樓層項(xiàng)目布局如下：
一、寧春城商業(yè)體的運(yùn)營(yíng)卷谈。
1、項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)與比例霞篡。
整個(gè)商業(yè)大廈項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)主要有以下幾個(gè)模塊世蔗。
1）、傳統(tǒng)休閑百貨類占比40%朗兵。分布在一樓到五樓污淋。包括品牌金銀珠寶，品牌服裝余掖，品牌鐘表寸爆，品牌鞋包，品牌休閑和運(yùn)動(dòng)盐欺。一線占比20%赁豆，有HM、肯德基冗美、星巴克魔种。二三線在60%以上，有佐丹奴粉洼、森馬等节预。
2）甲抖、餐飲占比35%以上。分布在五樓到7樓心铃。主要靠近運(yùn)動(dòng)機(jī)電影娛樂(lè)期的有奶茶飲品准谚，果汁飲品系列。現(xiàn)場(chǎng)加工系列去扣，烘培烤炸系列柱衔，特色小吃系列，特色快餐系列愉棱，特色火鍋系列唆铐，粵菜系列，川菜系列奔滑。
3）艾岂、玩耍娛樂(lè)占比10%。
主要分布在九樓整個(gè)樓層朋其。
漫拉迪動(dòng)漫城王浴，從幼兒到中童、大童梅猿、青少年氓辣、成人一系列的。有兒童樂(lè)園袱蚓，賽車城钞啸，跳舞城，射擊城等喇潘。
4）体斩、培訓(xùn)及其它占比10%。
主要分布在九樓八樓颖低。包括旱冰培訓(xùn)絮吵，舞蹈培訓(xùn)，瑜伽培訓(xùn)枫甲，相關(guān)的體育項(xiàng)目的培訓(xùn)源武，興趣愛(ài)好的培訓(xùn)，書法畫畫培訓(xùn)想幻，健身美容美發(fā)的培訓(xùn)等等粱栖。這些培訓(xùn)，它集中客流大部分是周邊的一些家庭脏毯，有時(shí)甚至是托兒所性質(zhì)闹究，周六周日客流量比較大。
2.傳統(tǒng)百貨與新生的業(yè)態(tài)食店。
傳統(tǒng)百貨慢慢縮小渣淤，更多體現(xiàn)的是吃喝玩樂(lè)赏寇，以及培訓(xùn)娛樂(lè)教育美容健身美膚。這是行業(yè)結(jié)構(gòu)比例變化价认。說(shuō)明的是吃穿住用玩樂(lè)保健教等各業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定及衰退變化嗅定、商圈市場(chǎng)的變化，以及消費(fèi)者的需求變化等信息用踩。這些行業(yè)渠退、市場(chǎng)、消費(fèi)者變化信息及趨勢(shì)脐彩，無(wú)論是在縣城還是市里乃至全國(guó)各地碎乃，都有相同的特點(diǎn)。也就是：玩的惠奸、吃的梅誓、培訓(xùn)的、教育的佛南、美容美膚健身的等等梗掰，這些行業(yè)市場(chǎng)會(huì)放大，傳統(tǒng)的百貨行業(yè)會(huì)縮小共虑。
3.招商項(xiàng)目與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)分析愧怜。
招商的項(xiàng)目它的檔次以及一線二線三線品牌的比例根據(jù)它周邊的一個(gè)市場(chǎng)布局。首先妈拌。寧春城是北海有標(biāo)志性的一個(gè)商業(yè)體，它商圈是輻射整個(gè)北海市蓬蝶，商業(yè)體里面一站式的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)比例與及品牌結(jié)構(gòu)定位尘分、整個(gè)商業(yè)的配套與裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)等均全面針對(duì)是北海全市丸氛。
4.商業(yè)體的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析培愁。
從商業(yè)體定位策略、招商策略缓窜、運(yùn)營(yíng)策略等可以看的出來(lái)定续，它是以做強(qiáng)商業(yè)體為最重要的經(jīng)營(yíng)策略，集最全面的業(yè)態(tài)比例禾锤、最有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌結(jié)構(gòu)比例私股、最豪華的裝修標(biāo)準(zhǔn)、就要競(jìng)爭(zhēng)力的運(yùn)營(yíng)和營(yíng)銷方法作商業(yè)運(yùn)營(yíng)恩掷。
二倡鲸、公司商業(yè)體的規(guī)劃。
1.公司商業(yè)體的商圈環(huán)境分析黄娘。
和寧春城相似的方面峭状。公司商業(yè)體雖然沒(méi)有寧春城商圈消費(fèi)力高克滴，但在規(guī)模上面、在周邊的商圈的影響力上面优床、在周邊的商圈的配套項(xiàng)目上面劝赔、商圈的輻射和影響力上面、商圈的人口結(jié)構(gòu)和人口數(shù)量上面和寧春城都有得一比胆敞。
比寧春城好的方面着帽。地理位置相對(duì)寧春城來(lái)講在商圈的相對(duì)地理位置更加屬于核心地帶。周邊配套的商業(yè)范圍更加的濃厚竿秆。周邊有步行街启摄、醫(yī)院、住宅幽钢、政府部門歉备、學(xué)校、老街匪燕、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)蕾羊、還又出租房等。人口結(jié)構(gòu)更加的全面更加的密集帽驯，進(jìn)出騎行更加的方便龟再。停車場(chǎng)-2到-4樓1600個(gè)車位，進(jìn)出有4個(gè)門停車更加便利尼变。
2.公司運(yùn)行商業(yè)體戰(zhàn)略方向利凑，重要及次要方向的排序。
投資融資方向?yàn)樽钪匾姆较蚺旁诘谝?/b>嫌术。公司基礎(chǔ)比較弱底子比較薄哀澈，資金形成是通過(guò)籌借、私人融資度气、投融投資割按、銀行貸款等形成持續(xù)的資金輸入運(yùn)行，由此公司的資本運(yùn)營(yíng)成本比較高磷籍。不能斷基金鏈适荣。盡快地提升基金的運(yùn)作效率。讓更多的銀行低利率的貸款技持公司院领。所以公司商業(yè)體戰(zhàn)略的最重要的方向是投資融資弛矛。明確了公司最重要的方向，一切的工作就要圍著這個(gè)方向運(yùn)作栅盲，所以有時(shí)候在選擇給別人做還是公司自己經(jīng)營(yíng)運(yùn)作而決策時(shí)汪诉，公司會(huì)更多的采取的是自己培養(yǎng)人自己運(yùn)作，有相關(guān)的資產(chǎn)可以再次進(jìn)行融資。招不到商戶扒寄，自己開發(fā)自己采購(gòu)鱼鼓。把整個(gè)場(chǎng)鋪滿也是同樣的一個(gè)道理。
吸客抄熱是公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的第二個(gè)排序该编。
人氣可以給公司帶來(lái)很大的融資的信心迄本，以及地產(chǎn)的升值、銀行的信心课竣。所以人氣是非常關(guān)鍵嘉赎，公司把它作為商業(yè)體的第二重要的戰(zhàn)略方向。所以公司營(yíng)銷活動(dòng)就變得非常重要于樟」酰可以從更高緯度的營(yíng)銷，到豐富多彩的營(yíng)銷迂曲，到廣告媒體的營(yíng)銷到廣告策劃以及公司各個(gè)樓層的營(yíng)銷靶橱，各個(gè)業(yè)態(tài)營(yíng)銷以及核心項(xiàng)目的營(yíng)銷。全面綜合的吸客要求路捧。這會(huì)需要豐富的營(yíng)銷辦法关霸。
盈利方向是公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的第三個(gè)排序。
對(duì)整個(gè)商業(yè)體而言杰扫。盈利是他最根本的目標(biāo)队寇，資產(chǎn)的增加，銀行的放貸章姓，暫時(shí)的吸客佳遣，地產(chǎn)的升值，最終還是讓商業(yè)體整體的盈利以及盈利的最大化為最終目的凡伊。 當(dāng)然苍日。商業(yè)體的各個(gè)樓層各個(gè)單元的盈利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，公司可以根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的戰(zhàn)略位置各有側(cè)重不盡相同窗声。最終通過(guò)運(yùn)營(yíng)管理，營(yíng)銷管理辜纲，制度化管理笨觅，成本管理，以及不斷的內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整耕腾，品牌的調(diào)整见剩。最終讓整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)整體實(shí)行盈利，這是一個(gè)相對(duì)漫長(zhǎng)的一個(gè)過(guò)程扫俺。
做強(qiáng)商業(yè)體是公司經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略規(guī)模化必經(jīng)之路，它的重要性放在第四個(gè)排序羹呵。
盈利最大化不一定是運(yùn)營(yíng)強(qiáng)大骂际，同樣強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力。并不一定是剛好在盈利的最大化節(jié)點(diǎn)上冈欢。商業(yè)體的盈利最大化只是一個(gè)概念歉铝。是從短時(shí)間眼前的利益而談的一個(gè)概念。做強(qiáng)商業(yè)體是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度和從規(guī)模的角度去思考凑耻。只有不斷地做強(qiáng)太示，才能夠持續(xù)的盈利，最終從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度達(dá)到盈利的最大化香浩。
3.結(jié)合公司戰(zhàn)略类缤，建議商業(yè)項(xiàng)目結(jié)構(gòu)定位如下。
重視餐飲娛樂(lè)邻吭，教育培訓(xùn)餐弱，美容美膚健身。這些方面的業(yè)態(tài)及定位管理镜盯，放在占比相對(duì)比較高的結(jié)構(gòu)里面岸裙，一方面是這些項(xiàng)目業(yè)態(tài)，都屬于吸客型速缆。如餐飲類降允，都屬于社區(qū)感情互動(dòng)型，教育娛樂(lè)健身類艺糜。而且這些項(xiàng)目都屬于行業(yè)發(fā)展時(shí)間段里面出現(xiàn)的剧董，新興潮流的業(yè)態(tài)。效果也可以在其它商業(yè)體得到展現(xiàn)破停，而且也是比較具有生命力的翅楼、具有商圈的影響力的。能和顧客建立長(zhǎng)久感情和忠誠(chéng)度的一類項(xiàng)目業(yè)態(tài)真慢。
4.項(xiàng)目招商方案如下毅臊。
結(jié)合公司戰(zhàn)略目標(biāo)，用資產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)吸客來(lái)輔助投融資本的運(yùn)作總方針黑界，設(shè)計(jì)三年收益及建議招商的方案如下：
1）1到3樓的招商及收益管嬉。
傳統(tǒng)休閑百貨占比40%。其中一線品牌占比10%朗鸠。二線占比20%蚯撩。三線以及以上占比60%。其他占比10%烛占。主要分布在1到3樓為主要經(jīng)營(yíng)樓層胎挎。收益計(jì)劃是：
一線月收益=8000平/層/期x3層×2期×80元/平x10%=384000元；
二線月收益=8000平/層/期x3層×2期×120元/平x20%=1152000元
三線以上月收益=8000平/層/期x3層×2期×
180元/平×70%=6048000元
1到3樓總共月收益=7584000元
2）四樓五樓的招商及收益。
餐飲占整個(gè)商業(yè)體20%犹菇，四樓半層五樓一層德迹，共計(jì)面積=8000平/層/期x2期×2層=32000平
月收益預(yù)算=32000平x50元/平=1600000元
3）六七樓總面積和四五樓一樣，除了KTV電影院的收益项栏，再加上美容美體健身占比5%浦辨，培訓(xùn)教育娛樂(lè)15%左右。
月收益預(yù)算=32000平x35元/平=1120000元沼沈。
4）一到七樓月總收益=10304000元流酬，即年收益1.3億
5.運(yùn)營(yíng)策略如下。
一切的運(yùn)營(yíng)策略均是根據(jù)公司的項(xiàng)目結(jié)構(gòu)定位列另，以及商業(yè)體經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略方向出發(fā)芽腾。根據(jù)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)情況。運(yùn)營(yíng)架構(gòu)應(yīng)該獨(dú)立分如下部門页衙。餐飲部摊滔、娛樂(lè)部、超市百貨部店乐、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)部艰躺、KTV部。各個(gè)部門直接對(duì)接的應(yīng)是商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理眨八。各個(gè)部門獨(dú)立核算腺兴。權(quán)責(zé)分明。
