行情價(jià)葱她。

目前購物中心把餐飲分為大餐飲撩扒、中餐飲和小餐飲，大餐飲全天坪效在2.3萬元，中餐飲與之相當(dāng)搓谆，小餐飲在1.8萬元炒辉。從收取的租金和銷售額監(jiān)控上看到，餐飲業(yè)態(tài)的承受租金最高不超過其銷售收入的18%泉手。

一線城市餐飲的保底租金約為人民幣8-12元/平方米/天黔寇，是二線市場(chǎng)的兩倍，三線城市的租金水平的三倍斩萌。二線城市則為人民幣3-6.5元/平方米/天缝裤，三線城市為人民幣2.5- 4.5元/平方米/天。餐飲業(yè)態(tài)租期較零售業(yè)態(tài)長(zhǎng)颊郎，一般為5-8年憋飞，且合同期內(nèi)租金增長(zhǎng)緩慢，一般為每年增長(zhǎng)2-3%(根據(jù)面積大小的不同)姆吭。

然而榛做，在一、二内狸、三線城市區(qū)域型購物中心內(nèi)的餐飲業(yè)態(tài)的坪效检眯，差別并沒有保底租金那么明顯。

●一線城市的平均坪效約為每月1300-1900元/平方米昆淡，

●二線城市約為每月1000-1500元/平方米锰瘸，

●三線則約為700-1200 元/ 平方米。

二昂灵、三線城市餐飲業(yè)態(tài)的租金及坪效水平尚有一定的提升空間避凝。隨著高坪效的餐飲商家在二、三線城市的拓展倔既，餐飲在二恕曲、三線市場(chǎng)的坪效將會(huì)得到一定的提高。在二渤涌、三線城市的餐飲品牌坪效佩谣，有可能創(chuàng)造出比一線城市同品牌店更高的業(yè)績(jī)水平，更有可能收取提成租金实蓬。