爾灣新城的投資開發(fā)是完全市場主導(dǎo)下完成的，其規(guī)劃理念以及開發(fā)運(yùn)營模式具有較強(qiáng)的代表性仿滔。今天惠毁，中鄴將與您一起，重點(diǎn)從爾灣公司組織架構(gòu)現(xiàn)金流循環(huán)模式崎页、盈利模式鞠绰、業(yè)務(wù)模式等方面進(jìn)行分析。
爾灣新城現(xiàn)金流循環(huán)模式
總體上看飒焦，爾灣公司對爾灣新城的開發(fā)蜈膨，主要涉及四天現(xiàn)金流；一是土地租售的現(xiàn)金流入牺荠，一是商業(yè)住宅開發(fā)的現(xiàn)金流出及回款現(xiàn)金流入翁巍；三是商業(yè)不動產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)金流出以及租金收入；四是以不動產(chǎn)為抵押物向金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行貸款休雌。
由于爾灣公司的土地為1864年獲取的農(nóng)場用地曙咽，20世紀(jì)70年代才開始大規(guī)模開發(fā)，相距100多年挑辆，所以在開發(fā)過程中，地價因素可以忽略不計孝情。因此鱼蝉，爾灣公司在對爾灣新城開發(fā)過程中，就不存在購地支出箫荡，新城的開發(fā)資金需求就相對較低魁亦，開發(fā)難度也相應(yīng)降低。
爾灣新城開發(fā)的現(xiàn)金流循環(huán)模式：一是以向公益機(jī)構(gòu)捐贈土地的形式來實(shí)現(xiàn)學(xué)校羔挡、醫(yī)院洁奈、公園、自然保護(hù)區(qū)的建設(shè)绞灼，實(shí)現(xiàn)城市的功能配套利术。二是通過房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)金回款以及土地出售款來實(shí)現(xiàn)對不動產(chǎn)(零售物業(yè)、酒店低矮、度假村印叁、商業(yè)廣場等)的分期開發(fā)，以售養(yǎng)租。需要說明的是轮蜕，爾灣新城的房地產(chǎn)開發(fā)一部分是由爾灣公司自主開發(fā)銷售昨悼，另一部分是將土地賣給其他房地產(chǎn)公司，掙取土地銷售款后跃洛，由其他房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)率触，如美國蘋納房產(chǎn)就是其中的一家。該公司在爾灣開發(fā)了大量的別墅如帕維利亞花園獨(dú)棟別墅汇竭，目前售價在83萬～93萬美元葱蝗。
爾灣新城盈利模式
從爾灣產(chǎn)業(yè)新城的盈利模式來看，這是一個長線投資的典型案例首先進(jìn)行前瞻性地土地儲備韩玩，當(dāng)然這是在價格十分低廉的情況下進(jìn)行垒玲。待時機(jī)成熟，對土地進(jìn)行整體規(guī)劃找颓、綜合開發(fā)合愈，由于爾灣公司的土地購置與土地開發(fā)之間相差1 00余年，故20世紀(jì)了0年代進(jìn)行土地開發(fā)時击狮，其土地價格幾乎可以忽略不計佛析。那么，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)利潤率相對市場同類房地產(chǎn)企業(yè)而言將是極高的彪蓬。
從爾灣新城盈利模式中寸莫，可以得出，要維持爾灣城市整體持續(xù)開發(fā)档冬，需要房地產(chǎn)開發(fā)和土地出售取得利潤來支付不動產(chǎn)及其他開發(fā)成本支出膘茎。該模式與政府主導(dǎo)的新加坡裕廊工業(yè)園的盈利模式有著顯著的差異,即裕廊工業(yè)園區(qū)的盈利來源主要是入園企業(yè)的稅收、不動產(chǎn)租金酷誓。
爾灣公司組織架構(gòu)
隨著爾灣新城的逐步成熟披坏，爾灣公司現(xiàn)已演變成高端不動產(chǎn)的投資、管理運(yùn)營商盐数。目前棒拂，爾灣公司旗下有房地產(chǎn)開發(fā)、服務(wù)式公寓玫氢、零售物業(yè)帚屉、寫字樓、度假酒店漾峡，其中除房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行銷售外攻旦，其余均為長期持有，通過收取租金來收回投資生逸。
其中敬特，爾灣公司開發(fā)的服務(wù)式公寓提供一系列度假酒店式服務(wù)掰邢，從游泳池到精裝廚房。此外伟阔，服務(wù)公寓戶型既有帶車庫和私家花園的公寓辣之，同時也有LOFT.并且公寓周邊專門配有學(xué)校、購物中心皱炉、就業(yè)中心等怀估，這些齊備的服務(wù)設(shè)施重新確定了房地產(chǎn)租賃市場的服務(wù)模式。
在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時合搅，爾灣公司的市場也在擴(kuò)展多搀，但其總體仍專注于南加州沿海城市物業(yè)的長期投資與運(yùn)營管理。目前灾部，爾灣公司物業(yè)資產(chǎn)主要分布在洛杉磯康铭、橙縣、爾灣赌髓、圣迭戈等四個城市从藤，形成了優(yōu)良的資產(chǎn)組合并獲得了豐厚的投資回報。由于公司優(yōu)異的業(yè)績锁蠕，2015年爾灣公司董事長唐納德·布倫以152億美元凈資產(chǎn)(1000億元人民幣)位列全球福布斯富豪榜第64名夷野。
主要創(chuàng)新點(diǎn)及實(shí)施效果
爾灣市從一個開發(fā)區(qū)到全美極具吸引力的中型城市，成立時作了完整的城市規(guī)劃荣倾，環(huán)境優(yōu)美悯搔、街道寬廣、市容整齊舌仍、社區(qū)內(nèi)綠樹成蔭妒貌，是由建筑師精心規(guī)劃出來的夢想城市。其成功之處在于完美地實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)城融合發(fā)展铸豁，主要成功經(jīng)驗(yàn)包括：政府政策支持與市場化的運(yùn)作機(jī)制灌曙；均衡發(fā)展使城市發(fā)展和環(huán)境、居住舒適度等各個方面保有良好的均衡關(guān)系推姻，以高科技為主導(dǎo)、多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)框沟，營造良好的人居環(huán)境藏古，吸弓大量的企業(yè)和居住人口。
(1)政府的支持與市場化的運(yùn)作機(jī)制忍燥，保持了城市以市場為導(dǎo)向的發(fā)展原則拧晕。爾灣是在市場主導(dǎo)下規(guī)劃形成的新興城市。沒有政府指令梅垄，沒有行政干預(yù)厂捞，一切由市場來檢驗(yàn)，人們遵守法律，維護(hù)市場規(guī)則靡馁。爾灣是在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中由私人企業(yè)投資發(fā)展起來的欲鹏。政府在建市后正式成立，市場導(dǎo)向是城市發(fā)展的政策起點(diǎn)臭墨，政府的所有決策都來自于市場并回歸于市場赔嚎。市場化的運(yùn)作使整個城市的規(guī)劃建設(shè)一直朝著市場接受的方向發(fā)展，爾灣完全靠優(yōu)美的自然環(huán)境胧弛、便捷的交通尤误、安全的居住氛圍、良性競爭的商業(yè)機(jī)制不斷吸引著來自各方面的淘金者结缚。以市場為導(dǎo)向的投資機(jī)制使開發(fā)商意識到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重要性损晤。朝著利益最大化、可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展红竭，公司酒店尤勋、餐廳、商場和娛樂設(shè)施的完善不但吸引了人口德崭，其自身也實(shí)現(xiàn)了較高的利潤斥黑，實(shí)現(xiàn)了雙贏。
爾灣市的成功一定程度上得益于政府的支持與市場化的運(yùn)作機(jī)制眉厨，得益于多兀的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得益于環(huán)境友好的城市配套建設(shè)锌奴，這對我國城市開發(fā)區(qū)或新城建設(shè)具有一定的啟發(fā)意義。
(2)規(guī)劃保障城市發(fā)展與環(huán)境憾股、居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關(guān)系人口的增加要求城市準(zhǔn)備更多的物質(zhì)條件鹿蜀。
爾灣市每年都需要根據(jù)設(shè)施的使用及需要，在遵循規(guī)劃的基礎(chǔ)上對規(guī)劃不斷地調(diào)整服球，確保城市發(fā)展與環(huán)境茴恰、居住舒適度等各個方面保持良好的平衡關(guān)系。同2010年前相比斩熊，2015年爾灣的街道總長度增長了29%往枣，公園總面積增長了36%街道綠化總面積增長了43%。
根據(jù)發(fā)展規(guī)劃粉渠，從2010年到?01 5年爾灣在三個關(guān)鍵領(lǐng)域保持了持續(xù)增長：人口計劃增長16%分冈，逾21萬居民；公園和公共空間面積計劃增長56%霸株，道路綠化和街道總長度都計劃增長1 8%雕沉。
爾灣市80%以上的社區(qū)規(guī)劃良好，大多數(shù)擁有網(wǎng)球場去件、游泳池坡椒、小公園等扰路，有的有木橋區(qū)，至有人工湖倔叼，讓居民在湖上泛舟和進(jìn)行其他水上活動汗唱。爾灣市有超過1 00個公園和公共游泳池，擁有最美麗的高爾夫球場缀雳。爾灣市提供自行車道系統(tǒng)渡嚣，以鼓勵使用自行車作為安全和方便的交通和娛樂工具。現(xiàn)在這個系統(tǒng)已有32英里長的肥印、獨(dú)立的自行車專用道和1 26英里長的识椰、同汽車道并肩設(shè)置的自行車道。有“加州陽光”之稱的海灘——拉克那海濱和長灘海濱深碱。
(3)以高科技為主導(dǎo)腹鹉、實(shí)施多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略，并提供有足夠競爭力的就業(yè)機(jī)會敷硅。爾灣現(xiàn)有公司1 7000家功咒，以高科技為主導(dǎo)、多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)绞蹦。一些著名的公司總部在爾灣力奋，如福特汽車集團(tuán)、愛德華生命科學(xué)等幽七。以高科技為主導(dǎo)景殷、多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)抗風(fēng)險性大，在市場經(jīng)濟(jì)的風(fēng)浪中更加穩(wěn)定澡屡。在20世紀(jì)90年代末高科技產(chǎn)業(yè)破滅時猿挚，硅谷受到了極大的沖擊，而爾灣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在遇到市場風(fēng)險的時候則相對穩(wěn)定驶鹉，沒有受到太大的影響绩蜻。
同時，橙縣與得克薩斯的奧斯汀室埋、加州的圣迭戈办绝、新澤西的瑞雷一多翰墨相比較，各個行業(yè)的總體工資水平都處于上等姚淆。而爾灣是橙縣重要的經(jīng)濟(jì)城市孕蝉，其收入水平在橙縣處于上等，工資水平相對而言較具競爭力肉盹。爾灣現(xiàn)有就業(yè)崗位數(shù)20余萬個昔驱，其中213的崗位是由當(dāng)?shù)鼐用裣钗玻溆?13的崗位吸引了很多外來人口上忍。
(4)營造良好的人居環(huán)境骤肛，吸引大量的企業(yè)和居住人口入駐。2011年商業(yè)周刊雜志將爾灣市列為美國最佳城市排行榜第5位窍蓝。爾灣市也在2010年的美國FBI年度犯罪率報告上成為全美1 0萬人以上的城市中犯罪率最低的城市腋颠，比國家平均犯罪率低83%，比加州的平均犯罪率低85%吓笙。城市治安能達(dá)到郊此令人滿意的狀況淑玫，是在整體規(guī)劃思想指導(dǎo)下社區(qū)治安管理和安全標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督強(qiáng)化建設(shè)的結(jié)果。爾灣市1億美元的城市預(yù)算中面睛，有三分之一花在公共安全方面絮蒿，這不僅包括了160多名警員，還包括在打擊犯罪方面的基礎(chǔ)建設(shè)和規(guī)劃叁鉴。
城市環(huán)境設(shè)計也起到了重要的作用土涝。具備良好照明的停車場租寬闊的街道等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，必須通過警察局的審查幌墓，以確保達(dá)到基本的安全標(biāo)準(zhǔn)但壮。同時，爾灣的警察在工作中根據(jù)社區(qū)的居民情況使用6種語言常侣，包括漢語蜡饵、朝語、西班牙語胳施、波斯語等溯祸，這就消除了溝通障礙，在防止和降低犯罪率方面效果顯著巾乳。
