受國內(nèi)房地產(chǎn)市場調(diào)控的大環(huán)境影響炎码，以及“三道紅線”“集中供地”等調(diào)控政策的陸續(xù)出臺炫乓，房地產(chǎn)公司的日子過得是越來越緊，房地產(chǎn)行業(yè)的容錯率也越來越小，拿錯一塊地甚至能定一家房企的生死买优。在這樣的背景下，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張挺举、成本鏈增長等原因?qū)е碌挠馄诮环康冗`約事件屢見不鮮杀赢，在這樣的背景下，在購房合同中約定違約金條款湘纵，就成為了廣大購房者維護自身合法權(quán)益的“護身符”脂崔。
可是經(jīng)歷過購房過程的廣大讀者會發(fā)現(xiàn)，在簽訂購房合同時梧喷，開發(fā)商擺在你面前的制式合同中對可能發(fā)生的違約事件已經(jīng)制定了違約金賠付標準砌左，如“發(fā)生逾期交房，違約金以購房款作為基數(shù)铺敌，按照每日XXX的標準計付至商品房取得竣工驗收備案證明之日止汇歹，違約金總額不超過房屋總價款的XXX”。
該標準屬于格式條款偿凭，并不違法（原因筆者在前面的文章中已經(jīng)解釋過产弹，需要的可以去翻一下），購房者只能選擇接受或者拒絕弯囊，一般不能對違約內(nèi)容進行修改痰哨。廣大購房者會有疑問，開發(fā)商制定的違約金條款肯定是傾向自己匾嘱，減少自己損失的斤斧，我又不能改，后期真的違約了霎烙，怎么維權(quán)扒朔怼？下面筆者就分三種情況談一談逾期交房的違約金吼过。
1锐秦、我是不是應(yīng)該想法設(shè)法的把違約金賠付標準改為萬分之十甚至更高？先回答：不用盗忱。
原因：我國《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第27條酱床、28條、29條之相關(guān)規(guī)定趟佃，“約定的違約金過分高于造成的損失的扇谣，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少”昧捷。就算簽合同時，你軟磨硬泡罐寨、恩威并施靡挥，開發(fā)商真的給你改成了萬分之十，后面開發(fā)商為了減少損失鸯绿，也不會按照合同約定賠付你跋破，而是會合理的利用此規(guī)定，向法院申請減少違約金的瓶蝴。
2毒返、開發(fā)商定的違約金標準過低，購房者就只能人為刀俎舷手，我為魚肉拧簸，認了嗎？先回答：不會的男窟。
原因：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定盆赤，“當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額”歉眷。根據(jù)此條法律牺六，購房者可以向法院申請，通過舉證因為逾期交房給自己造成的實際損失姥芥，如租金損失兔乞、通勤損失等，合理維護自己的權(quán)益凉唐。
3庸追、如果在購房合同里，沒有約定違約金條款台囱，怎么辦呢淡溯？
回答：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條之規(guī)定，“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法簿训，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付使用房屋的咱娶，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定”。即購房者實際損失的賠償額應(yīng)按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定强品。
4膘侮、購房者除了提出租金損失外，房屋貸款利息以及家庭生活受到影響的損失可以要求開發(fā)商賠償嗎的榛？先回答：不可以琼了。
原因：房屋貸款利息作為業(yè)主購買房屋籌集資金的一種方式，本質(zhì)為金融交易行為，與房屋是否實際交付不發(fā)生必然聯(lián)系雕薪；家庭生活受到影響的概念較為寬泛昧诱，而房屋交付后能夠?qū)崿F(xiàn)的占有使用的目的的損失，已通過賠償租金的方式予以實現(xiàn)所袁。所以法院對于購房者上述兩項的權(quán)益申訴不予支持盏档。
最后，筆者再提醒一下廣大購房者在涉及違約金維權(quán)的過程中燥爷，舉證是必不可少的蜈亩，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》第九十條：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當提供證據(jù)加以證明局劲，但法律另有規(guī)定的除外勺拣。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的鱼填，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果”的規(guī)定所以，要想獲得比較高的違約金賠付毅戈，一定要收集并保留好相關(guān)的證據(jù)苹丸，以獲得法院的支持。
