第四節(jié) 用益物權(quán)

一恒序、用益物權(quán)概述

以使用他人之物為目的的物權(quán)，稱為用益物權(quán)谁撼∑缧玻《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)厉碟、宅基地使用權(quán)與地役權(quán)喊巍。其中，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是依法對(duì)所承包經(jīng)營(yíng)的耕地墨榄、林地玄糟、草地等進(jìn)行占有勿她、使用和收益袄秩，并從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的權(quán)利之剧；建設(shè)用地使用權(quán)是依法對(duì)國(guó)家所有的土地進(jìn)行占有郭卫、使用和收益，并利用該土地建造建筑物背稼、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的權(quán)利贰军；宅基地使用權(quán)是依法對(duì)集體所有的土地進(jìn)行占有和使用，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利蟹肘；地役權(quán)是按照合同約定词疼，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己不動(dòng)產(chǎn)的效益的權(quán)利帘腹。

二贰盗、建設(shè)用地使用權(quán)

《物權(quán)法》上的建設(shè)用地使用權(quán)在《城市房地產(chǎn)管理法》中被稱為土地使用權(quán)，兩概念均指國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)阳欲。

1.建設(shè)用地使用權(quán)的取得

建設(shè)用地使用權(quán)有創(chuàng)設(shè)取得與移轉(zhuǎn)取得兩種方式舵盈，分別對(duì)應(yīng)國(guó)有土地的一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)。

創(chuàng)設(shè)取得：

無償劃撥：土地使用權(quán)劃撥球化，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)秽晚，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用筒愚，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為赴蝇。

有償出讓：除上述可經(jīng)劃撥取得的情形外，建設(shè)單位使用國(guó)有土地锨能，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得扯再。

移轉(zhuǎn)取得：

建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換址遇、出資熄阻、贈(zèng)與或者抵押的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合同倔约。使用期限由當(dāng)事人約定秃殉，但不得超過建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限。

2.建設(shè)用地使用權(quán)的期限

以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)浸剩，除法律钾军、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制绢要。

以有償出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)吏恭，出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年重罪；教育樱哼、科技哀九、文化、衛(wèi)生搅幅、體育用地50年阅束；商業(yè)、旅游茄唐、娛樂用地40年息裸；綜合或者其他用地50年。

土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)沪编，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限呼盆。

3.建設(shè)用地使用權(quán)的終止

建設(shè)用地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止蚁廓。

出現(xiàn)下列情形之一宿亡，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)纳令。

為公共利益需要使用土地挽荠；

為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地平绩；

土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿圈匆，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)；

因單位撤銷捏雌、遷移等原因跃赚，停止使用原劃撥的國(guó)有土地；

公路性湿、鐵路纬傲、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢肤频。

第五節(jié) 擔(dān)保物權(quán)

一叹括、擔(dān)保物權(quán)概述

1.擔(dān)保物權(quán)的概念與種類

以擔(dān)保債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的的物權(quán)，為擔(dān)保物權(quán)宵荒≈祝《物權(quán)法》規(guī)定了抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)與留置權(quán)三種擔(dān)保物權(quán)报咳。

擔(dān)保物權(quán)可分意定擔(dān)保物權(quán)與法定擔(dān)保物權(quán)兩類侠讯。意定擔(dān)保物權(quán)由當(dāng)事人合意而設(shè)立，如抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)暑刃；法定擔(dān)保物權(quán)則在符合法定要件時(shí)直接由法律設(shè)立厢漩，不需要雙方當(dāng)事人的合意，如留置權(quán)岩臣。

2.擔(dān)保物權(quán)的特性

從屬性：擔(dān)保物權(quán)自身不能獨(dú)立存在溜嗜，系從屬于債權(quán)的從屬物權(quán)柴底，其從屬性體現(xiàn)于擔(dān)保物權(quán)的成立、轉(zhuǎn)讓與消滅各個(gè)方面粱胜。

權(quán)利行使的附條件性：擔(dān)保物權(quán)被有效設(shè)立后不能被馬上行使。擔(dān)保物權(quán)的行使條件是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形狐树。

優(yōu)先受償性：擔(dān)保物權(quán)人受償權(quán)優(yōu)先于普通債權(quán)人焙压。

3.擔(dān)保物權(quán)的消滅

有下列情形之一，擔(dān)保物權(quán)消滅：主債權(quán)消滅抑钟；擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)涯曲；債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形在塔。

二幻件、抵押權(quán)

1.抵押權(quán)的概念與特性

抵押權(quán)的概念：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有蛔溃，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人绰沥，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償贺待。

抵押權(quán)的特性：除擁有擔(dān)保物權(quán)的一般特性外徽曲，抵押權(quán)還具有不可分性，即麸塞，一旦抵押物被用來提供擔(dān)保秃臣，抵押物的分割、被擔(dān)保之債的分割哪工，不導(dǎo)致抵押權(quán)分割奥此；抵押物部分滅失，剩余部分仍擔(dān)保債之全部雁比；債權(quán)部分清償稚虎，不產(chǎn)生抵押權(quán)部分消滅之效力。

2.抵押財(cái)產(chǎn)范圍

一般規(guī)定：

《物權(quán)法》第一百八十條第一款的規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：建筑物和其他土地附著物偎捎；建設(shè)用地使用權(quán)祥绞；以招標(biāo)、拍賣鸭限、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)蜕径；生產(chǎn)設(shè)備、原材料败京、半成品兜喻、產(chǎn)品；正在建造的建筑物赡麦、船舶朴皆、航空器帕识；交通運(yùn)輸工具；法律遂铡、行政法規(guī)未禁止的其他財(cái)產(chǎn)肮疗。”

動(dòng)產(chǎn)的浮動(dòng)抵押：

經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議扒接，企業(yè)伪货、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備钾怔、原材料碱呼、半成品、產(chǎn)品抵押宗侦，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形愚臀，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。由于設(shè)定此類抵押時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)的范圍尚未確定矾利，而處于浮動(dòng)之中姑裂，故稱浮動(dòng)抵押。

房地一體原則：

土地與建筑物雖然各自獨(dú)立為權(quán)利客體男旗，但畢竟相互緊密結(jié)合炭分，不可分離，故在確定抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)剑肯，實(shí)行房地一體原則捧毛。

禁止抵押的財(cái)產(chǎn)：

下列財(cái)產(chǎn)不得抵押：土地所有權(quán)；耕地让网、宅基地呀忧、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)溃睹，但法律規(guī)定可以抵押的除外而账；學(xué)校、幼兒園因篇、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位泞辐、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施竞滓；所有權(quán)咐吼、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封商佑、扣押锯茄、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)肌幽。

3.抵押權(quán)的設(shè)定

抵押權(quán)設(shè)定行為：

設(shè)立抵押權(quán)晚碾，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。

登記：

抵押合同不以登記為生效要件喂急，但抵押權(quán)本身卻須登記格嘁。不同的抵押財(cái)產(chǎn)，登記產(chǎn)生的效力有所不同廊移，具體有登記生效與登記對(duì)抗兩種情形糕簿。

4.抵押擔(dān)保的范圍

所擔(dān)保的債權(quán)范圍：

抵押權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金画机、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用新症。

抵押物范圍：

原則上步氏，抵押物的范圍以雙方當(dāng)事人約定為準(zhǔn)。部分特殊情況需要特別處理徒爹。

抵押物的物上代位：

擔(dān)保期間荚醒，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等隆嗅，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金界阁、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的胖喳，也可以提存該保險(xiǎn)金泡躯、賠償金或者補(bǔ)償金等。抵押物因附合丽焊、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的较剃，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金。

5.抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)

債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)技健，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣写穴、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

6.抵押物轉(zhuǎn)讓限制

抵押物的所有權(quán)人仍是抵押人雌贱，故抵押人有權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押物所有權(quán)啊送，但轉(zhuǎn)讓可能影響抵押權(quán)人利益，故須受一定限制欣孤。

7.滌除權(quán)

受讓人以清償債務(wù)的方式滌除抵押權(quán)馋没、以獲得抵押物所有權(quán)的權(quán)利，稱滌除權(quán)降传。

8.抵押權(quán)之保全

抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的披泪，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。

9.抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)

抵押權(quán)人有權(quán)收取抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息搬瑰，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外款票。

10.抵押與租賃

當(dāng)同一物上既存在抵押權(quán)又存在租賃關(guān)系時(shí)控硼，我國(guó)物權(quán)法律制度確立了“抵押不破租賃”規(guī)則，準(zhǔn)確地說艾少，應(yīng)是“在后抵押不破在先租賃”規(guī)則卡乾。

11.抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

一般情況下，抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣缚够、變賣后幔妨，直接以所得價(jià)款清償債務(wù)，價(jià)款若超過債權(quán)數(shù)額谍椅，剩余部分歸抵押人所有误堡，若不足債權(quán)數(shù)額，債務(wù)人負(fù)繼續(xù)清償義務(wù)雏吭，只不過剩余債權(quán)不再享有優(yōu)先受償權(quán)锁施。

以抵押物所得價(jià)款清償債務(wù)時(shí)，須首先支付實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用杖们，其次支付主債權(quán)的利息悉抵，最后支付主債權(quán)。

若同一抵押財(cái)產(chǎn)為數(shù)項(xiàng)債權(quán)設(shè)定抵押摘完，我國(guó)法律制度規(guī)定了六項(xiàng)基本規(guī)則：抵押權(quán)已登記的姥饰，按照登記的先后順序清償，順序相同的孝治，按照債權(quán)比例清償列粪；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；順位在后的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的谈飒，抵押權(quán)人只能就抵押物價(jià)值超出順位在先的抵押擔(dān)保債權(quán)的部分受償篱竭；順位在先的抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)先到期的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的剩余價(jià)款應(yīng)予提存步绸，留待清償順位在后的抵押擔(dān)保債權(quán)掺逼；抵押權(quán)均未登記的，按照債權(quán)比例清償瓤介；抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位吕喘，同時(shí)，抵押權(quán)人與抵押人也可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額等內(nèi)容刑桑，但抵押權(quán)的變更氯质，未經(jīng)其他抵押權(quán)人書面同意，不得對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響祠斧。

12.最高額抵押

最高額抵押是指抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議闻察，在最高債權(quán)額限度內(nèi)，以抵押物對(duì)一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權(quán)作擔(dān)保。

13.抵押權(quán)的消滅

抵押權(quán)的消滅事由有債權(quán)消滅辕漂、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)呢灶、抵押物滅失、混同钉嘹。

抵押物滅失：若抵押物滅失后存在賠償金鸯乃、保險(xiǎn)金等價(jià)值轉(zhuǎn)換形態(tài)，則抵押權(quán)并不滅失跋涣，而繼續(xù)存在于抵押物的價(jià)值轉(zhuǎn)換形態(tài)之上缨睡，此之謂抵押權(quán)物上代位。

混同：所謂混同陈辱，是指權(quán)利與義務(wù)歸于一人奖年。

三、質(zhì)權(quán)

1.質(zhì)權(quán)的概念

為擔(dān)保債務(wù)的履行沛贪，債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利出質(zhì)給債權(quán)人占有陋守，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)的情形時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利優(yōu)先受償鹏浅。

與抵押權(quán)不同嗅义，質(zhì)權(quán)以交付質(zhì)押物的占有為前提屏歹，因而隐砸，出質(zhì)人交付質(zhì)押物后，即失去使用該質(zhì)押物的機(jī)會(huì)蝙眶，而負(fù)有保管義務(wù)的質(zhì)權(quán)人又不得使用季希，由此可見，質(zhì)權(quán)較之抵押權(quán)更為僵硬幽纷。

2.質(zhì)權(quán)的客體

質(zhì)權(quán)不能存在于不動(dòng)產(chǎn)式塌。能夠成為質(zhì)權(quán)客體的，只能是動(dòng)產(chǎn)或者權(quán)利友浸。

3.質(zhì)權(quán)的設(shè)定

設(shè)立質(zhì)權(quán)峰尝，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立質(zhì)權(quán)合同。質(zhì)權(quán)在質(zhì)物交付或登記后生效收恢。

四武学、留置權(quán)

1.留置權(quán)的概念與性質(zhì)

留置權(quán)的概念：債務(wù)人不履行到期債務(wù)，債權(quán)人可以留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)伦意，并有權(quán)就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償火窒。在此法律關(guān)系中，債權(quán)人為留置權(quán)人驮肉，占有的動(dòng)產(chǎn)為留置財(cái)產(chǎn)熏矿。

留置權(quán)的性質(zhì)：留置權(quán)屬于法定擔(dān)保物權(quán)，不必有當(dāng)事人之間的擔(dān)保合同，只要具備法定要件票编，即可成立褪储。不過，當(dāng)事人可以特約排除留置權(quán)栏妖。

2.留置權(quán)的成立

以物權(quán)法律制度之規(guī)定乱豆，留置權(quán)之成立，需具備以下條件：債權(quán)人占有債務(wù)人之動(dòng)產(chǎn)吊趾；債權(quán)已屆清償期宛裕；動(dòng)產(chǎn)之占有與債權(quán)屬同一法律關(guān)系。另依我國(guó)物權(quán)法律制度規(guī)定论泛，企業(yè)之間留置不受同一法律關(guān)系之限制揩尸。

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