01

土地出讓金的誕生及相關稅制改革史

改革開放后固额，全國范圍內(nèi)推行包產(chǎn)到戶制度磕谅，中國的糧食產(chǎn)量大幅增加私爷，大大提高了農(nóng)民的勞動積極性雾棺，受農(nóng)村包產(chǎn)到戶制度的啟發(fā)，1980年衬浑，財政的包干制度便提了出來捌浩。

所謂財政包干制，即將各省市地方的稅收任務先制定出來工秩，中央包產(chǎn)到省尸饺，然后省再把任務分給下面。各省在交完承諾稅收后助币，剩下的錢由各省自由支配使用浪听。

財政包干制的執(zhí)行，大大激發(fā)了地方經(jīng)濟建設的積極性眉菱。但是迹栓，問題隨之爆發(fā)出來。

隨后的中國經(jīng)濟俭缓，呈現(xiàn)爆炸式的增長克伊，而隨著經(jīng)濟的快速增長，群眾工資的提升华坦，各類開銷也隨之大增愿吹，而財政包干制的存在，是將財政收入的利益分配鎖死惜姐，導致中央收入和全國經(jīng)濟增速無法獲得同步增長犁跪。

地方在支配自己收入的時候，只是著眼于地方的建設發(fā)展载弄。而很多全國性的支出耘拇，都是要由中央負責。

跨省的大規(guī)模公路宇攻、鐵路建設惫叛，糧食虧損的補貼收購，國防開支等都是中央在出錢逞刷，隨著經(jīng)濟發(fā)展嘉涌，這些支出也在急劇增加。

1992年夸浅，中央收入1000億仑最，地方收入2500億，但中央的當年支出卻高達2000億帆喇，赤字達到了1000億警医。導致后來中央的財政窟窿越來越大，甚至出現(xiàn)過中央窮到向地方借錢的地步。

財權不足的中央预皇，對地方的控制力也大幅下降侈玄。?

改革財政包干制，勢在必行吟温。

1993年序仙，分稅制改革提上日程。

所謂分稅制改革鲁豪，就是把經(jīng)濟增長的成果潘悼，中央和地方共享，按比例來分爬橡。

其中治唤，最好征收的增值稅，中央拿75%堤尾，地方拿25%肝劲，而比較復雜迁客，需要熟知地方情況才可以征收的營業(yè)稅郭宝，留給地方。

這么做掷漱，可以大幅提高中央的財政收入粘室，解決中央財產(chǎn)困窘的局面。

但是卜范，實行分稅制改革之后衔统，中央變富，地方變窮海雪，雖然中央權力大了锦爵，但帶來了明顯的行政資源浪費。

要想個辦法奥裸，增加地方收入险掀，促進地方建設地方的積極性。

于是湾宙，在1998年樟氢，中央推出住房商品化改革，開始全國范圍內(nèi)推行商品房侠鳄，取消福利分房制度埠啃。

為了鼓勵地方積極性，推廣落實商品房改革制度伟恶，土地財政的收入被默認歸地方所有碴开，中央不插手。

2000年開始博秫，地方政府正式走上了土地財政的道路潦牛，并在2001年鹃骂，由“土地收購儲備制度”文件的形式，得到了中央認可罢绽。

而在1994年分稅制改革中畏线，各種關于土地的稅種，都被劃歸為地方所有良价，這讓賣地對于地方來說百利無一害寝殴。

改革后的效果很顯著，住房改革立刻就推動下去了明垢，全國的賣地收入節(jié)節(jié)增長蚣常。

2001年，2002年痊银，2003年抵蚊，中國的土地財政收入實現(xiàn)了連續(xù)三年，每年翻一倍的奇跡溯革，三年時間從500億增長到了5000億贞绳。?

當初把土地出讓收入劃歸給地方的時候，這只是一個每年500億的稅種致稀，沒想到幾年時間就增長到了5000億冈闭，幾乎和當時的地方政府財政收入相等。

更沒想到的是抖单，十幾年后的今天萎攒，土地財政收入增長到了8.4萬億每年。

02

土地財政對于城市發(fā)展的促進

有了土地財政收入后矛绘，地方不缺錢了耍休，地方建設也進行的如火如荼。

既然地方的最大財源是土地拍賣收入货矮，那進行地方投資建設的時候羊精，最大的核心也肯定是圍繞著增大土地拍賣收入來進行。

這也就是這十幾年來次屠，中國各大城市進行修地鐵园匹，蓋醫(yī)院學校，進行各種基礎建設非常迅速的核心原因劫灶。

因為賣地收入裸违，是100%歸地方的，建設城市本昏，投資基礎建設供汛，然后賣地，“投入產(chǎn)出比最大”。

此制度極大的推動了中國的城市化建設怔昨，讓中國城市出現(xiàn)了日新月異的變化雀久，十年走完了其他國家一百年的建設路程。

所以土地財政就相當于是地方發(fā)展基金趁舀，某種意義上講赖捌，我們城市能發(fā)展到今天這個成色，房地產(chǎn)絕對是首功一件矮烹，沒有任何城市能夠逃得過土地財政這個真香定律越庇，而且在這個世界上也只有我們這種公有制壟斷性土地政策，才能以這種模式發(fā)展起來奉狈。

需要資金發(fā)展的時候就把地掛出去拍賣卤唉，開發(fā)商拿到地之后造完房子賣給千家萬戶。

我們每買一套房仁期，土地加上房地產(chǎn)整個流程的幾十種稅桑驱，都為城市建設提供了相當大的貢獻。

可以說跛蛋，我們每買一套100萬的房子熬的，有50萬以上的銀子，是歸政府收入的问芬，剩下的40來萬呢悦析，才是建筑成本寿桨、開發(fā)商運營成本此衅、宣傳推廣成本以及其他各種成本和10%左右的開發(fā)商利潤。

這里插一句題外話亭螟，很多人不相信開發(fā)商真實利潤只有10%挡鞍，事實上，少數(shù)做的好的能有20%左右的利潤预烙，做的差連5%的利潤都不到墨微，在目前各種限競限購政策影響下，甚至是0利潤的賠錢賺吆喝扁掸，總的一平均翘县，也就10%左右。

03

城市對于土地財政的依賴是房價難降的核心本質

重點來了谴分，地方的土地財政需要靠大家買房去推進锈麸，經(jīng)濟發(fā)展的時候如果房價不漲，大家就不會有那種賺了錢想多買幾套的那種意識牺蹄，所以地方需要時不時搞點政策去刺激一下房價忘伞。

比如前兩年的貨幣化棚改，就是同時給幾萬人錢，然后把這幾萬人的房子拆了氓奈，在這以前還都是回遷房翘魄，但是有段時間，不給回遷房舀奶，直接給錢暑竟，然后讓這幾萬人跑到樓市上買房，這一下房價肯定就被搞上去了育勺；

再比如光羞，出臺各種利好的落戶政策來這個城市落戶口，同時還要限制年齡怀大，比如說不能超過35歲纱兑，這些人只要結婚生子，必須得買房化借。當然潜慎，隨著人口增多，對經(jīng)濟發(fā)展也確實有幫助蓖康☆盱牛基于這些底層原因，這就是為什么一些沒有產(chǎn)業(yè)的三四五線城市蒜焊，它的房價也能翻好幾倍倒信。

由此也能發(fā)現(xiàn)一個問題，很多城市房價上漲根本不是通貨膨脹導致的泳梆，房屋的建筑成本鳖悠，就算是在2021年也就兩三千一平，所以用建筑成本的理由优妙，是無法解釋很多城市房價從十幾年前的小幾千漲到現(xiàn)在的一兩萬三四萬一平這個現(xiàn)象的乘综。

說到這里，有些人會說套硼，那對于這些城市卡辰，如果沒有人買房，土拍價不就上不去了嗎邪意？理論上是這樣九妈，但是，多年上漲的事實和中國人傳統(tǒng)的土地情節(jié)卻很大程度上讓大家不得不信不得不買雾鬼。

實際上萌朱，結合現(xiàn)在國家出臺的各種房地產(chǎn)的管理政策，限制購房資格呆贿、整頓學區(qū)房嚷兔、出臺二手房指導價等森渐，如果真想降房價有非常多的辦法镀娶。

比如說可以都搞成限競房饱狂，也就是這片土地，拍賣之前就告訴所有開發(fā)商缸逃，這個樓盤未來只準賣5000一平壶运，那么在這種情況下呢耐齐，膽再肥的開發(fā)商，最多也只能出2000多去拍這塊地蒋情，否則那就得賠埠况；

又或者也可以取消預售制，也就是說讓開發(fā)商棵癣，把房子蓋完再銷售辕翰，這樣的開發(fā)商因為資金壓力就不會像現(xiàn)在一樣積極的去參與這種土地拍賣，這樣還能杜絕爛尾樓狈谊，讓天下沒有下不了證的房子......總之喜命，如果真要想降房價，有一萬種辦法降房價河劝。

但是事實上壁榕，沒有哪個城市真正的去敢把事做這么絕，底層原因就是我們上面寫的那些內(nèi)容赎瞎，而且我們還要意識到一個很現(xiàn)實的點牌里，并非只有小城市才需要這種土地財政。

拿中國超一線城市北京舉例务甥，一個城市的總財政收入牡辽，主要由兩部分組成，一是公共預算收入缓呛，這里稅收占大部分催享，然后另一部分就是土地轉讓金，也就是賣地收入哟绊，學名的叫政府性基金收入，為了方便理解痰憎，我們直接叫它賣地收入票髓。

回到北京，北京的高科技產(chǎn)業(yè)铣耘、金融產(chǎn)業(yè)洽沟、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)等，在國內(nèi)都是屬于龍頭地位蜗细，所以在19年裆操，一般公共預算收入高達5800多億怒详，但是賣地收入當年居然也高達1700多億，這個比例在全國已經(jīng)算是非常優(yōu)秀了踪区，但這個比例已經(jīng)真的敢說完全脫離土地財政嗎昆烁？

接著看下一檔二線城市，我們以目前在各方面發(fā)展強勁缎岗，幾乎要躋身一線的杭州舉例静尼，杭州的產(chǎn)業(yè)等級在全國二檔城市里很拔尖，所以19年公共預算收入啊也高達1900多億传泊，放眼全國鼠渺，這是妥妥的前十，但是和它19年的2800億的土地出讓金相比眷细，簡直還是弱爆了拦盹，所以杭州為什么要把眾多產(chǎn)業(yè)包括阿里要往西遷移，讓未來科技城的房價瞬間秒殺蕭山溪椎，猛追濱江掌敬，因為西邊，有大片廣闊的土地池磁，只要房價飛起來奔害，那對于杭州的財政收入而言又像是一筆相當可觀的收入。

最后再看19年全國的公共預算收入是19萬億地熄，而全國賣地的收入华临，大概是五萬多億，這個比例我們都懂得端考。而且即使是這19萬億的公共預算收入里雅潭，有可能接近一半是因為房地產(chǎn)相關產(chǎn)業(yè)鏈帶來的收入。

仔細想想房地產(chǎn)行業(yè)的整個產(chǎn)業(yè)鏈却特，房地產(chǎn)不光是需要買地扶供，還得建房，這就養(yǎng)活了一大大批鋼筋裂明，水泥椿浓，礦產(chǎn)等原材料企業(yè)，而且所有企業(yè)都得交稅闽晦，完事還得運輸扳碍，運輸就得買汽油、交過路費仙蛉，開發(fā)商在開發(fā)和銷售的這個環(huán)節(jié)笋敞，還得再交幾十種稅費，然后開發(fā)商還有茫茫多的下游企業(yè)荠瘪，比如說賣房得打廣告夯巷，這就養(yǎng)活了一批廣告公司赛惩，然后買房還得裝修，那么裝修公司趁餐、家電家具喷兼、不銹鋼、玻璃膠澎怒、門窗等一大堆產(chǎn)業(yè)都得靠有人持續(xù)買房才能養(yǎng)活下去褒搔，那么只有這些產(chǎn)業(yè)鏈的公司好好活著，才能持續(xù)貢獻稅收喷面，同時呢星瘾，家具家電也能養(yǎng)活一大批金屬，木材惧辈，塑料工廠產(chǎn)業(yè)琳状，各種原材料從進口的關稅、到加工盒齿、運輸念逞，任何環(huán)節(jié)都將為稅收做貢獻。

所以房價一旦涼了边翁，沒人敢買房了翎承，也就意味著房地產(chǎn)，海陸空多維度產(chǎn)業(yè)鏈符匾，可能會很危險了叨咖，企業(yè)交稅大幅下降，還很可能會造成大量企業(yè)員工被裁員啊胶，進而造成大量失業(yè)甸各。

所以，在中國發(fā)展到歐美日韓這種高端產(chǎn)業(yè)鏈全面開花的階段之前焰坪，這個后果沒有人能承擔趣倾，所以我們不難理解為什么有些城市樓市形勢比較差，就趕緊出臺了刺激政策某饰，生怕房價下跌儒恋，整個國內(nèi)的經(jīng)濟形勢的發(fā)展也與樓市的形勢好壞密切相關，所以說對大部分普通人而言露乏，國內(nèi)的房產(chǎn)就是最保值的財產(chǎn)碧浊，尤其是二線以上的核心城市、核心地段的房產(chǎn)瘟仿，如果有這些房產(chǎn)一定要拿穩(wěn)。

除此以外比勉，還有很多原因劳较，舉個例子驹止，比如說城市之間的競爭，也會讓彼此的房價不得不漲观蜗。

比如A城和B城臊恋。兩個城市的實力相差沒有那么大，距離呢也沒有離得那么遠墓捻，但是A城房價上漲的非常緩慢抖仅，B城房價卻呼呼的往上漲，那么A城的居民砖第，為了讓自己的資產(chǎn)保值撤卢，肯定會動了去旁邊B城買房的心思，因為人家房價會漲嘛梧兼，所以說問題來了放吩，這對于A城來講不是個好消息啊，因為這樣的話羽杰，A城的一部分購買力和財富就會通過買房這件事轉移到B城渡紫，也就是說，A城的居民也為B城的GDP和財政城市建設做出了卓越的貢獻考赛，那A城肯定不樂意惕澎，所以也會想著辦法讓房價跟上，這樣才不會為人做嫁衣颜骤。

所以對于全國絕大多數(shù)城市而言唧喉，如果是自住，那么放心大膽的買就行复哆，除非是類似鶴崗欣喧，玉門那種純資源枯竭型城市，除此以外梯找，絕大多數(shù)城市長期來看還是比較穩(wěn)健唆阿。

04

土地財政收入由稅務部門收取——土地財政的改革前哨吹響

土地財政的持續(xù)執(zhí)行，雖然為促進城市的繁榮锈锤，加快城市建設起到了非常重要的作用驯鳖，但是，其也是導致房價持續(xù)上漲的元兇之一久免。

地方政府擁有追求大量收入的強烈動機浅辙，所以非常傾向于以最高的價格賣出更多的土地。

這種強烈的沖動阎姥，和中央壓制房價记舆，管控全國性金融風險的要求是完全違背的。

這些年呼巴，為了盡快的建設城市泽腮，拉動GDP御蒲，擴大政績，很多地方政府把土地資源當作財產(chǎn)诊赊，裝入城投公司作為抵押物厚满，向銀行借錢搞開發(fā)貸，欠下了天文數(shù)字的債務碧磅。

很多地方的債務都是按照賣地收入年年增長的假設碘箍，來進行極限借款，導致了所謂的地方債問題鲸郊。

賣地收入不歸中央丰榴，但系統(tǒng)性金融風險歸中央。

不斷上漲的房價和地方政府由此產(chǎn)生的地方債严望，逐漸形成了一系列越來越嚴重的社會問題多艇。

所以，中國的土地財政領域像吻，需要一次重要改革峻黍。

2021年6月4日，財政部拨匆、自然資源部姆涩、稅務總局、人民銀行等四部委聯(lián)名發(fā)布了一份重磅文件《關于將國有土地使用權出讓收入惭每、礦產(chǎn)資源專項收入骨饿、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉稅務部門征收有關問題的通知》（財綜〔2021〕19號）台腥。

這份文件非常明確的指出：

國有土地出讓收入宏赘，自2022年起，全面劃轉稅務部門征收黎侈。

其中察署，自2021年7月1日起，在河北峻汉、內(nèi)蒙古贴汪、上海、浙江休吠、安徽扳埂、青島、云南省開展試點瘤礁，將包括土地出讓收入在內(nèi)的四項收入征收權阳懂，由自然資源部門轉移至稅務部門。

四部委聯(lián)名發(fā)的通知里，對于土地財政收入的安排其實就一點：以后所有的土地財政收入希太，先由稅務部門來收克饶，收完了酝蜒，再給地方政府誊辉。

這是一個非常重大，但又沒有動任何人利益的改革亡脑。中央只是換了一個部門來收錢堕澄，沒有變更這筆錢的任何用途。你要用錢霉咨，和我說蛙紫，我肯定給你，現(xiàn)在只是先幫你收著而已途戒。

這么改坑傅，地方政府沒有任何理由反對，但其實里面的區(qū)別很大喷斋。

你想想唁毒，地方政府本來就可以隨便支配這筆錢，為啥非要把土地財政的錢先交到稅務局星爪，然后再去領浆西？

區(qū)別在哪兒？

舉個通俗的例子顽腾，過年時候近零，小孩子收到長輩給的壓歲錢，原來是小孩子自己拿好抄肖，然后自己拿去花久信，突然有一天，媽媽笑臉盈盈的走過來漓摩，伸出手說：“孩子裙士，媽媽先幫你把這筆錢保管起來，等你需要的時候和媽媽說幌甘，媽媽再給你潮售。”

雖然錢還是那筆錢锅风，金額還是一樣的金額酥诽，但是這里面的概念就大不一樣了。

先把這筆錢管住皱埠，后面再慢慢來肮帐。按中國的歷史改革規(guī)律，如果一個制度引發(fā)了亂象，那么一定會有政策補丁進行改革训枢。中國的制度托修，從來都是這樣慢慢改革，慢慢優(yōu)化的恒界，摸著石頭過河睦刃。

如今，土地財政制度很明顯的帶來了各種社會問題十酣。按歷史規(guī)律涩拙，中央必定要對其動手改革。

土地財政的改革耸采，前哨已經(jīng)吹響兴泥。

全國必須一盤棋，地方政府不能只想著自己的小日子虾宇，也不能目光短淺搓彻，只看任期，不看未來嘱朽。

100%歸地方的土地財政收入旭贬，把這筆錢打自己賬上，非常有利于下一步的談判工作燥翅。

任何可能對中國經(jīng)濟發(fā)展造成隱患的制度骑篙，最終都一定會被改革。任何妨礙人民群眾幸福生活的地方土地財政森书，其權力必然被一步步收緊靶端。

這就是眼下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大趨勢，不可阻擋凛膏。