浩瀚的附近纳鼎，具體的個人，都與我有關(guān)
文丨高鵬飛
買小區(qū)車位買到人防車位怎么辦裳凸？在問政江西平臺贱鄙，每個月都有超過10條有關(guān)人防車位的投訴。為什么大量建設(shè)的人防車位會遭人嫌棄姨谷？是業(yè)主太單純還是開發(fā)商套路深贰逾？未來的高層小區(qū)有越來越多的人防車位，我們準備好了迎接它的到來嗎菠秒？
開發(fā)商賣給業(yè)主不想買的人防車位
物業(yè)起訴業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費后疙剑，小區(qū)的50
多名業(yè)主寫了一封聯(lián)名信，希望政府幫忙解決小區(qū)欺瞞業(yè)主變相銷售人防車位的問題践叠。
2019年7月言缤，南昌市南昌縣的業(yè)主鄒先生花5萬元在南部美的城購買了37棟地下車位，當(dāng)時車庫還在施工沒有交付使用禁灼，等到驗收之后管挟，鄒先生傻了眼，車庫里里外外都用鮮明的標識注明了弄捕，這里是人防工程的人防車位僻孝。
“要是買的時候說這個是人防車位导帝，我根本不會買的〈┟”鄒先生說道您单。
鄒先生原本要購買的不是37棟車位。鄒先生家在31棟荞雏，當(dāng)初他提出要購買31棟樓下的車位時虐秦，銷售顧問卻表示車位售罄，并向他推薦了現(xiàn)在的車位凤优。
鄒先生向作者表示悦陋，31棟樓下的車位是產(chǎn)權(quán)車位，并且如今仍然在售筑辨。
明明有產(chǎn)權(quán)車位俺驶，開發(fā)商的銷售顧問為什么還要誘導(dǎo)業(yè)主購買人防車位呢？
江西省人防辦規(guī)定棍辕，竣工驗收的人防地下室必須用顯著的標識注明是人防工程痒钝。從開發(fā)商的角度來講，一旦業(yè)主知道是人防車位之后痢毒，車位就很難再售出送矩。
作者采訪了南昌市多個小區(qū)的業(yè)主，了解到整個南昌市人防車位的銷售情況都不樂觀哪替。一方面是對人防車位的定價存在意見栋荸，一方面是擔(dān)心沒有產(chǎn)權(quán)日后會造成經(jīng)濟損失∑静埃“法律規(guī)定人防車位只能5年一租晌块，我現(xiàn)在確實一次性付出了70年的租金，那要是什么時候合同不作數(shù)了帅霜，我不就虧死了匆背。”鄒先生說道身冀。
作者從南昌市人防辦了解到钝尸，類似的投訴他們經(jīng)常會收到，“我們被投訴得也很頭疼搂根，這些問題我們是真的很想解決珍促。但是如何處罰、處罰多少剩愧，這些都需要法律依據(jù)猪叙。”
變相售賣的人防車位
江西省人防辦2012年發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范防空地下室平時使用和維護管理有關(guān)問題的通知》（贛人防發(fā)〔2012〕5號）中所做的規(guī)范，人防車位不允許出售穴翩，只允許短期租賃犬第，租賃時間不超過5年，使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓芒帕。
南昌市人防辦工作人員向作者表示歉嗓，在《人防法》里面是沒有人防車位這一說法的。開發(fā)商建設(shè)的人防地下室副签，在戰(zhàn)時需無條件被國家征用作防空工程、和平時期被利用起來規(guī)劃了車位基矮，叫做人防區(qū)域的停車位更合適淆储。
作者采訪了多名購買到人防車位的業(yè)主，了解到有不少開發(fā)商通過變相售賣的方式去規(guī)避法律法規(guī)家浇。開發(fā)商或者物業(yè)與業(yè)主簽訂使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議本砰，規(guī)定租賃期限為5年，滿5年后自動續(xù)租钢悲，費用一次性付清点额。
“這不就是變相售賣嘛！”家住南昌市經(jīng)開區(qū)南天陽光二期的夏先生說道莺琳。
作者就此事咨詢南昌市人防辦还棱，對方表示：“我們也沒辦法去處罰他們，主要原因是沒有上位法的支持惭等，法律沒有明確我們該怎么去罰珍手。”
瑞金市太陽城書香一品小區(qū)則是與業(yè)主簽訂20年的租賃合同辞做，到期后自動續(xù)約琳要。業(yè)主李女士將此事向問政江西平臺舉報后，瑞金市住建局認為20年的租賃期限符合《中國民法典》第十四章租賃合同的第705規(guī)定：“租賃期限不得超過20年”秤茅，解除租賃合同法律依據(jù)不足稚补。
錦天城律師所羅律師解釋道，《中國民法典》是上位法框喳，當(dāng)?shù)胤叫圆块T規(guī)章與上位法存在偏差時應(yīng)以上位法規(guī)定為準课幕。雖然無法依照江西省人防辦的有關(guān)規(guī)定而解除租賃合同，但是可以由人防辦對開發(fā)商的這一行為作出行政處罰五垮。
小區(qū)路面車滿為患撰豺，人防車位空空蕩蕩
1月10日晚，剛提了新車的夏先生下班回家時思慮再三拼余，最終選擇帶著車鑰匙坐上了地鐵污桦、公交。
“小區(qū)要么是停滿了車匙监，要么是停了車開不出去凡橱⌒∽鳎”夏先生說，每一次開車進入小區(qū)都像是經(jīng)歷了一場浩劫稼钩。
晚上7點顾稀，作者實地走訪了南昌市經(jīng)開區(qū)南天陽光二期小區(qū)，看到小區(qū)道路兩側(cè)都停滿了車輛坝撑。
從小區(qū)東門口的消防通道繞著小區(qū)一直走直到南門出口静秆，無論是機動車道還是人行道，都被車輛占用了巡李。
19：24分抚笔，一輛黑色的福特轎車在小區(qū)內(nèi)緩緩駛向地下車庫，半徑4米的圓形花壇一圈大約停了7輛汽車侨拦，在100米的單行道上殊橙，1輛白色汽車倒退錯車，2輛電動車擦著車窗緩緩駛過狱从，好不容易走到了車庫入口膨蛮，黃色網(wǎng)狀線上還停著一輛。在每一棟居民樓下季研，都停放了各式電動車和自行車敞葛。
夏先生告訴作者，現(xiàn)在情況還算好的与涡，等到再晚一點想停都停不進來制肮，“這要是出了點事故了火，消防車進都進不來递沪〔虮牵”
2021年1月1日，重慶的加州花園小區(qū)曾發(fā)生過一起火災(zāi)款慨，由于周邊的消防通道被隔離樁儒飒、停放的轎車等占用，70米的消防通道消防車走了1個小時檩奠，還是警民合力將停在路上的小車推翻才使得速度加快桩了。
占用消防通道的行為嚴重危害消防安全，可是物業(yè)所做的管理也只是對每輛停在小區(qū)里的車輛收取80元/月管理費埠戳，讓道路不要堵得太難看井誉。
南天陽光二期大約2000余戶，地下人防車位1100個整胃，規(guī)劃的地面車位400余個颗圣。與地面的車滿為患形成了鮮明的對比，地下車庫空空蕩蕩，除了一小部分區(qū)域有車使用外在岂，其他車位甚至積滿了灰塵奔则。保安告訴作者，目前售出的車位大約100多個蔽午。
產(chǎn)權(quán)癥結(jié)
南天陽光小區(qū)人防車位的價格是5.8萬元易茬，合同約定一次租賃5年，滿5年免費自動續(xù)約及老，70年有效抽莱。夏先生告訴作者，這個價格他并不是不能接受骄恶，“它這個車位沒有產(chǎn)權(quán)的食铐，你要是有產(chǎn)權(quán)的話再加個1萬2萬我也愿意買〉”
“我又不是在這個小區(qū)住一輩子璃岳，沒有產(chǎn)權(quán)的話我到時候轉(zhuǎn)讓該怎么轉(zhuǎn)讓年缎？”根據(jù)相關(guān)規(guī)定悔捶，人防車位使用權(quán)允許轉(zhuǎn)讓，但是夏先生認為单芜，自己要售出房屋的時候肯定要連帶轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)蜕该，到時候可能遇到一系列麻煩，更何況洲鸠，接盤的買方也不一定愿意接受這個在合同上存在爭議的人防車位堂淡。
同樣存在爭議的還有合同的有效期。夏先生說扒腕，雖然合同上是約定70年有效期绢淀，但是合同法規(guī)定租賃期限最長不得超過20年，“20年滿了這個合同還有沒有效力呢瘾腰？如果20年以后我要維權(quán)皆的，開發(fā)商都不知道在不在了√Ｅ瑁”
鄒先生也表示自己買房是有投資需求的费薄，按照20年的租賃有效期來算，人防車位比起產(chǎn)權(quán)車位更容易貶值栖雾。
“19年我買的時候是5萬元楞抡，現(xiàn)在降到了3萬8千元都沒人買，你說它要貶值的我買它干嘛析藕≌偻ⅲ”鄒先生說道。
人防車位等待被接受
依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》和《江西省實施〈中華人民共和國人民防空法〉辦法》，城市新建民用建筑有條件的必須修建防空地下工程或者繳納一筆費用異地建設(shè)防空地下工程柱恤。對于居民小區(qū)数初，利用防空下室用作人防地下車庫是比較合適的。這也就意味著梗顺，新建小區(qū)的地下車庫中有相當(dāng)大部分是人防停車位泡孩。
對于開發(fā)商故意隱瞞人防地下室停車位屬性的情況，南昌市人防辦工作人員表示他們已經(jīng)要求開發(fā)商必須在人防地下室用人防標牌鮮明標示寺谤，“我們已經(jīng)在積極地告知市民哪些地方是人防地下室停車位仑鸥，哪怕你在合同當(dāng)中沒有看到，你也能看到車位上的人防標牌变屁，不至于被欺瞞眼俊。”
對于開發(fā)商變相售賣人防地下室停車位的情況粟关，對方表示他們目前唯一能做的管控就是對買賣人防地下室停車位的開發(fā)商進行約談疮胖。
對于產(chǎn)權(quán)的問題，夏先生建議應(yīng)該允許業(yè)主自行選擇租賃期限闷板。
南昌市人防辦表示澎灸，目前省人防辦的意見方案已經(jīng)納入了《江西省物業(yè)管理條例（修訂版）》征求意見稿，1月14日已經(jīng)結(jié)束了意見征求提交至省人大遮晚，該問題有望得到解決性昭。
其中第63條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)人防主管部門備案平時利用作為停車位、儲藏室的人防工程設(shè)施县遣，可以以租賃方式向全體業(yè)主開放糜颠，租賃期限最長不得超過5年，不得出售萧求、變相出售或者附贈”其兴，在原來的條款中增加了“不得變相售出”的規(guī)定。
