在開(kāi)店過(guò)程中博杖,判斷一個(gè)店面的立地(即位置的可投資、可開(kāi)發(fā)性)筷登,是極重要的剃根。有人說(shuō),開(kāi)發(fā)是老板的眼睛前方,如果立地判斷沒(méi)有做好狈醉,開(kāi)店就等于是瞎子在投資。因此惠险,做好立地判斷十分重要苗傅。昨天和大家分享了找店面的渠道和方法,今天進(jìn)一步告訴大家一些相當(dāng)實(shí)用的技能班巩,可以迅速學(xué)會(huì)的店面評(píng)估手段渣慕。
首先我們要明白一個(gè)商業(yè)本質(zhì),即如何判斷一個(gè)商圈或者城市有發(fā)展?jié)摿Γ?/p>
任何一個(gè)區(qū)域需要發(fā)展,前提是必須有人口基數(shù)作為基礎(chǔ)逊桦,因?yàn)樯虡I(yè)本身依托人而發(fā)展眨猎。要致富先修路,也是一個(gè)重要理論强经,它帶給我們的警示是睡陪,是否存在流動(dòng)人口;為什么這么說(shuō)匿情,交通發(fā)達(dá)的地區(qū)要么是交通樞紐兰迫,要么是人口密集度,要么是有旅游區(qū)码秉,他們的本質(zhì)都是逮矛,存在明顯的人流高低峰,這就是流動(dòng)人口转砖;最后是購(gòu)買(mǎi)力,包含購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣和消費(fèi)能力鲸伴。
我們可以認(rèn)為:判斷一個(gè)商圈或者城市是否有發(fā)展?jié)摿Ω幔褪橇私馑?b>是否有龐大的人口基數(shù);是否存在流動(dòng)人口汞窗,是否有購(gòu)買(mǎi)力姓赤。前面兩個(gè)至少滿(mǎn)足一個(gè),最后一個(gè)是必要條件仲吏。
根據(jù)這個(gè)商圈的判斷屬性不铆,我們得出店面立地的判斷依據(jù),只有三個(gè)關(guān)鍵詞裹唆。
首先是人流量誓斥,它需要考量的問(wèn)題是:
一、店面門(mén)口是否具備滿(mǎn)足營(yíng)運(yùn)需求的人流量许帐;即是否達(dá)到我想要的人流量劳坑。
二、門(mén)口流量消費(fèi)結(jié)構(gòu)是否符合門(mén)店定位成畦;即這些人流是否是有效客流距芬,是否具備購(gòu)買(mǎi)力。
然后是展示度循帐,它需要考量的問(wèn)題是:
一框仔、面寬;
二拄养、是否存在視野障礙物离斩;
三、是否處于背面;
這三個(gè)因素考量的問(wèn)題就是捐腿,我看到店面招牌最遠(yuǎn)的距離是多遠(yuǎn)纵朋?
最后是接近性,它需要考量的問(wèn)題是:
一茄袖、是否存在隔離帶操软;
二、是否處于人流分流點(diǎn)不利的一面宪祥;
簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)聂薪,就是這個(gè)店面別人看到了,好不好進(jìn)店的問(wèn)題蝗羊。
因此藏澳,判斷一個(gè)店面立地的三個(gè)關(guān)鍵詞就是:人流量、展示度耀找、接近性翔悠。
按照個(gè)人經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō),三個(gè)條件都滿(mǎn)足的最優(yōu)情況基本不存在野芒。我們只能在一些店面中根據(jù)這三個(gè)屬性進(jìn)行判斷哪個(gè)是最優(yōu)的店面蓄愁。
如上圖的情況,我們做一個(gè)比較:
人流量:
A>E=F>C>B>D
展示度:
A>C>F>B>D>E
接近性:
E>A>F>B>D>C
最后我們的店面選在了F狞悲。
A所有的東西都非常合適撮抓,但是一處于人流主干道,與我們的休閑定位不符摇锋;同時(shí)租金非常高丹拯,超出我們的預(yù)算;
B和D在這里面的比較值都處于比較低的荸恕,可以理解為處于人流不利的一面乖酬;
C的展示面非常好,也離公交車(chē)較近的位置戚炫,但是有綠化和沿路的樹(shù)剑刑,有隔離帶,有障礙物双肤;
E的店面太小施掏,不符合我們的要求;
F的人流量可以接受茅糜,價(jià)格可以接受七芭,展示面不錯(cuò),就是它了蔑赘。
我們就是通過(guò)這樣的比較得出店面選址和立地狸驳,其實(shí)都是依靠上面說(shuō)的三要素预明。但實(shí)際情況要復(fù)雜的多,我們需要不斷接觸和評(píng)估耙箍。
我們一般會(huì)有一些數(shù)據(jù)作為參考:
人流量計(jì)算和面寬撰糠,以及進(jìn)店距離作為評(píng)估依據(jù)。
人流量有專(zhuān)門(mén)的測(cè)算表格辩昆,各位可以在網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行搜索阅酪。測(cè)算人流是比較辛苦的,也有一些要求:比如沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力的不算汁针,如乞丐术辐,單獨(dú)的小孩;交通工作人員不算施无,因?yàn)榇嬖谳^多重復(fù)人流和政府行程影響辉词,例如舉辦某些活動(dòng)等。
面寬就是可作為門(mén)店招牌的寬度和高度猾骡。
進(jìn)店距離是人流動(dòng)線(xiàn)(人流行動(dòng)線(xiàn)路)到店門(mén)的距離瑞躺。
除此之外還有一些偏門(mén)的參考因素,如是否有雨遮啊卓练,是否西曬啊等等隘蝎,可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行變通。所有的方法都必須接受市場(chǎng)的考驗(yàn)襟企,過(guò)去成功的方法不代表永遠(yuǎn)成功。
其實(shí)狮含,不管店面的評(píng)估條件如何顽悼,都沒(méi)有最完美的立地和最正確的選擇。所有的立地本身需要運(yùn)氣成分几迄,我們所做的工作不過(guò)是將一些不利的因素最大程度的排除在外蔚龙,盡可能提高開(kāi)店成功的概率。
評(píng)估店面一定要根據(jù)自身實(shí)際情況做出判斷映胁,因?yàn)榈昝嬉灿蟹隙ㄎ坏恼f(shuō)法木羹。你說(shuō)一家私密高端內(nèi)衣店,總不能開(kāi)在人流最曝光的地方吧解孙。就算有這種情況坑填,但是你最后看看,他們是不是都轉(zhuǎn)型了弛姜,或者在裝修上也做到內(nèi)衣的私密性要求了呢脐瑰?
因此,滿(mǎn)足高人流廷臼、展示度佳苍在、接近性好的店面固然是好绝页,但不一定是最適合開(kāi)店的選址,選址更是需要考慮店鋪?zhàn)陨矶ㄎ患盘瘢约白饨鸪杀镜木C合考量续誉。自己判斷難免疏漏,最好還是有“前輩”指點(diǎn)一二初肉,一起分析比較酷鸦,現(xiàn)在加入【洞見(jiàn)商機(jī)】微信社群,就可以獲得主編親自指導(dǎo)的機(jī)會(huì)哦朴译!
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