最近這段時間有點慶幸當(dāng)初老爸選的是八樓了亚再。
前一陣子我居住的高層小區(qū)電梯壞了一部亲茅，如果要等電梯可能一趟兩趟都等不到颁股，如果滿了就得等下一班盹廷。整棟樓一共33層征绸，上班時間很容易就坐滿了。有時候看到電梯剛下去或者才上去我干脆就走樓梯上下樓俄占，正好也可以鍛煉管怠。可是那些高層的住戶就不樂意了缸榄，一直在業(yè)主群里怨聲載道渤弛。后經(jīng)電梯公司檢查后確認該電梯需要大修，物業(yè)在群里通知大家需要動用維修基金甚带，請大家有空去物業(yè)簽字她肯，一下子群里的“上帝”又開始各種發(fā)難。本著多一事不如少一事的想法是不參與業(yè)主群的討論的鹰贵，不過大家“過于一致”的發(fā)聲晴氨，讓我對這件事正確的處理方式有了興趣。經(jīng)過查詢一些資料之后碉输，將針對一些住戶的意見來根據(jù)查詢的資料做出解答還有本人對在日常生活中與物業(yè)溝通的看法籽前，如果有不同的意見歡迎指正。
1.???A住戶：電梯壞了敷钾，物業(yè)費不用繳咯枝哄！
答：不交物業(yè)費有什么后果?
物業(yè)費如果很多人長時間不交的話，物業(yè)會對沒有繳費業(yè)主進行起訴阻荒，起訴的結(jié)果就是補齊物業(yè)費挠锥。
一般情況下，即使是物業(yè)本身沒有做到位侨赡，為了保護物業(yè)蓖租，免得其他小區(qū)效仿纱控，法律也會傾向于物業(yè)這邊的。至于物業(yè)做的不到位的地方菜秦，建議你用相機甜害、手機等留下時間、證據(jù)球昨，以備不時之需尔店。
按照約定交納物業(yè)管理費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本的合同義務(wù)，沒有足夠的抗辯理由而不交物業(yè)費是一種違約行為主慰。
但出現(xiàn)以下幾種情況嚣州，業(yè)主可拒交物業(yè)費：
1、物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn);
2共螺、物業(yè)公司擅自擴大收費范圍该肴、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的;
3藐不、物業(yè)公司不經(jīng)業(yè)主許可自行增加的收費項目匀哄。如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說明服務(wù)質(zhì)量不到位雏蛮。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費價格不符的問題涎嚼，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會直接與物業(yè)公司交涉，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來管理小區(qū)挑秉。
在我們小區(qū)電梯兩部電梯壞掉一部且物業(yè)并沒有不作為的情況下法梯，電梯壞了一部是不足以作為不交物業(yè)費的理由的。
2.???B住戶：為什么要動用維修基金犀概？收的電梯費是干什么用的立哑？
答：物業(yè)向高層業(yè)主收取的電梯費中包含支付維保公司日常維保的費用，以及保證電梯正常運行的電費姻灶，還有支付年檢的費用铛绰。按規(guī)定，物業(yè)費中不包含電梯的維修木蹬、更新至耻、改造的費用若皱。因為電梯停運更換重要部件的維修算做大修镊叁，故需動用小區(qū)的維修基金，這和我們平常交的電梯費沒有什么關(guān)系走触，電梯費是一個使用費晦譬，是一個過去向的費用；而維修基金是類似房屋維修的養(yǎng)老錢互广，是一個儲蓄行為敛腌，是一個未來向的費用卧土。
那么有人就要問了，那我們交的物業(yè)費是用來干什么的像樊？這里簡單提一下尤莺，所謂物業(yè)費，一般物業(yè)公司收取之后生棍，一部分支付了員工工資颤霎，一部分支付了公共水電，一部分支付了辦公管理費用等涂滴，還有日常的公共維護費用友酱。最后會截留一部分作為物業(yè)公司的利潤，一般占收費總額的10%左右作為利潤柔纵。業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司按時（按月或季度等）公布物業(yè)公司關(guān)于物業(yè)管理費使用的詳細情況缔杉。
3.???C住戶：電梯廣告費一年賺了多少錢？這個錢怎么不去補充維修基金搁料？
答：根據(jù)我從中國法院網(wǎng)上查到的案例一般傾向于以下觀點：
《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅或详、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利郭计。第七十三條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所鸭叙、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有拣宏。電梯屬該條規(guī)定中的公用設(shè)施沈贝，屬業(yè)主共有。
《物業(yè)管理條例》第五十四條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位勋乾、共同設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的宋下，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會辑莫、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后学歧，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金各吨，也可以按照業(yè)主大會的決定使用枝笨。
由此可見,在小區(qū)公共場所、公共設(shè)施上經(jīng)營廣告揭蜒，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過相關(guān)業(yè)主横浑、業(yè)主大會同意或授權(quán)，物業(yè)公司不得擅自引入廣告屉更。公共區(qū)域廣告費用屬于全體業(yè)主共有徙融，并由全體業(yè)主享有共同管理的權(quán)利，物業(yè)公司未經(jīng)同意擅自處理屬于全體業(yè)主共有的廣告費用的行為已經(jīng)侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)瑰谜。
從這個觀點來看確實電梯廣告費收入應(yīng)該歸業(yè)主所有欺冀，但應(yīng)由業(yè)主委員會提出與物業(yè)分成树绩。好吧，雖然道理上應(yīng)該是業(yè)主的隐轩，但誰讓我們沒有組建業(yè)主委員會呢饺饭？等于有一筆錢，我們不屑的彎腰費事去撿职车，物業(yè)撿走了砰奕，現(xiàn)在需要花錢想讓物業(yè)再拿出來是比較難的，要想算賬的話還是早點成立業(yè)主委員會吧提鸟。
4.????D住戶：電梯已經(jīng)不在保修期啦军援，這個保修期是可以選擇的，就好比手機屏幕保質(zhì)期一年称勋，但是你多支付一定錢胸哥，手機屏幕就是終身質(zhì)保。
答：電梯屬于特種設(shè)備赡鲜，你的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》中提到的是“設(shè)備安裝”空厌，指的是普通設(shè)備的安裝，而非“特種設(shè)備安裝”银酬，故電梯不在此列嘲更。而且，作為電梯而言揩瞪，其質(zhì)量控制參考的是GB7588-2003《電梯制造與安裝安全規(guī)范》和GB10060-1993《電梯安裝驗收規(guī)范》赋朦，并非參考你說的那個《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》。
所以李破，按照建設(shè)部在95年發(fā)布的建計（1995）第167號《關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定實施細則》規(guī)定：新安裝的電梯質(zhì)量保修期為從驗收合格之日起一年宠哄，或貨到工地18個月為依據(jù)，這是針對電梯質(zhì)保期唯一有據(jù)可查的國家文件嗤攻。
當(dāng)然毛嫉，也可以供求雙方協(xié)商，用協(xié)議約定來延長電梯的質(zhì)保期妇菱，若無約定承粤，則按照建設(shè)部167號文規(guī)定執(zhí)行。
所以D住戶你為電梯延長維保所支付的錢呢闯团？我們買手機屏幕在京東上最多也是保5年辛臊，在無特別約定的情況下物業(yè)當(dāng)然是與電梯公司簽訂的基礎(chǔ)合同。這里我們也知道了偷俭，電梯在某種程度上也屬于“易耗品”浪讳，裝修住戶的各種材料缰盏、還有一些不自覺的住戶把電動車搬上樓涌萤，這些都在不經(jīng)意間減少了電梯的使用壽命淹遵，我們更應(yīng)該反思的是日常如何更好的使用電梯。
最后负溪，我能理解那些高層的住戶一趟兩趟等不到電梯的那種焦急的心理透揣，但是希望大家平時在處理日常問題的時候能多一些冷靜和理性，多查一些資料川抡，根據(jù)法律法規(guī)捍衛(wèi)自己合法的權(quán)益辐真，而不是想當(dāng)然地對物業(yè)進行言語攻擊和冷嘲熱諷，這樣對大家以后日常工作的開展也不是好事崖堤。我也是銀行服務(wù)業(yè)的侍咱，如果有的業(yè)務(wù)因為一些特定的流程客戶就動不動說要投訴到總部，動不動就對我言語相向密幔，我的心情也不會好楔脯。大家多站在對方的角度上想想問題，多想想怎么辦胯甩，以后怎么避免昧廷，比起一味的抱怨真的有效率太多了。
