在業(yè)內呼吁和醞釀多年之后心铃，我國面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動已經(jīng)進入軌道瞄摊。記者日前獲悉膏蚓，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關的政策法規(guī)玄柏，而在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下，租賃運營類满败、公寓類以及公租房等相關企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向肤频。
從本質上看，REITs(不動產(chǎn)投資信托基金)屬于資產(chǎn)證券化的一種方式算墨。一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試推出“類REITs”產(chǎn)品宵荒。不過，這些“類REITs”產(chǎn)品主要面向的機構投資人净嘀，真正公募REITs產(chǎn)品至今還未推出报咳。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會挖藏，來推動不動產(chǎn)證券化暑刃。而記者也了解到，目前國內多家長租公寓管理企業(yè)在積極與證監(jiān)會聯(lián)系發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化項目膜眠，尤其是REITs項目鳞上。
鼓勵住房租賃市場發(fā)展成為今年房地產(chǎn)業(yè)的政策重點之一。在2016年國務院印發(fā)《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》工三、明確培育和發(fā)展住房租賃市場的基礎上，2017年7月炸宵，住建部、發(fā)改委谷扣、財政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》土全，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源，確立12個首批住房租賃試點城市会涎。
在相關政策的推動下裹匙，業(yè)內人士預計，住房租賃的市場空間將非常廣闊在塔。有研究預測，2020年國內住房租賃市場規(guī)牟η可達1.6萬億元蛔溃，2030年則可達4萬億元。一線城市人口凈流入多篱蝇，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規(guī)模以年均15%的速度在增長贺待。
值得注意的是，長久以來零截，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一麸塞。評級機構東方金誠結構融資部總經(jīng)理郭永剛在接受記者采訪時表示，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產(chǎn)商涧衙、酒店行業(yè)哪工、房屋中介機構旗下的長租公寓運營商以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運營商』“ィ“除大型傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商具備豐富融資渠道外雁比，其他公寓運營商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資;通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)行理財產(chǎn)品;股權融資或股東借款、私募融資撤嫩。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限偎捎、成本較高的問題⌒蛉粒”他說茴她。記者了解到，住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運營模式程奠，這種運營模式有利于企業(yè)快速發(fā)展丈牢，但也導致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產(chǎn)權的公寓經(jīng)營企業(yè)則因為無法有效盤活資產(chǎn)瞄沙，難以進行擴張發(fā)展赡麦。
事實上朴皆，REITs的落地加速也有跡可循。近期深圳泛粹、杭州等地出臺的租賃新政中遂铡，均提出加大對住房租賃的金融支持。
不過晶姊，也有業(yè)內人士表示扒接，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題。郭永剛表示们衙，比如钾怔，美國REITs具有稅收優(yōu)惠，在公司層面可免征企業(yè)所得稅蒙挑，同時美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)宗侦。然而，目前我國還沒有稅收支持政策忆蚀，在不動產(chǎn)轉讓矾利、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負。
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