人民幣近三個月持續(xù)貶值每强，美元兌人民幣匯率從今年的低點6.24攀升至近期高點6.71，漲幅7.53%州刽。
又一輪的保房價還是保匯率的討論蜂擁而至空执。為什么房價會和匯率扯上關(guān)系？這要從俄羅斯和日本說起穗椅。
日本：保匯率辨绊，?股市暴跌房價暴跌
1985年9月，美國和日本等國家簽訂廣場協(xié)議匹表，決定通過日元升值來解決日本對美國的貿(mào)易順差問題门坷。日元兌美元從1985到1987年大約升值了將近一倍，從1美元兌換240日元升值到1美元兌換120日元附近桑孩。
日本從1985年開始執(zhí)行寬松貨幣政策，連續(xù)多次降息框冀，并加大基礎(chǔ)貨幣投放流椒，以應(yīng)對日元升值造成的通貨緊縮壓力。降息和貨幣投放明也，又使得房價和股價飆升宣虾。更危險的是，日本銀行業(yè)投資了大量的股票和地產(chǎn)類貸款温数，金融體系對資產(chǎn)價格的敏感度在提升绣硝，金融危機在醞釀。
從經(jīng)濟基本面角度撑刺，日本央行應(yīng)該通過匯率貶值來釋放出口部門的壓力鹉胖，恢復(fù)自身的競爭力。從資產(chǎn)價格角度，日本央行應(yīng)該通過穩(wěn)步的緊縮政策來使股票市場和房地產(chǎn)市場緩慢降溫甫菠。
日本是外向型經(jīng)濟體挠铲，匯率的重要性要高于樓市。最終寂诱，日本央行實施了快速緊縮的貨幣政策拂苹，刺破泡沫，保匯率而棄房價痰洒。1989年5月開始瓢棒，日本不斷上調(diào)基準利率，貼現(xiàn)率從1989年初的2.50%快速上調(diào)至1990年初的5.25%丘喻，并在1990年8月大幅上調(diào)至6.00%脯宿。花了三年多的時間進行寬松仓犬，只用了一年多的時間就緊縮回來了嗅绰。
這讓日本經(jīng)濟付出了慘痛的代價，不僅股市搀继、房市暴跌窘面，而且資產(chǎn)價格崩盤引發(fā)銀行壞賬，經(jīng)濟衰退叽躯。日經(jīng)225股票指數(shù)從1989年底的高點38957暴跌64%财边，至1992年8月的14194，但是日元匯率基本保持平穩(wěn)点骑，1990年后日元兌美元甚至繼續(xù)保持升值的態(tài)勢酣难。
俄羅斯：保房價，匯率暴跌資金外流
石油是俄羅斯經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)黑滴，原油價格在2014年下半年出現(xiàn)暴跌憨募，從2014年6月的111美元/桶跌至2016年1月的33美元/桶。原油價格暴跌引發(fā)俄羅斯盧布貶值袁辈，資金大幅外流菜谣。為了應(yīng)對資金外流，俄羅斯央行不斷上調(diào)基準利率晚缩，自2014年3月起尾膊，先后6次上調(diào)基準利率，從6.5%一路上調(diào)至18%荞彼，但緊縮的貨幣政策又對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不利作用冈敛。
如果要拯救油價暴跌引發(fā)的經(jīng)濟衰退，必須采取適度寬松的貨幣政策鸣皂，也就是降息降準抓谴，大幅降息會導致貨幣貶值暮蹂；但從匯率層面來說，要想維持盧布堅挺齐邦，就必須采取緊縮的貨幣政策椎侠，俗稱加息，大幅加息又極有可能使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅調(diào)整措拇。
最終我纪，俄羅斯央行于2014年11月10日宣布允許盧布自由浮動，相當于俄羅斯選擇了通過貨幣貶值來釋放壓力的政策丐吓。
政策宣布后浅悉，俄羅斯盧布匯率經(jīng)歷自由落體式貶值，從2014年11月至2015年1月券犁，兩個月的時間里术健，盧布貶值33%。如果從2014年7月開始計算粘衬，盧布貶值幅度高達50%荞估。
匯率貶值釋放了經(jīng)濟的壓力，俄羅斯央行順勢下調(diào)了基準利率稚新，緩解了利率上漲對房地產(chǎn)市場的沖擊勘伺，資本外流規(guī)模也出現(xiàn)下降。最終褂删，俄羅斯房價沒有受到太大的負面影響飞醉，基本處于一個上升趨勢中。
俄羅斯通過匯率快速貶值屯阀，使得資金來不及出逃缅帘，同時予以大幅加息，穩(wěn)住了貨幣預(yù)期难衰，從而穩(wěn)定了國內(nèi)金融環(huán)境钦无。匯率快速貶值同時也造成了通貨膨脹，大幅推高了基礎(chǔ)生活物品價格盖袭，保房價其實只是名義上的價格維持失暂，實際是通脹的結(jié)果。
為什么房價和匯率只能二選一苍凛？
如果一定要二選一趣席，必然是整體經(jīng)濟出現(xiàn)了問題兵志。
如果要保住匯率醇蝴，就必須有外部資本流入。但資本也不傻啊想罕，你的資產(chǎn)價格那么貴悠栓，誰會進來呢霉涨？所以要保住匯率，樓市往往就只能當棄子惭适。
同理笙瑟，一旦樓市價格保住了，而資本又可以自由流動癞志，那么經(jīng)濟問題來臨之際往枷，感覺到風險的外資，必然會選擇高位套現(xiàn)離場凄杯。別人在拼命拋售错洁，你可以動用外儲保接盤，但這對外儲的消耗極大戒突，一旦耗盡匯率還是會大跌屯碴。
俄羅斯選擇保房價棄匯率，日本選擇保匯率而棄房價膊存，無論是哪個選擇都導致了經(jīng)濟衰退导而。
房價和匯率，只有一種對立關(guān)系嗎隔崎？
寬松的貨幣政策一方面提高了貨幣的供給今艺，導致貨幣貶值，另一方面資金流動性增加也會推升房價仍稀；而緊縮的貨幣政策則導致流動性減弱洼滚，進而導致房價下跌，資金流出技潘，匯率升值遥巴。
不同于日俄，中國資本市場尚未完全放開享幽，規(guī)模性的資本外逃和人民幣超額貶值的情況并不容易出現(xiàn)铲掐。
6月30日，官媒《證券時報》發(fā)表了文章：“房價和匯率只能二選一”是個偽命題值桩。
從過去兩年的經(jīng)驗可以看出摆霉，“房價和匯率只能二選一”是一個偽命題，從資金流動的角度看奔坟，人民幣匯率和房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)或許呈現(xiàn)一定程度的此消彼長携栋，但運用多種調(diào)控手段后，兩個目標是可以同時實現(xiàn)的咳秉。
除了日本和俄羅斯婉支，我們也可以看看美國的經(jīng)驗：在1995-2001年間，美元指數(shù)和房價同向上升澜建；2002-2007年向挖，美元貶值蝌以、房價上升，兩者負相關(guān)何之；次貸危機后跟畅，美國的房價和匯率齊跌溶推；而從2011年底開始徊件，二者又呈現(xiàn)出同向上升的趨勢，所以蒜危，這并非不可能完成的任務(wù)。
兩者的根基實際取決于中國經(jīng)濟的長期趨勢占拍，只要中國經(jīng)濟的基本面足以支撐表牢，二選一的局面永遠不會發(fā)生。
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