文/輕潮習(xí)者
商超運(yùn)營(yíng)管理扎运，也即購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理瑟曲，是指在合理的計(jì)劃、組織豪治、控制和實(shí)施下洞拨，通過日常管理使得購(gòu)物中心能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)的業(yè)務(wù)性管理工作。此項(xiàng)工作向來以工作程序多负拟、工作范圍廣和工作內(nèi)容雜著稱烦衣，以至于許多工作多年的老司機(jī)，當(dāng)被問及“運(yùn)營(yíng)平時(shí)的工作內(nèi)容”之類的問題時(shí)齿椅，也是抓不到脈絡(luò)琉挖。
本文立足于一線商超運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)启泣，通過對(duì)運(yùn)營(yíng)工作的系統(tǒng)性梳理涣脚，構(gòu)建出運(yùn)營(yíng)工作金字塔模型，用一張圖把運(yùn)營(yíng)工作加以概括寥茫，使得日常的工作更加有體系可循遣蚀。
運(yùn)營(yíng)說白了就是做服務(wù)，圍繞“一體兩翼”深耕細(xì)作纱耻，依靠“三個(gè)基本點(diǎn)”達(dá)成目標(biāo)設(shè)定芭梯。
“一體兩翼”中，“一體”指的是商戶弄喘。
商戶是運(yùn)營(yíng)工作的核心玖喘，也是運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)的對(duì)象，是購(gòu)物中心成功與失敗的關(guān)鍵性因素蘑志。具體到運(yùn)營(yíng)管理工作來說累奈，有兩點(diǎn)非常重要：第一是進(jìn)行競(jìng)品調(diào)研贬派；第二是對(duì)已有品牌的調(diào)改。
調(diào)研的維度大體可以分成兩個(gè)澎媒，品牌調(diào)研和活動(dòng)調(diào)研搞乏。品牌調(diào)研是為招商調(diào)改服務(wù)的，活動(dòng)調(diào)研是為營(yíng)銷談判服務(wù)的戒努。通過定期對(duì)競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)研请敦，可以洞悉其業(yè)態(tài)調(diào)整策略，為本項(xiàng)目的調(diào)整方案做參考储玫，也可以迅速感知其商品活動(dòng)信息和活動(dòng)力度侍筛，為狙擊其動(dòng)勢(shì)提供一手材料。
協(xié)助招商進(jìn)行品牌調(diào)改也是一項(xiàng)有價(jià)值的工作撒穷。具體體現(xiàn)在舊品牌的撤出和新品牌的進(jìn)入勾笆。無論是新老品牌，都要從檔案和現(xiàn)場(chǎng)兩個(gè)維度進(jìn)行管理把控桥滨。
檔案管理最主要的作用是給企業(yè)避責(zé)窝爪，進(jìn)場(chǎng)前要繳納相關(guān)費(fèi)用，準(zhǔn)備好各項(xiàng)資質(zhì)齐媒、保險(xiǎn)蒲每、商場(chǎng)管理?xiàng)l例和承諾書，條條把關(guān)合格后才能準(zhǔn)許其進(jìn)場(chǎng)施工喻括。
現(xiàn)場(chǎng)管理則要求運(yùn)營(yíng)管理人員在巡場(chǎng)時(shí)定期檢查施工狀態(tài)和施工進(jìn)度邀杏，在保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全的前提下，與物業(yè)和工程人員一起跟進(jìn)施工進(jìn)度唬血，確保商戶依據(jù)合同如期開業(yè)望蜡。
“兩翼”分別指的是銷售業(yè)績(jī)和租金。
銷售業(yè)績(jī)是反應(yīng)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)的重要性指標(biāo)拷恨，一個(gè)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)水平越高脖律，人氣就會(huì)越旺，銷售業(yè)績(jī)就會(huì)一路上揚(yáng)腕侄。值得一提的是小泉，由于各購(gòu)物中心面積大小不等，所以通常通過比較各購(gòu)物中心的銷售坪效（即銷售業(yè)績(jī)/經(jīng)營(yíng)面積）來判斷其運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)冕杠。
租金在這里指的是固定租金的催繳和抽成租金的取得微姊。一個(gè)品牌進(jìn)入后，固定租金就確定了分预，固租和扣點(diǎn)的高與低是考驗(yàn)招商談判水準(zhǔn)的指標(biāo)兢交，這與運(yùn)營(yíng)是無關(guān)的。招商談完的固租能從品牌方催回來多少進(jìn)到公司的口袋笼痹，考驗(yàn)的才是運(yùn)營(yíng)的水平配喳。
當(dāng)租金催繳不成問題時(shí)飘诗，通過精細(xì)化、精準(zhǔn)化管理界逛，讓更多的商戶賣到超出臨界點(diǎn)的銷售業(yè)績(jī)昆稿，是另一個(gè)判斷運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)高低的因素，這更是運(yùn)營(yíng)管理應(yīng)該瞄準(zhǔn)的方向息拜。
有目標(biāo)溉潭，就要有落地的方法，任何工作都沒有例外少欺。瞄著銷售業(yè)績(jī)和租金任務(wù)喳瓣，“三個(gè)基本點(diǎn)”的概念應(yīng)運(yùn)而生。要完成銷售業(yè)績(jī)赞别，最常用方式就是搞商品活動(dòng)畏陕，大型的購(gòu)物中心都有一套玩法。玩法并不神秘仿滔，無非就是三條線惠毁，傳統(tǒng)節(jié)日+造節(jié)+店慶。
傳統(tǒng)節(jié)日無需過多贅言崎页，五一國(guó)慶中秋過年鞠绰，每當(dāng)這些節(jié)日來臨時(shí)，顧客的購(gòu)買欲望都極度旺盛飒焦，商場(chǎng)做好引導(dǎo)即可享受到節(jié)日帶來的“福利”蜈膨。
電商線上造節(jié)起于阿里的雙11，而后京東618緊隨牺荠，銷售業(yè)績(jī)也是年年破紀(jì)錄翁巍。而線下的造節(jié)起于中糧大悅城的“瘋搶節(jié)”，在商業(yè)淡季的月份里休雌，拉動(dòng)了商場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)灶壶。無論線上還是線下，在這一點(diǎn)上打法相對(duì)固定挑辆，在沒有傳統(tǒng)節(jié)日的時(shí)候例朱，拉動(dòng)業(yè)績(jī)就是一個(gè)字——造孝情！
店慶鱼蝉，其實(shí)可以算是造節(jié)中的一種特殊形式，相當(dāng)于是與消費(fèi)者的結(jié)婚紀(jì)念日箫荡。如果能把店慶和傳統(tǒng)節(jié)日結(jié)合到一起魁亦，通過適當(dāng)?shù)那狼靶l(fā)聲，產(chǎn)生現(xiàn)象級(jí)效果的化學(xué)反應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)羔挡！
“三個(gè)基本點(diǎn)”中第二個(gè)提及的就是展特賣洁奈。就個(gè)人而言间唉，我認(rèn)為展特賣有著神奇的功效，既可以提升銷售業(yè)績(jī)利术，也能夠增加租金收益呈野，對(duì)商戶還是很好的幫扶手段，品牌如果較優(yōu)質(zhì)還能起到貢獻(xiàn)客流的作用印叁”幻埃總之，展特賣這把劍一旦用好轮蜕，那真的算是一把神兵利器昨悼！
最后要說的就是管理，嚴(yán)格來說這里的“管理”并不是點(diǎn)跃洛，而是一張網(wǎng)：安全管理率触、現(xiàn)場(chǎng)管理、人員管理汇竭、公共關(guān)系管理等葱蝗，通過多維度的管理手段，可以極大降低購(gòu)物中心的安全風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)细燎。
二八法則告訴我們垒玲，80%的時(shí)間只能完成20%的工作，比如上面所說的管理工作就是這樣找颓，剩下的大量工作往往只有很少時(shí)間來完成合愈，而這些工作很可能才是核心和重點(diǎn)。因此击狮，在了解商超運(yùn)營(yíng)工作后佛析，把握工作重心，找到工作方法彪蓬，提升工作效率才是計(jì)劃和安排工作時(shí)間的應(yīng)用指南寸莫。
最后，愿每個(gè)小伙伴都能成為自己領(lǐng)域內(nèi)的專家档冬。
加油膘茎！
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