關(guān)鍵詞??預(yù)告登記行使抵押權(quán)抵押登記
編輯整理：張海龍、祁俊會
本文選摘自2017年版《最高人民法院司法觀點集成》
律師解讀
? ? ? ?一拉背、開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同默终，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款椅棺，當商品房買賣合同被確認無效后犁罩，開發(fā)商與該自然人對銀行貸款承擔連帶清償責任。
? ? ? ?二土陪、預(yù)售商品房抵押貸款中昼汗，雖然銀行與借款人(購房人)對預(yù)售商品房做了抵押預(yù)告登記，但該預(yù)告登記并未使銀行獲得現(xiàn)實的抵押權(quán)鬼雀，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全顷窒。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成源哩，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)鞋吉。
案情及裁判理由
? ? ? ?一、關(guān)于第一個爭議焦點: 上訴人光大銀行對涉案房產(chǎn)能否行使抵押權(quán)二審法院認為励烦，系爭房產(chǎn)上設(shè)定的抵押預(yù)告登記谓着，與抵押權(quán)設(shè)立登記具有不同的法律性質(zhì)和法律效力。根據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定坛掠，預(yù)告登記后赊锚，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的屉栓，不發(fā)生物權(quán)效力舷蒲。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的友多，預(yù)告登記失效牲平。即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實的抵押權(quán)，而是將來發(fā)生抵押權(quán)變動的請求權(quán)域滥，該請求權(quán)具有排他效力纵柿。因此，上訴人光大銀行作為系爭房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人启绰，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前昂儒，其享有的是當?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對系爭房屋辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，并可排他性地對抗他人針對系爭房屋的處分酬土，但并非對系爭房屋享有現(xiàn)實抵押權(quán)荆忍，一審判決對光大銀行有權(quán)行使抵押權(quán)的認定有誤，應(yīng)予糾正撤缴。
? ? ? ?二刹枉、關(guān)于第二個爭議焦點:上訴人東鶴公司在本案中是否承擔法律責任二審法院認為，根據(jù)《擔保法解釋》第十條的規(guī)定屈呕，東鶴公司提供階段性連帶保證的主合同為系爭貸款合同微宝，現(xiàn)主合同雖被解除，在東鶴公司與光大銀行未在保證合同中另有約定的情況下虎眨，保證人東鶴公司仍應(yīng)對債務(wù)人的相關(guān)民事責任承擔連帶清償?shù)谋ＷC責任蟋软。而所謂階段性連帶保證镶摘，其本意就是讓房產(chǎn)開發(fā)商為借款人在該階段內(nèi)(貸款合同簽署之日起至抵押有效設(shè)定,相關(guān)權(quán)利證明文件交付銀行執(zhí)管之日止)向銀行履行還款義務(wù)提供保證，亦為銀行獲得安全的房屋抵押擔保的等待過程提供保證岳守。一旦房屋抵押設(shè)定成功凄敢，該階段性保證的任務(wù)完成，即階段性保證期限屆滿之時即是銀行獲得借款人的房屋抵押擔保之時湿痢。本案抵押預(yù)告登記在未變更為抵押權(quán)設(shè)立登記之前涝缝，根據(jù)物權(quán)法定原則，上訴人光大銀行就抵押房屋處分并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利在行使要件上有所欠缺譬重，即上訴人東鶴公司提供的階段性連帶保證的期限屆滿條件未成就拒逮。且該期限屆滿條件的未成就并非光大銀行造成，而是東鶴公司與被上訴人陳思綺惡意串通臀规，以商品房買賣為名滩援，行東鶴公司融資之實，損害了光大銀行的利益塔嬉，危及銀行貸款安全玩徊，陳思綺與東鶴公司具有明顯過錯。因此谨究，東鶴公司應(yīng)對陳思綺因貸款合同所產(chǎn)生的所有債務(wù)承擔連帶清償責任佣赖。至于東鶴公司承擔連帶清償責任之后與陳思綺之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方可能另行存在約定记盒，東鶴公司可與陳思綺另行解決，本案中不予處理追償權(quán)問題外傅。
案件來源
? ? ? ?中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司纪吮、陳思綺保證合同糾紛案[《最高人民法院公報》2014年第9期]
法條鏈接
? ? ? ?《擔保法解釋》
? ? ? ?第十條 ?主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)承擔擔保責任萎胰。但是碾盟，擔保合同另有約定的除外。
? ? ? ?《物權(quán)法》
? ? ? ?第二十條 ?當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議技竟，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)冰肴，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后榔组，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意熙尉，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力搓扯。
? ? ? ?預(yù)告登記后检痰，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效锨推。
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