在子安老師《房產(chǎn)千萬之路》上假抄，詳細(xì)剖析了心法、干法、活法宿饱，想成為一個(gè)成熟的房產(chǎn)投資人熏瞄，需要在三個(gè)方面一起下功夫。

上周記錄了端午節(jié)假期3天內(nèi)選盤谬以、定盤一套廣州三中全會的心法强饮，今天復(fù)盤一下促使我做這次決定時(shí)使用到的干法。

干法是屬于落地踐行的部分为黎，也是大家在學(xué)習(xí)初期最關(guān)心的邮丰，希望我的經(jīng)驗(yàn)對大家有所啟發(fā)，也請多多指導(dǎo)建議碍舍。

【買房前】

1柠座、清晰需求

如果買房的目標(biāo)和需求沒有清晰邑雅，很容易進(jìn)入茫然片橡、焦慮的狀態(tài)，這一點(diǎn)自己深有體會淮野。

之前在越秀區(qū)的學(xué)區(qū)房中篩選捧书，因?yàn)榉孔颖容^老舊，基本沒有小區(qū)骤星，結(jié)果看了二十幾套盤后经瓷，并下不了決定（其中有一個(gè)筍盤，因?yàn)橐咔樵驔]有談下來）洞难。

回顧前期的選盤策略舆吮，其實(shí)自己的家庭目前對于學(xué)位，并不是最剛需的队贱，自己內(nèi)心的一個(gè)聲音是：教育不能全壓在一所學(xué)校上色冀，自己作為父母的榜樣力量和家庭教育氛圍也很重要。

上課后柱嫌，清晰了自己的需求锋恬，在學(xué)位剛需和價(jià)值投資之間，我選擇了價(jià)值投資编丘，只有價(jià)值投資才能走50年与学。

2、盤資產(chǎn)

升級家庭資產(chǎn)嘉抓，首先要看自己家的盤子有多大索守，能裝多大的“蘋果”。這就需要用到現(xiàn)金流量表和家庭資產(chǎn)盤點(diǎn)表抑片。所有的投資都是算出來的卵佛，通過上述2個(gè)表計(jì)算出安全邊際、可最大杠桿率、預(yù)期投資回報(bào)率级遭，心中有了一桿秤望拖，對后續(xù)的選盤會有重要的指導(dǎo)意義。

【買房中】

3挫鸽、慧識房

選房秉持三中全會的標(biāo)準(zhǔn)：中心城市说敏、中心城區(qū)、中心地段丢郊。

慧識房利器：① 貝殼APP上的如視全景盔沫，可以看到某小區(qū)周邊3公里的現(xiàn)有配套和發(fā)展建設(shè)狀況。② 騎電動(dòng)車在目標(biāo)區(qū)域方圓3公里實(shí)地考察枫匾，可以實(shí)際體驗(yàn)生活舒適度和在建項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度架诞。其中地鐵口、商圈的建設(shè)進(jìn)度對房子未來3-5年的升值至關(guān)重要干茉。③ 貝殼APP的3D看房谴忧，區(qū)域選定后，就要關(guān)注小區(qū)角虫、戶型沾谓、價(jià)格的問題了，提前線上比較其實(shí)是實(shí)際踩盤的一次預(yù)習(xí)和演練戳鹅，也是增加全局觀的必要?jiǎng)幼骶弧＂?最后就是約中介實(shí)地看盤了。

我最終選定的區(qū)域是廣州海珠區(qū)的廣州塔靠近琶洲電商總部地段枫虏，通過在看好了該區(qū)域的發(fā)展妇穴。價(jià)值投資就是預(yù)判城市的發(fā)展趨勢，在標(biāo)的的價(jià)值還沒體現(xiàn)時(shí)隶债，提前淘到筍盤腾它。

可以看到，我這次選擇的整個(gè)過程是從大到小鎖定房源的燃异，并不是先選房源携狭，再給房源倒貼價(jià)值標(biāo)簽，順序一定要對回俐。

4逛腿、巧談判

第二天就約業(yè)主談判，談判最重要的是雙贏仅颇，買賣雙方相互滿足對方的心理預(yù)期单默，在保證自己的需求時(shí)，做出相應(yīng)條件的讓步忘瓦，最終簽下一份雙方彼此滿意的合同搁廓。

因?yàn)榉慨a(chǎn)證的年限問題，我和業(yè)主約定了半年后過戶，這個(gè)時(shí)間差也是自己需要的境蜕，因?yàn)槟壳懊~和首付問題還在解決中蝙场，在這個(gè)大前期達(dá)成一致的情況下，一些細(xì)節(jié)問題就迎刃而解了粱年。

【買房后】

5售滤、早復(fù)盤

整個(gè)過程隨時(shí)用手機(jī)拍照，即使用本子做好演算台诗，總結(jié)在石墨文檔留底完箩，為自己后續(xù)復(fù)盤提供了好的素材。

總結(jié)這次經(jīng)歷拉队，需要提升的地方有：談判講價(jià)環(huán)節(jié)弊知、專業(yè)咨詢環(huán)節(jié)等。

最終粱快，送大家一句話共勉：不貪心秩彤、不冒進(jìn)，一套一套買皆尔，一生百套呐舔。