應騰訊房產之邀，做一個專訪蜂奸，自己先整理一篇文稿犁苏，做為回顧及展望，草稿扩所，未經推敲修改围详，暫此。
一祖屏、早期市場助赞，缺乏競爭，傳統(tǒng)的開發(fā)商認為營銷簡直就是“營風”袁勺。
在市場沒有充分競爭雹食，產品不愁賣的時代，很多開發(fā)商是不認知也不需要營銷的期丰，如果考慮賣產品的層面群叶，小地方基本靠人脈，一個項目在籌備期也早已經消息和圖紙滿天飛钝荡，內部關系認定是開盤的基本模式盖呼，外圍聞風而動的顧客，也總能找到三姑四婆左鄰右里的關系化撕。在這樣的形勢下几晤，開盤前的廣告，也只是做做樣子植阴，給市場一個信號：“各位想購房的朋友蟹瘾，我們的籌備工作基本告一段落，準備開門收錢啦掠手！”至于產品銷售物料什么的憾朴，也是為了使銷售人員省事，有個統(tǒng)一的說辭喷鸽，還有統(tǒng)一的辦理手續(xù)規(guī)范众雷，基本還是甲方思維，為了自己考慮的做祝，不會太在意消費者砾省。
至于在考慮品牌推廣層面，除了那兩三個比較有品牌意識的開發(fā)商混槐，或許也是基于有后續(xù)的開發(fā)計劃编兄，他們愿意花更多的預算，來投入品牌的推廣声登，積累起未來的品牌價值狠鸳。到了今天揣苏，他們市場開發(fā)量也成規(guī)模，成績斐然件舵，同樣這么多年的品牌投入也獲得了豐厚的回報卸察，這是那些不愿投入的開發(fā)商所沒法體會的，或許也一直不會認同的铅祸。
二蛾派、中期市場，初級競爭个少，在懵懂中學會了營銷洪乍。
受全國房產發(fā)燒的影響，汕頭地產進入了提速發(fā)展階段夜焦，競爭開始多元化壳澳，雖然與其他城市相比，我們一直還算比較冷靜茫经，但也算開啟了汕頭地產營銷時代巷波。
這個時期，開發(fā)商逐漸重視推廣卸伞，但是很多還是以傳統(tǒng)廣告思維的去衡量市場抹镊，有一些先知先覺的 ，就在懵懂中逐步轉變了觀念荤傲，關鍵點就是從甲方思維開始轉變乙方思維垮耳，開發(fā)商開始關注消費者，關注市場變化遂黍，基于這個轉變终佛，產品規(guī)劃設計不再是老板個人意愿，而是更多的考慮消費者的需求雾家，主要包括四個方面：
購房價格變化铃彰，房價漲高了以后，購買的總價限制了戶型的面積芯咧，也即是說牙捉，戶型變小是趨勢；
購房群體變化敬飒，購房不再是60后70后邪铲，80后也 逐漸成為主體，他們的生活模式變化與戶型功能的需求也產生變化驶拱；
家庭結構變化霜浴，更多的大家庭拆分小家庭，人生購房的時間提前了蓝纲，新青年小戶型需求大了阴孟；
購買用途變化，更多人不是為了居住而買房税迷，購房已經成為投資的重要渠道永丝，投資性購房的需求增加了；
在這樣的市場態(tài)勢下箭养，產品的類別和創(chuàng)新更加豐富了慕嚷，顧客的需求也更加復雜和細分了，地產推廣再不是一聲吆喝就開鑼了毕泌，需要制造一個賣壓喝检，要形成開盤前的持幣待購的緊張態(tài)勢，為了這個態(tài)勢撼泛，開發(fā)商需要展開一系列的動作：塑造產品概念挠说，提煉價值賣點，制造炒作噱頭愿题，打造亮點戶型损俭，提升項目配套，持續(xù)不斷的開展關懷顧客的公關活動潘酗。開始有了聘請國際知名建筑設計杆兵、園景規(guī)劃設計、國內名牌銷售代理仔夺、物業(yè)管理等等機構琐脏，整合資源強強聯(lián)手，放大品牌附加值缸兔，這才構成了一個完整的從最初產品規(guī)劃到最終銷售端的營銷系統(tǒng)——營造一個有利于骆膝、服務于銷售的生態(tài)環(huán)境，叫做營銷灶体。
三阅签、近期市場，高級競爭蝎抽，直面大品牌猛烈攻勢政钟，營銷覺醒。
近些年來樟结，隨著各大全國性品牌的強勢進駐养交，帶來了碾壓式的營銷攻勢，從高調拍地瓢宦，品牌宣導碎连、到各種廣告渠道瘋狂搶奪，營銷中心的超強體驗功能驮履、樣板房的精心打造鱼辙、到地面推廣的滲透廉嚼，包括路演、掃街、派單、消費場所發(fā)放贈品嗜憔、暖場活動、項目發(fā)布會傍念、明星見面會、贊助全民參與的城市活動等等等等葛闷，讓我們原本扮高冷或羞答答的開發(fā)商明白到憋槐，人家大品牌都要裝孫子了，我們再不能自己把自己當大爺了淑趾，顧客需要爭搶了阳仔，不是坐在銷售廳里就等來的，終于亦步亦趨學會了“全程整合營銷推廣”治笨，這個詞驳概，我們從2004年開始，用了十幾年旷赖，現(xiàn)在才算是真正落地了顺又。
四、新媒體的崛起等孵，開創(chuàng)了整合營銷的新局面稚照。
如果說，網絡媒體的興起俯萌，是改變了營銷信息的單向輸出果录，有了跟消費互動的渠道，那么流媒體（移動端）時代的到來咐熙，是使營銷互動有了及時性弱恒、即時性。
傳統(tǒng)營銷的最大障礙棋恼，就是我們不知道哪一點打動了消費者返弹，只能靠扯開了嗓子喊，可是到底誰聽到了爪飘，又聽到了什么义起，我們不能確定。然后师崎，想要知道消費者需求什么默终，我們基本靠蒙。
新媒體的功能，就是徹底的改變了這一個狀況齐蔽，我們在傳統(tǒng)媒體的廣告两疚，是造勢，在新媒體的廣告肴熏，是圈人圈粉絲鬼雀。所謂“粉絲經濟”顷窒、“得粉絲者得天下”蛙吏，說的就是這個巨大的變化。你想想鞋吉，首先鸦做，粉絲不是一個固化的群體，他們是會互相傳播的谓着，而且泼诱，他們之間的互相傳播，是可以被看見的赊锚，這樣的傳播過程不就是淘寶買家秀+大眾點評+百度糯米治筒？所以，互聯(lián)網思維舷蒲，是基于我們現(xiàn)在每一個人就是網民耸袜，而且我們都生活在手機上，我們每天大量的工作+社交+生活都在手機上完成的牲平。
這樣的一個時代堤框，使得開發(fā)商與消費者的溝通互動，從未如此的高效和低成本纵柿，營銷的第一次結果以及第二次傳播蜈抓，從未如此便捷。以前只有想買房的人跟買了房的人才知道行情昂儒，現(xiàn)在連不買房的人沟使，都比買了房的人還了解行情。全民參與的營銷模式已經顛覆舊時代渊跋。
所以腊嗡，提升整合營銷意識，創(chuàng)新營銷思路刹枉，不只是在銷售這個環(huán)節(jié)叽唱，而是在整個企業(yè)的戰(zhàn)略高度來考慮，面對著的是國企央企微宝、大型名企棺亭，他們的運作模式，是資本運作理念蟋软，本土開發(fā)商要從整個運營體系進行轉型升級镶摘，不能停留于建筑商出身的慣性思維里嗽桩。
開發(fā)商要升級舊版的操作模式，以前靠的是信息不對稱凄敢，奇貨可居的單邊優(yōu)勢碌冶，如今是信息透明公開化，流程規(guī)范化的操作模式涝缝，更要用心研究產品發(fā)展趨勢扑庞，在高科技、信息化的AI時代拒逮，未來生活模式的演變罐氨，將會產生更新的產品需求，房地產會迎來第四代滩援、第五代的更新迭代栅隐，這是未來營銷的核心關鍵。
