法律依據(jù)
1.《物業(yè)管理條例(2007修訂)》
第四十二條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納用踩。
2.《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第五條 物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)忙迁、部門規(guī)章規(guī)定脐彩，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費姊扔，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的惠奸，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的恰梢，人民法院應予支持佛南。
第六條規(guī)定，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費需要基于正當理由嵌言。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握嗅回，一般限于物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵摧茴。
第六條 經(jīng)書面催交绵载，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持娃豹。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務焚虱，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持懂版。
3.《北京市高級人民法院關于印發(fā)<北京市高級人民法院關于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)>的通知》
22鹃栽、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務費用或要求返還多交的物業(yè)服務費用：
(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的躯畴；
(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴大收費范圍民鼓、提高收費標準、重復收費的蓬抄。
法院認定:
《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定的“正當理由”摹察，應當限定在物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同，或者履行合同有重大瑕疵倡鲸，或者業(yè)主不交費用是基于正當?shù)摹⒑侠淼睦碛苫颇铮拍軜嫵蓸I(yè)主拒交的“正當理由”峭状。
業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由的認定
從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則逼争，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現(xiàn)优床。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現(xiàn)在三個方面：
1、根據(jù)誠實信用原則誓焦，如果發(fā)生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時胆敞，應當進行調整，使利益平衡得以恢復杂伟，由此維持一定的社會經(jīng)濟秩序移层。
2、誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益赫粥，并建立密切的協(xié)作關系观话。
3、誠實信用原則允許當事人行使抗辯權越平，但不得濫用這項權利频蛔。因此，在司法實踐中秦叛，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費是否基于正當理由晦溪，主要通過審查業(yè)主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。
物業(yè)費相應實務問題總結:
可以拒交物業(yè)費情形:
1挣跋、因為房屋質量問題還未交房三圆，物業(yè)費是由開發(fā)商繳納；
2、物業(yè)公司未履行物業(yè)合同服務責任的嫌术，全體業(yè)主可以拒交哀澈，但要有有力的證據(jù)；
3度气、物業(yè)公司提供的服務質量達不到物業(yè)合同約定的標準割按；
4、物業(yè)公司沒有物價管理部門各項審批文件原件磷籍；
5适荣、物業(yè)公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍院领、提高收費標準的弛矛。
以下情況不能成為拒交物業(yè)費的理由
1、未居住使用
根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》的規(guī)定比然，物業(yè)費一般包括清潔衛(wèi)生費用丈氓、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用强法、物業(yè)共用設施設備的日常運行及維護費用等万俗。所以，就算你買了房沒有入住饮怯，同樣不能拒交小區(qū)的物業(yè)費(物業(yè)明確指出不交鑰匙可以不交物業(yè)費的除外)闰歪。
2、未簽物業(yè)合同
根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》的規(guī)定蓖墅，業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有約束力库倘。所以，只要業(yè)主委員會同意了與物業(yè)管理公司協(xié)議中的條款论矾，且業(yè)主事實上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的物業(yè)服務教翩，就應按照實際發(fā)生的服務向物業(yè)公司繳費。
3贪壳、原業(yè)主欠費
根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定迂曲，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定寥袭，業(yè)主負連帶交納責任路捧。若房屋產權發(fā)生交易后，原業(yè)主所欠的物業(yè)費須及時補交传黄，否則將影響新業(yè)主的正常居住杰扫。
