今天我們來學(xué)習(xí)投資需求和使用需求之間的關(guān)系蹋订，來了解房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的真正根源赔退。

從上一節(jié)課我們已經(jīng)了解了橄维，房屋不是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)品，而是一種綜合的服務(wù)盒至，所以它不能通過政府大規(guī)模的廉價(jià)提供來解決問題酗洒。

也有人以為，限制住那些有錢人多買妄迁，好像剩下的房子就成了窮人的了寝蹈。前面我們已經(jīng)學(xué)過供需定律，你限制住了有錢人購(gòu)買登淘，也就是限制了需求箫老，供應(yīng)方天然就會(huì)減產(chǎn)，那么房屋的供應(yīng)就會(huì)減少了黔州，而每個(gè)人又都有不同的對(duì)策耍鬓，去爭(zhēng)搶市場(chǎng)上的稀缺的房屋，價(jià)格其實(shí)是直升不降的流妻。

1.空置率不可能客觀衡量與計(jì)算

還有一種就是所謂的“控制空置率”的想法也是經(jīng)不起推敲的牲蜀。

很多人喜歡舉空置率的例子，說市場(chǎng)上很多房子是空置的绅这，咱們要收空置率稅涣达。這也是一種不切合實(shí)際的想法，空置率怎么算证薇？

比如我有兩套各50平米的房子度苔，我自己住一套，那么你說另外一套空置的浑度，你就要收空置稅寇窑。那如果反過來，我有一套100平米的房子呢箩张，我一個(gè)人住甩骏，里面有兩個(gè)洗手間窗市，一個(gè)長(zhǎng)期不用的，那這樣你要不要收我那個(gè)洗手間的空置稅饮笛？

這會(huì)出現(xiàn)一種什么情況呢咨察，擁有兩套小房子的人與一套大房子的人相比，對(duì)于市場(chǎng)有效配置住房資源的貢獻(xiàn)要大一些缎浇，但是前者要收費(fèi)扎拣，而后者反而不收費(fèi)，那效果就會(huì)適得其反素跺。

當(dāng)然，政府說要對(duì)我另外一套50平米的房子收稅誉券，我也是有對(duì)策的指厌。你要怎么來判斷我這套房子是空置的呢？看水表踊跟？看電表踩验？我只要定期叫個(gè)人過去開開水龍頭，開開燈就破局了呀商玫。

這倒是平添了一種新職業(yè)箕憾，像遛狗一樣溜房子∪空置率稅起不到任何實(shí)際的效果袭异，浪費(fèi)社會(huì)資源，還會(huì)扭曲市場(chǎng)對(duì)房型設(shè)計(jì)的實(shí)際需求炬藤。

2. 任何價(jià)格管制都不可能成功

實(shí)際上任何類型的價(jià)格管制都是不能成功的御铃，從這一點(diǎn)上我們還能夠得到更多的啟發(fā)，就是凡是政府要進(jìn)行價(jià)格管制的地方沈矿，人們就總有不同的對(duì)策上真，繞過他們的管制。

比如說你限制一個(gè)家庭只能有一套房羹膳，那么大家就會(huì)在這個(gè)一套的概念上下功夫睡互。你如果說一臺(tái)手術(shù)不能超過多少錢，人們就會(huì)在這個(gè)一臺(tái)上面做文章陵像，手術(shù)配套的的診斷就珠、檢驗(yàn)、麻醉等等再另算費(fèi)用蠢壹。

如果你說學(xué)費(fèi)不能超過多少錢嗓违，那學(xué)校就可以把教育服務(wù)切割為學(xué)分費(fèi)、服裝費(fèi)图贸、伙食費(fèi)等等蹂季。

任何一種價(jià)格管制冕广，人們都有相對(duì)于的對(duì)策，這是合理反應(yīng)偿洁。

3.使用需求是投資需求的基礎(chǔ)

市場(chǎng)上還有一個(gè)比較流行的觀點(diǎn)是撒汉，看空置房，人們?yōu)槭裁促I了房子放在那啊涕滋，那是因?yàn)樗麄兿胪顿Y睬辐，他們自己不實(shí)際使用。所以有人就說我們要積極地去滿足人們的實(shí)際需求宾肺，而同時(shí)還要打擊投資的需求溯饵。

甚至提出了很可笑的建議，所在那些好的地段批出一些地來锨用，專門用來修建廉租房丰刊，讓實(shí)際需求的人來住，而讓那些偏遠(yuǎn)的地方批出一些沒人要的地來增拥，供那些喜歡炒房的人啄巧、喜歡投資的人去投資。（好笑是挺好笑的掌栅，可有些城市這么做的也不少啊秩仆，那些偏僻小區(qū)的鬼城，估計(jì)就是這么被 大腿決定出來的結(jié)果）

這種把使用需求和投資需求區(qū)分開來的猾封，甚至對(duì)立起來的看法是很不合理的澄耍。

實(shí)際上所有的投資需求，都是以實(shí)際使用需求為基礎(chǔ)的忘衍。沒有實(shí)際使用的需求逾苫，就不會(huì)有投資需求。給你一塊爛地枚钓，你會(huì)去炒嗎铅搓？

出高價(jià)做投資，到底是怎么回事搀捷？這是人們表達(dá)不同意見的一個(gè)和平星掰、有效的辦法。

舉個(gè)例子嫩舟，一幢房子放在那里值不值一塊錢氢烘？所有人都認(rèn)為它值一塊錢，沒有不同意見家厌。價(jià)格一點(diǎn)一點(diǎn)增加播玖，到了這幢房子值不值1000塊錢，也許認(rèn)同的人就沒幾個(gè)了饭于，到另外值不值1萬塊蜀踏，大概就只有兩個(gè)人同意了维蒙，那么這兩個(gè)人還要表達(dá)不同意見，到了最后那個(gè)認(rèn)為這房子值1萬零一塊的人就勝利了果覆。他用真金白銀表達(dá)了自己不同的看法颅痊，值不值這個(gè)價(jià)，我們就走著瞧局待，看明年或者后年市場(chǎng)上告訴我們這個(gè)房子到底值多少錢斑响，這就是投資。

如果我們硬要把使用需求和投資需求區(qū)分開來钳榨，對(duì)立起來的話舰罚，就不會(huì)有人投資，就不會(huì)產(chǎn)生滿足未來市場(chǎng)需求的供給重绷。這樣長(zhǎng)遠(yuǎn)來說沸停，我們的居住條件會(huì)變得更差，而不是更好昭卓。

凡是打擊那些打擊投資需求的政策，最終也滿足不了使用需求瘟滨。

課后思考題：投資和投機(jī)有什么不同候醒。

這二者本質(zhì)上應(yīng)該是沒有區(qū)別，都是對(duì)未來的一種期望杂瘸。所不同的應(yīng)該是投資是長(zhǎng)期行為倒淫，投機(jī)是短期行為，快速套現(xiàn)拿錢败玉，更加狠準(zhǔn)敌土，所以更容易讓人眼紅的一種投資操作手法。