一直以來談?wù)摿撕芏鄰V州樓市了揭糕，卻一直對(duì)其依傍的佛山?jīng)]多說兩句萝快。所以這篇談?wù)劮鹕桨桑渥魍虏巯盗兄牵S便聊聊揪漩。
就房產(chǎn)而言，佛山屬于典型的外溢型城市吏口，每一波都在廣州之外給灌得滿滿的奄容。今年自廣州330調(diào)控升級(jí)以來，佛山也算是繼承了衣缽产徊，不負(fù)眾望昂勒，走得那是春風(fēng)得意，秉承有殺錯(cuò)囚痴，沒放過宗旨叁怪，熱錢橫掃千軍。
首當(dāng)其沖當(dāng)然順德南海深滚，特別桂城千燈湖奕谭。好貨大家都知道的。所以我就不提千燈湖了痴荐，限購區(qū)域內(nèi)已經(jīng)沒甚好說了的血柳。
我們就來看看號(hào)稱廣佛的副中心，對(duì)了生兆，你們也應(yīng)該猜到了难捌。
獅山。
獅山政策福利杠杠的呢鸦难。
2005年1月根吁，南海將獅山街道、官窯合蔽、小塘击敌、松崗合并為獅山鎮(zhèn)，2013年3月拴事，更是合并大瀝西部和整個(gè)羅村街道沃斤。從此圣蝎，面積占了南海的三分之一，大獅山雄起衡瓶。
另外徘公，南海區(qū)行政服務(wù)中心將整體遷移到快完工的10萬㎡獅山新建市民服務(wù)中心，個(gè)人生活上的出入境旅游哮针、公積金关面、保險(xiǎn)、戶籍诚撵、婚姻等各種證照都在此辦理缭裆，這會(huì)成為佛山最大的窗口式綜合性服務(wù)體。
還沒完呢寿烟，有文澈驼，怎能缺武了？獅山妥妥的GDP業(yè)績筛武。
2014年和2015年缝其，連續(xù)兩年穩(wěn)居全國百強(qiáng)鎮(zhèn)第三，廣東省之首的GDP千億大鎮(zhèn)徘六。2016呢内边，GDP共910億元，同比增長8.3%（咳咳待锈，不好意思掉了一點(diǎn)）漠其，但也是南海名副其實(shí)的“經(jīng)濟(jì)航母”。
有文有武竿音，更有交通配套和屎。
投資380個(gè)億的佛山西站將于6月開通，更有規(guī)劃在建的佛山地鐵三號(hào)線春瞬，橫穿整個(gè)佛山順禪獅大陸啊柴信，投資超400個(gè)億。
差點(diǎn)忘了宽气，桂城勝在千燈湖随常，禪城也有綠島湖，獅山呢萄涯？
放心绪氛，博愛湖的建設(shè)提上議程，800多畝湖面涝影，約三倍千燈湖钞楼，處身獅山核心，規(guī)模宏大袄琳。
一切的一切询件，宛如一副流溪涓涓舒展而來的畫面，在南海政府的畫筆之下唆樊，正逐漸展示在世人面前宛琅。
獅山真是南海的明日之星啊。
可是逗旁，我想大言不慚大地說一句嘿辟，那又如何呢？
獅山可能真是南海的未來片效，但是它不會(huì)成為廣州的未來红伦。
別激動(dòng)，我先問一句：
人從何來淀衣？
佛山是一個(gè)類似于聯(lián)邦制的組合城市昙读，相當(dāng)長一段日子，甚至于當(dāng)下膨桥，順德人也僅承認(rèn)自己是大佛山人蛮浑。而戶籍制度更讓傳統(tǒng)的南海、順德只嚣、禪城人沮稚，劃分得相當(dāng)清楚，南海是南海册舞、順德是順德蕴掏、禪城是禪城，更別提鄉(xiāng)下的三水高明了调鲸。大佛山并沒有廣州老城人的融合與地域互連盛杰，南海人多不會(huì)去順德定居，順德人也不會(huì)跑去禪城线得，禪城人更不見得會(huì)跑到南海順德饶唤。
那么獅山的居住人流在哪里呢？那就真的靠佛山常住人口了贯钩，準(zhǔn)確來說募狂，是靠南海常住人口。
哎喲角雷，你把廣州的外溢人口直接省略了盎銮睢？
別急勺三，一步一步看下去雷滚。
先看佛山近年的人口增長圖吧：
2000年前的人口增長率還算不錯(cuò)，而2000年后吗坚，基本上趨于平緩祈远，低于1%的增幅呆万。我們看看2015年的佛山人口戶籍?dāng)?shù)據(jù)吧，約388萬人车份。這數(shù)據(jù)并沒包括16年火爆的買房入戶谋减，歷年浮動(dòng)比較切合實(shí)際。具體是禪城61.7萬人扫沼，南海出爹、順德分別大概128萬人，高明30萬人缎除，三水40萬人严就。
而至于常住人口，2015年為743萬人器罐。但全市流動(dòng)人口共有422萬（非355萬梢为，是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)方面涵蓋了部分低于半年居住期的人口），其中南海最多技矮，達(dá)197?.4萬抖誉。其次是順德，138?.6萬衰倦。接下來是禪城袒炉、三水、高明樊零，分別是51.7萬我磁、21.6萬和12?.7萬。
另外422萬外來人口中驻襟，居住5年以上的7.5萬多人夺艰，3年至5年(含5年)的93.6萬多人，1年至3年的173萬多人沉衣，1年以下(含1年)146.7萬多人郁副。
真有心買房自住的，是居住三年以上的流動(dòng)人口豌习，三年以下的依賴度逐漸減弱存谎，那么整個(gè)佛山區(qū)大概就只有101萬人左右了。而這有剛需需求的百萬人口肥隆，按照南海：順德：禪城約四：三：一的比例分配既荚，可以得到下面數(shù)據(jù)：
南海：50萬人；順德：37萬人栋艳；禪城：13萬人恰聘。
接下來就有趣了，我們可以自由發(fā)揮想象，這人口會(huì)往哪些地方跑呢晴叨？可別忘記了凿宾，順德也有他們規(guī)劃的大良-容桂佛山副中心順德新城，禪城的佛山新城也磨拳霍霍兼蕊。三大佬爭風(fēng)吃醋菌湃，你爭我搶的架勢可是由來已久了。
話說回來遍略，別忘了南海千燈湖呢，妥妥地穩(wěn)居在廣佛邊界的首位骤坐。它不僅搶走了大量的佛山人口绪杏，更以傳統(tǒng)好客之道，以母親般的胸懷承接了廣州投奔襲來的外溢人口纽绍。
Excuse me蕾久，你說獅山毛遂自薦，也要為桂城分擔(dān)一下壓力拌夏？咱倆同胞兄弟嘛僧著，這是該做的嘛。
抱歉障簿，可能廣州老大不怎么領(lǐng)情了盹愚。
廣州中心都勢要往東移了，你獅山還偏偏扯著老大褲帶往西拉站故？懂不懂規(guī)矩＝耘隆？廣州還不如把人往南沙趕呢西篓，肥水不流外人田你懂么愈腾？你說桂城？桂城那是沒辦法岂津，條件太優(yōu)越虱黄，有地鐵不算太遠(yuǎn)，那些二五仔要走就走吧吮成，整一群沒良心的橱乱。
慢著鸳君，獅山不是還有地鐵嗎谬俄？
這個(gè)嘛，在廣州地鐵軌道網(wǎng)絡(luò)日益成熟發(fā)達(dá)的當(dāng)下昼钻，同樣的行程魔种，有太多的選擇了析二。何況你的佛山地鐵三號(hào)線也未知時(shí)日呢？按照廣佛一號(hào)線的建設(shè)進(jìn)度，2002年到2010年整整八年才開通首段叶摄，15年才開通二段属韧，16年才全線開通。02年報(bào)道時(shí)還預(yù)計(jì)06年全線通車呢蛤吓，結(jié)果愣是拖了我們一輪歲月宵喂。
至于這條最長里程、跨越三區(qū)的佛山地鐵三號(hào)線会傲，在大佛山各自為政背景下锅棕，據(jù)聞是各地段各自出資，可不像當(dāng)年廣州三號(hào)線是廣州送給番禺的禮物淌山，都是妥妥地算錢的裸燎，這究竟要何年何月得償所愿啊。
我不聽我不聽泼疑，都是假的假的德绿，獅山杠杠的GDP實(shí)力放在這呢。
好吧退渗，就當(dāng)以上說的全是虛的移稳，我們就說點(diǎn)實(shí)的吧。
獅山是小牛拉大車会油。
要了解獅山个粱，必先了解南海。你看到獅山政府城區(qū)（下圖圓形馬賽克處）的配套齊備钞啸，可你沒看到其背后肩負(fù)的龐大的工業(yè)群几蜻。
獅山有如今全國百強(qiáng)鎮(zhèn)前列的GDP，靠的是南海給予的政策紅利体斩，幾大工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)兼并起來梭稚，占據(jù)南海三分一的土地面積。作為制造業(yè)工業(yè)重區(qū)絮吵，南海2015年一弧烤、二、三產(chǎn)業(yè)比例為 2.2:59.4:38.4蹬敲，第二產(chǎn)業(yè)比重接近60%暇昂，大獅山正是第二產(chǎn)業(yè)基地。而2015年獅山的工業(yè)總產(chǎn)值3199億元伴嗡，占比南海55%份額急波。
再看第二產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)，基數(shù)位居榜首瘪校，第二產(chǎn)業(yè)人數(shù)增長10.95%澄暮，第三產(chǎn)業(yè)人數(shù)增長12%名段。
從事二產(chǎn)的人口數(shù)量龐大，可惜不是優(yōu)質(zhì)人口泣懊，我們?cè)倏聪旅鏀?shù)據(jù)：
2015年南海區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額分片區(qū)情況
獅山所在的南海中部片區(qū)（獅山伸辟、丹灶），2015年的社會(huì)消費(fèi)品零售總額只有18%左右馍刮，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及南海東部片區(qū)（桂城信夫、大瀝、里水）卡啰。這說明獅山的三產(chǎn)水平落后静稻，三產(chǎn)主要集中在東部片區(qū)桂城大瀝一帶。
獅山這樣的小牛（只有不到2成的消費(fèi)水平）匈辱，欲想拉動(dòng)大車（龐大的工業(yè)人口）姊扔，步履艱難啊。再次印證梅誓，只有三產(chǎn)服務(wù)性金融行業(yè)，才是真正帶動(dòng)消費(fèi)佛南、推動(dòng)商品交易發(fā)展的動(dòng)力梗掰。
當(dāng)然，也就包括房產(chǎn)交易了嗅回。
最后及穗，你可能還是不依不饒：不是說，一切跟著政府走嗎绵载？
獅山整個(gè)南海區(qū)的市民服務(wù)中心都搬過來了埂陆。
可惜，那些區(qū)政府區(qū)局所大人們不愿意搬過去呢娃豹。另外焚虱，里水、大瀝等的鎮(zhèn)屬行政服務(wù)中心會(huì)不會(huì)拆遷呢懂版？若否鹃栽，那就沒什么相干了。
總結(jié)：
獅山躯畴，是一片樂土民鼓，小塘、松崗蓬抄、官窯居民蒙受恩典了丰嘉，你們?cè)僖膊挥门艿焦鸪遣拍芟硎芎铣菢橇恕Ｎ乙采钚耪臎Q心嚷缭，獅山新城的建設(shè)饮亏，必定能造福南海。只是，獅山的房價(jià)建設(shè)就沒那么簡單了克滴，它決不能脫離廣州而存在逼争，離開廣州輻射范圍的房產(chǎn)投資，也就只能是自娛自樂劝赔∈慕梗可以參考《花都不要買，增城不要買着帽，讓我告訴你廣州合理邊界》杂伟。
但不得不提，這是熱錢炒作之地仍翰，適合短線炒作赫粥，如果你是嗅覺極敏銳之人，現(xiàn)房提前布局予借，速買速賣越平，便也極好。只是期樓長線下來灵迫，情緒一旦踏空秦叛，交易流動(dòng)性的缺失，你就不是自吹自擂哭爹喊娘就能逃出生天的了瀑粥。
嗯挣跋，你問什么西樵丹灶九江？累了狞换，莫提了莫提了避咆。
星星佬：周星星腦殘粉|廣佛樓市業(yè)余挖坑吐槽戶|只說你看得懂的
