01
今天某理財論壇有人發(fā)帖說红符，“老公又要投資買房劲腿，我如何說服他放棄？原因是老公上次很明智在大漲之前給家里換了一套房子，一年時間房價就翻了一番揭璃。”
這個財富效應(yīng)帶來的結(jié)果榛臼，就是他老公認(rèn)為如果有錢再投資一套房子峻厚，可能還會有這樣的效果。
在中國骤铃，確實房產(chǎn)有十年多的黃金期拉岁，太多購買房產(chǎn)的神話使大家一有錢想到的投資，就是買房子惰爬，好像只漲不跌喊暖，而且漲的還很多。
可是最近兩個熱帖打破了這個神話撕瞧。（《就算老公一毛錢股份都沒有拿到陵叽，在我心里，他依然是最牛逼的創(chuàng)業(yè)者》與《背負(fù)高房貸丛版，中年失業(yè)巩掺，這個深圳男子的財務(wù)悲劇為何引發(fā)熱議？”》）页畦，兩個家庭都因為買房子胖替，背負(fù)過高負(fù)債，當(dāng)家庭唯一經(jīng)濟(jì)來源男主人出現(xiàn)職業(yè)危機(jī)時豫缨，家庭出現(xiàn)嚴(yán)重財務(wù)危機(jī)独令，而且深圳男子買的房子不但沒有上漲，而且如果要出售州胳，還是下跌了50萬记焊。
因此，未來的房產(chǎn)走勢我們無法判斷栓撞，但是大多數(shù)人的共識應(yīng)該是不會像過去那樣漲勢了遍膜。即使未來房子還會上漲，投資房產(chǎn)也應(yīng)該有正確的姿勢瓤湘。
02
投資房產(chǎn)應(yīng)該按照以下步驟全面分析瓢颅、計算、思考后才能夠進(jìn)行投資弛说。
（1）投資房產(chǎn)挽懦，先評估家庭財務(wù)狀況。
首先木人，要有足夠的首付信柿，這筆資金應(yīng)該扣除3-6個月的家庭備用金冀偶，以家庭出現(xiàn)緊急情況使用。
比如300萬左右的房產(chǎn)渔嚷，首付大約需要100萬进鸠，還要留出6個月左右的備用金大約6萬左右，如果有貸款形病，還需增加相應(yīng)備用金客年。
千萬不要借錢付首付，深圳男子就是借錢付首付漠吻，而且還沒有留出家庭備用金量瓜，在被辭職后陷入財務(wù)困境的。
其次途乃，估計貸款后的每月還款額绍傲。
比如根據(jù)上述案例，貸款大約200左右欺劳，貸款30年唧取，等額本息每月還款額為10614.53元铅鲤。如果是等額本金划提，第一年第一個月還款額為13722.22元。
等額本息邢享，就是每個月還款的“本+息”之和始終保持不變鹏往。而等額本金，就是每月的還款總額里骇塘，本金部分始終保持不變伊履，利息另算。
如果資金比較緊張款违，選擇等額本息唐瀑，貸款時還款壓力小一些。如果還款壓力較小插爹，而且想提前還款哄辣，選擇等額本金，貸款初期還款壓力較大赠尾，隨著年數(shù)增加力穗，還款額逐年遞減。
這里至少要計算2個指標(biāo)气嫁。
指標(biāo)1：負(fù)債收入比例=家庭債務(wù)支出/當(dāng)月收入
一般來說当窗，這項指標(biāo)的判斷標(biāo)準(zhǔn)為，如果超過了40%寸宵，說明負(fù)債比例過高崖面，說明超過承受能力元咙。我認(rèn)為極限不應(yīng)超過60%。
根據(jù)上述案例巫员，家庭當(dāng)月收入應(yīng)該在26000元以上蛾坯，比較安全。至少也要在18000元左右疏遏，低于就不夠安全了脉课。
如果過高，一是由于資金緊張财异，可能會導(dǎo)致家庭生活質(zhì)量有所下降倘零，因為大部分收入都在償還債務(wù)。二是一旦家庭出現(xiàn)緊急情況戳寸，容易出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)呈驶。
指標(biāo)2：盈余比率=（當(dāng)月收入－當(dāng)月支出）/當(dāng)月總收入（稅后）
盈余比例越高越好。盈余比率反映了控制家庭開支和能夠增加凈資產(chǎn)的能力疫鹊。數(shù)值越大說明你的家庭財務(wù)狀況越好袖瞻。
當(dāng)你的負(fù)債收入比例過高的時候，盈余比例一定很低拆吆。如果說基本沒有什么盈余聋迎，這就很危險了，這種情況就是家庭財務(wù)狀況不能出現(xiàn)一點緊急狀況枣耀，否則也是會出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的情況霉晕。
以某個家庭買房子投資為例，2015年家庭中負(fù)債收入比為67%捞奕，這項比例超過40%牺堰，過高。原因就是在年初買完房子后颅围，貸款金額比較大伟葫，每月還款壓力驟熱增加。而家庭盈余比例為25.5%院促，比例不高筏养，也是由于負(fù)債比率過高造成的結(jié)余率不高，我認(rèn)為在盈余比例50%以上會比較好一疯。至少不能低于30%左右撼玄。
（2）評估投資房產(chǎn)的收益情況
滿足了投資房產(chǎn)的資金情況，還需要根據(jù)目前的情況墩邀，預(yù)估一下投資房產(chǎn)的可能收益情況掌猛。
?如果有理財能力，可以比較一下，哪一個收益更高一些荔茬，進(jìn)行選擇废膘。當(dāng)然家庭沒有任何理財行為，如果有比較好的房產(chǎn)投資機(jī)會慕蔚，也是不錯的選擇丐黄。
（3）要站在投資角度考慮購買房產(chǎn)
房產(chǎn)投資和其他投資不一樣，一個是需要較多資金孔飒，承擔(dān)一定的債務(wù)灌闺，而且不容易馬上變現(xiàn)，所以投資需要謹(jǐn)慎坏瞄、而且很考驗人的投資眼光桂对。
投資房產(chǎn)一定不能站在自己自主角度來考慮購買，而是要站在投資的角度鸠匀。
比如投資房產(chǎn)如果是通過出租和房價上漲兩個途徑獲得收益蕉斜，就要考慮在市中心，比較容易出租缀棍，房子不要太大宅此，未來容易出售等因素。如果購買別墅可能就不合適爬范。另外還需考慮是買一手房還是二手房等問題父腕。
總之，投資房產(chǎn)要有正確的投資姿勢坦敌。需要全面評估后才能做出決策侣诵。
