前記：

大家好久不見(jiàn)淌哟，今天寫(xiě)一篇我一無(wú)所知的房地產(chǎn)。為什么這么久不寫(xiě)文章惠豺？一寫(xiě)就寫(xiě)個(gè)這呢银还。先跟你講講我的心路歷程风宁。

前一個(gè)月，我無(wú)意間聽(tīng)了一個(gè)專(zhuān)家講房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲的問(wèn)題蛹疯。以前我不太關(guān)注房子戒财，覺(jué)得不是自己的事，也不用自己操心捺弦。但那個(gè)專(zhuān)家點(diǎn)燃了我的焦慮饮寞，他對(duì)房?jī)r(jià)給出了一個(gè)絕對(duì)的回答——房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲，而且大家還會(huì)爭(zhēng)先恐后地去買(mǎi)列吼。

我一邊聽(tīng)一邊發(fā)熱骂际，趕緊盤(pán)算了下手頭的錢(qián)，如果真是這樣冈欢，我可能一輩子買(mǎi)不起我想要城市的房子了歉铝。

這還沒(méi)完，之后每天我都被這樣的焦慮所裹挾凑耻，專(zhuān)家的聲音在我腦海中像幽靈一樣太示，飄來(lái)飄去，時(shí)不時(shí)還拉上一段橫幅恐嚇我：”你永遠(yuǎn)買(mǎi)不起房了香浩！“

恨得我直跺腳类缤。

我最痛恨的不是房子上漲這件事，而是我不知道”怎么去分析這件事“邻吭，這才是真正的恐懼餐弱。因?yàn)闊o(wú)知，你只能跟著別人的觀點(diǎn)走囱晴；因?yàn)闊o(wú)知膏蚓，你無(wú)法做出自己的判斷；因?yàn)闊o(wú)知畸写，你只能做被收割的韭菜驮瞧。

困而求知，后來(lái)我去聽(tīng)了很多專(zhuān)家的課枯芬，也看了一些文章论笔，周末系統(tǒng)看了一本書(shū)，果然“學(xué)習(xí)讓人安心千所，知識(shí)讓人淡定”狂魔。雖然不一定都理解了，邊學(xué)邊寫(xiě)淫痰，邊學(xué)邊分享最楷，希望對(duì)你也有啟發(fā)。

文章有點(diǎn)長(zhǎng)，挑自己困惑的地方看就行管嬉。

關(guān)于房地產(chǎn)，你最感興趣的問(wèn)題可能就一個(gè)問(wèn)題——”房?jī)r(jià)到底會(huì)不會(huì)漲朗鸠？“蚯撩，這個(gè)問(wèn)題很難，每個(gè)專(zhuān)家說(shuō)出來(lái)的可能都不一樣烛占。與其百般求結(jié)果胎挎，不如直接學(xué)習(xí)專(zhuān)家的分析思路，自己學(xué)著當(dāng)專(zhuān)家忆家，用房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律來(lái)說(shuō)話犹菇。

本文的觀點(diǎn)主要來(lái)自任澤平老師寫(xiě)的《房地產(chǎn)周期》，寫(xiě)于2017年芽卿，豆瓣評(píng)分 8.4 揭芍。任澤平老師是資深的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，多年研究宏觀經(jīng)濟(jì)卸例、房地產(chǎn)称杨。在去年12月，被恒大聘為首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家筷转，年薪1500萬(wàn)姑原，在學(xué)術(shù)界和工業(yè)界一時(shí)風(fēng)頭無(wú)兩。他還成功地預(yù)測(cè)了很多房地產(chǎn)趨勢(shì)呜舒，比如“一線房?jī)r(jià)翻一倍”锭汛、“經(jīng)濟(jì) L 型”等。而且本書(shū)也很客觀袭蝗，很多結(jié)論都是來(lái)自數(shù)據(jù)唤殴，有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐评矸治鲞^(guò)程，咱們可以參考著他的觀點(diǎn)來(lái)思考到腥。

一眨八、房?jī)r(jià)漲不漲，我們究竟看什么左电？

我們都知道廉侧，世界上存在各種各樣的周期，比如人的生命周期篓足，出生到死亡段誊；企業(yè)的發(fā)展周期，成立栈拖、發(fā)展连舍、成熟、衰退涩哟；房地產(chǎn)也有周期索赏，按照本書(shū)作者任澤平老師的總結(jié)是：

房地產(chǎn)周期決定因素：長(zhǎng)期看人口盼玄，中期看土地，短期看金融

通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)潜腻，就是一個(gè)城市的房?jī)r(jià)埃儿，從長(zhǎng)期來(lái)看，主要看它的人口數(shù)量有沒(méi)有在持續(xù)增加融涣；中期看的是土地拍賣(mài)的行情童番，因?yàn)檫@決定2-3年后的房?jī)r(jià)水平；短期呢威鹿，則看國(guó)家的金融政策剃斧，其中首付款比例、貸款利率忽你，直接決定了人民愿不愿買(mǎi)房幼东，多大熱情買(mǎi)房。

理解了這三個(gè)因素科雳，你可能會(huì)想到筋粗，那中國(guó)現(xiàn)在這么高的房?jī)r(jià)，是不是也和這三個(gè)因素有關(guān)炸渡？是的娜亿。我們一個(gè)個(gè)來(lái)分析，看房?jī)r(jià)是怎么被抬高的蚌堵，尤其是一線城市买决，怎么做到只漲不跌的奇跡？

先說(shuō)?人 口?

對(duì)于住宅房來(lái)說(shuō)吼畏，人是最關(guān)鍵的督赤，蓋好了就是讓人住的嘛。一般來(lái)說(shuō)泻蚊，中國(guó)人買(mǎi)房就兩種：一種是20-35歲的首套房躲舌，一般用來(lái)做婚房，中國(guó)人大多數(shù)都認(rèn)同性雄，有房子才叫家没卸；第二種是 35-50 歲為了改善買(mǎi)房，想換個(gè)更大的房子秒旋、孩子上學(xué)要換到學(xué)區(qū)房约计、或者往中心城區(qū)換等等。

一個(gè)城市的人口變化迁筛，取決于他的人口凈流入量煤蚌。如果凈流入量為正，人們對(duì)房子的需求會(huì)越大，反之尉桩，要是人們都不往城市遷移了筒占，房子自然也就賣(mài)不出去。那中國(guó)現(xiàn)在整體處于哪種情況呢蜘犁？

根據(jù)美國(guó)翰苫、日本等國(guó)家人口遷移經(jīng)驗(yàn)，一般會(huì)分為兩個(gè)階段：

（1）人口會(huì)從農(nóng)村向城市遷移：不同城市都在擴(kuò)張沽瘦，主要是靠經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展推動(dòng)，對(duì)應(yīng)的城市化率在55%以下农尖；

（2）大都市圈化：人口從農(nóng)村和三四線城市析恋，向大都市圈及其衛(wèi)星城遷移，一些中小型城市人口增長(zhǎng)變慢甚至凈流出盛卡，而大都市圈人口會(huì)越來(lái)越多助隧，集聚效應(yīng)明顯，這個(gè)對(duì)應(yīng)的城市化率在55%-70%之間滑沧。這時(shí)吸引人們向大城市遷移并村，主要是大城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為重點(diǎn)滓技，而且還有很多公共優(yōu)質(zhì)資源哩牍，比如教育、醫(yī)療等令漂。像美國(guó)膝昆、日本這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，城市化率也分別達(dá)到了 80.7% 叠必、67.3%荚孵。

當(dāng)城市化率超過(guò) 70% ，人口還會(huì)繼續(xù)向大都市圈集中纬朝，服務(wù)業(yè)會(huì)占據(jù)主導(dǎo)地位收叶。原因就在于城市本身的魅力。大城市比小城市更節(jié)約土地共苛，更有活力和效率判没。

我們中國(guó)現(xiàn)在正處于第二階段。1978年隅茎，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率還只有 17.92%哆致，伴隨著改革開(kāi)放，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的崛起患膛，2016年摊阀，中國(guó)的城市化率是 57.35%，城鎮(zhèn)人口從 1.7 億增加到 7.7 億人。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的預(yù)測(cè)胞此，到2030年時(shí)臣咖，中國(guó)的城市化率還有可能增長(zhǎng) 10% 以上，達(dá)到68%漱牵。北京和上海等大城市都有很多增長(zhǎng)的空間夺蛇，預(yù)計(jì)北京、上汉ㄕ停總?cè)丝趯⒊^(guò) 3000 萬(wàn)刁赦。

這里有個(gè)小插曲：根據(jù)這樣的城市發(fā)展規(guī)律，作者發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)有城市化戰(zhàn)略的一個(gè)錯(cuò)誤闻镶，政策是這么說(shuō)的“控制大城市人口甚脉、積極發(fā)展中小城市和小城鎮(zhèn)、區(qū)域均衡發(fā)展”铆农，以北京為例牺氨，根據(jù)最新出臺(tái)的政策，政府希望在2020年把常住人口控制在 2300 萬(wàn)人以內(nèi)墩剖，這嚴(yán)重違背了城市化規(guī)律猴凹。

如果政府非要這么做，可能會(huì)導(dǎo)致一線城市和熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)人口增長(zhǎng)岭皂，但是土地供給不足郊霎，房子不夠買(mǎi)，造成房?jī)r(jià)泡沫爷绘；而三四線城市土地供給過(guò)多歹篓，導(dǎo)致房子蓋了沒(méi)人買(mǎi)，變成庫(kù)存揉阎。

那怎么辦呢庄撮？簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，少就補(bǔ)毙籽，多則減洞斯，一線城市多增加一些住房用地，并且堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的坑赡，不是用來(lái)炒的”定位烙如，嚴(yán)厲打擊炒房團(tuán)，穩(wěn)住房?jī)r(jià)毅否。

總之亚铁，因?yàn)橹袊?guó)近幾十年來(lái)，人口的大規(guī)模遷移螟加，引發(fā)了對(duì)住房的強(qiáng)烈需求徘溢，再加上經(jīng)濟(jì)的騰飛吞琐，居民收入的提升等，抬高了房?jī)r(jià)然爆。

當(dāng)然站粟，房?jī)r(jià)的提高，光看人口因素是不夠的曾雕，人口是從長(zhǎng)期來(lái)影響房地產(chǎn)的需求奴烙，中期主要看土地，因?yàn)橥恋貨Q定了供給剖张。

下面接著來(lái)說(shuō)說(shuō)?土 地?切诀，看土地是怎么抬高了房?jī)r(jià)？

改革開(kāi)放以來(lái)搔弄，中國(guó)城市土地一直是國(guó)家所有幅虑，從政府出供地計(jì)劃開(kāi)始，也就是每年地方政府要出一個(gè)供地計(jì)劃：今年供地多少公頃肯污，多少用于公共設(shè)施翘单、多少用于住宅等等吨枉，然后政府對(duì)土地進(jìn)行招拍掛蹦渣，開(kāi)發(fā)商拿地、開(kāi)工貌亭，再到預(yù)售或者竣工待售柬唯，這個(gè)過(guò)程需要 2 年左右。這也是為什么說(shuō)土地是房地產(chǎn)中期的關(guān)鍵因素圃庭。

而決定房?jī)r(jià)高低的環(huán)節(jié)就在“招拍掛”環(huán)節(jié)：招標(biāo)锄奢、拍賣(mài)、掛牌剧腻。這些看似透明的方式拘央，但卻不斷地推高低價(jià)，產(chǎn)生“地王”书在，也就是開(kāi)放商用天價(jià)拿到的地灰伟，這些土地成本又會(huì)計(jì)入房?jī)r(jià)里，造成了高房?jī)r(jià)儒旬。

這么”猖狂“的行為栏账，為什么地方政府不管管呢？因?yàn)楸澈笫芤孀畲蟮木褪堑胤秸辉矗績(jī)r(jià)的六成都?xì)w政府所有挡爵，企業(yè)占三成。2014年有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)甚垦，關(guān)于土地的收入茶鹃，占地方財(cái)政總收入的35.64%涣雕，可見(jiàn)是地方政府極其重要的命脈。這個(gè)話題比較敏感前计，不多說(shuō)了胞谭。

從土地角度來(lái)看，主要是高地價(jià)男杈，造成了高房?jī)r(jià)丈屹。這是從供給層面的影響。但畢竟土地供給還有個(gè) 2 年周期嘛伶棒，還不足以讓老百姓日夜都擔(dān)驚受怕旺垒。最影響房?jī)r(jià)短期穩(wěn)定的就是金融政策了。

那么?金 融?是怎么讓房?jī)r(jià)波動(dòng)不已的肤无？總結(jié)起來(lái)先蒋，就是兩句話：

房地產(chǎn)泡沫大多數(shù)受低利率和充裕流動(dòng)性推動(dòng)，而房地產(chǎn)泡沫破裂大多因?yàn)榧酉⒑土鲃?dòng)性收緊宛渐。

你可能沒(méi)看懂竞漾，我也看不懂。查了半天資料窥翩，大概是這么理解：

利率你應(yīng)該熟悉业岁，一種是貸款利率，一種是存款利率寇蚊。貸款利率越低笔时，人們貸款的成本就越低，越愿意貸款買(mǎi)房仗岸；存款利率越低允耿，人們?cè)讲辉敢獍彦X(qián)放在銀行，一般會(huì)拿出來(lái)消費(fèi)扒怖。流動(dòng)性指的是由房子變成現(xiàn)金的能力较锡，也就是房子買(mǎi)賣(mài)的難易程度。大多數(shù)人會(huì)根據(jù)這兩個(gè)政策來(lái)決定買(mǎi)不買(mǎi)房盗痒。

如果政府希望人們多買(mǎi)房蚂蕴，就會(huì)降低存款和貸款利率，鼓勵(lì)人們把錢(qián)都拿出去買(mǎi)房子积糯，這時(shí)市場(chǎng)上的資金就比較充裕掂墓，流動(dòng)性也很好，再加上政府可能會(huì)降低首付比看成，房產(chǎn)交易自然也會(huì)更頻繁君编，房地產(chǎn)商就會(huì)拼命拿地、蓋樓川慌，如果都是正常的需求和供給吃嘿，市場(chǎng)會(huì)持續(xù)繁榮祠乃，不會(huì)有泡沫。但有些人會(huì)趁機(jī)投資多套房子兑燥，哄抬高價(jià)亮瓷，低買(mǎi)高賣(mài)，給市場(chǎng)傳遞出一種虛假的需求降瞳，房?jī)r(jià)大漲嘱支，然后房地產(chǎn)商會(huì)繼續(xù)蓋樓，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫：房子生產(chǎn)太多了挣饥，供給大于需求除师，房子賣(mài)不出去了。

“既然是泡沫扔枫，一觸自會(huì)破”汛聚，為了經(jīng)濟(jì)重回正常軌道，這時(shí)就需要戳破短荐。一般政府常用的手段就是：持續(xù)性的加息倚舀，讓資金都回到銀行里，減少市面上資金流動(dòng)忍宋，房地產(chǎn)交易也更難了痕貌，房?jī)r(jià)自然也跟著大跌⊙茸伲”大浪過(guò)去芯侥，就知道誰(shuí)在裸泳了泊交∪榧ィ“這時(shí)多出來(lái)的房產(chǎn)庫(kù)存，就只能等時(shí)間慢慢消化了廓俭。不管是美國(guó)云石，還是日本，還是1993年的海南研乒，都是用這樣的方式刺破了泡沫汹忠。

二、現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫嗎雹熬？

目前是有的。雖然這幾十年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一部分都是因?yàn)槌鞘谢M(jìn)程智亮、居民收入提高等增加的需求溉委，但同時(shí)里面也包括了過(guò)多抬高的地價(jià)和金融政策影響，尤其是 2014年到2016年這次房地產(chǎn)上漲烈菌，主要還是靠金融政策刺激帶動(dòng)的阵幸。具體體現(xiàn)在哪些方面呢花履，作者列出了很多條證據(jù)，比如：絕對(duì)房?jī)r(jià)高挚赊，中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家诡壁，但香港的房?jī)r(jià)全世界排第1，深圳荠割、上海妹卿、北京分別是第7、8蔑鹦、13位纽帖；房?jī)r(jià)收入比，全球房?jī)r(jià)收入比最高的10個(gè)城市里举反，北上廣深紛紛在其中懊直；還有庫(kù)存、租金回報(bào)率火鼻、房屋空置率等等室囊，你要是感興趣，可以詳細(xì)再研究魁索。

既然有泡沫融撞，那么我們可能會(huì)成為接盤(pán)俠嗎？房子到底還要不要買(mǎi)呢粗蔚？

這個(gè)可能誰(shuí)也不敢保證怎么樣尝偎，我問(wèn)過(guò)很多業(yè)內(nèi)人士，誰(shuí)都不敢給準(zhǔn)信鹏控，包括本書(shū)的作者致扯，畢竟短期內(nèi)的房?jī)r(jià)受房地產(chǎn)政策影響還是比較大的。但如果你是剛需買(mǎi)房当辐，影響還是比較小的抖僵，一方面本來(lái)就是用來(lái)住的，另一方面是長(zhǎng)期來(lái)看缘揪，中國(guó)城市化還在繼續(xù)進(jìn)行耍群，10年內(nèi)大家對(duì)房子普遍還是有需求的。

總結(jié)一下：

要想分析房?jī)r(jià)找筝，可以從三個(gè)方面來(lái)考慮：長(zhǎng)期看人口蹈垢，中期看土地，短期看國(guó)家金融政策袖裕。那知道了這些曹抬，我們能不能預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲呢？可能誰(shuí)都沒(méi)辦法給出一個(gè)肯定的答案陆赋。不過(guò)其實(shí)光知道漲還是不漲沐祷，也并不能解決大多數(shù)人的問(wèn)題嚷闭，大多數(shù)人缺少的不是一個(gè)答案，而是一個(gè)能分析房?jī)r(jià)的思路赖临。因?yàn)橘I(mǎi)房這件事胞锰，就像有首歌里唱的一樣：“別人說(shuō)的話，隨便聽(tīng)一聽(tīng)兢榨，自己做決定嗅榕。”自己做決定吵聪，就需要自己能靜下心來(lái)細(xì)細(xì)分析和琢磨凌那，琢磨自己的需求，琢磨房?jī)r(jià)的變化吟逝。

當(dāng)你有了一些思考的角度帽蝶，下次當(dāng)你看到國(guó)家出了一個(gè)新政策，比如加息块攒、或者降低利率励稳、提高或者降低首付比等等，你就能理解國(guó)家動(dòng)作背后的意義何在囱井【阅幔”授之以魚(yú)不如授之以漁“，這才是這篇文章的核心所在庞呕，如果能在思路上有啟發(fā)到你新翎，那本文也就值得了。

最后分享一個(gè)牛逼的案例：

我們知道住练，基本上每個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)都有泡沫地啰，但是有個(gè)國(guó)家卻獨(dú)善其身，幾十年來(lái)房?jī)r(jià)一直非常非常穩(wěn)定澎羞，持續(xù)30年來(lái)房?jī)r(jià)基本沒(méi)漲髓绽，平均的漲幅只是 1.5%敛苇，它就是上屆世界杯冠軍妆绞，這屆小組賽差點(diǎn)出局的德國(guó)，被稱為房地產(chǎn)中的奇跡枫攀。想知道為什么嗎括饶，去查查吧，一搜就有来涨。

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