物業(yè)服務(wù)是隨著我們城市化的發(fā)展疗认，居民小區(qū)的公共服務(wù)需要而產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同它是在委托合同這一章后伏钠，它從合同標的上來講横漏，跟委托合同的標的是類似的，都屬于提供勞務(wù)類的熟掂《薪剑《民法典（草案）》當(dāng)中曾經(jīng)規(guī)定，物業(yè)合同沒有規(guī)定的赴肚，參照適用委托合同的規(guī)定素跺。曾經(jīng)有這條規(guī)定，但是后來沒有了尊蚁，它還是有很大的差別，但是從提供勞務(wù)服務(wù)的標的上來講侣夷，它們是屬于同一類服務(wù)合同横朋。
物業(yè)服務(wù)合同跟其他提供勞務(wù)類的合同區(qū)別在哪？物業(yè)服務(wù)提供的勞務(wù)具有多樣性百拓、復(fù)雜性和多元性琴锭。物業(yè)服務(wù)的服務(wù)提供太多了，既包括建筑物及其附屬設(shè)施的維護和維修衙传，又包括環(huán)境衛(wèi)生的維護和管理决帖，還包括生活秩序等等一些維護和管理，它的服務(wù)是非常廣闊的蓖捶。在整個小區(qū)內(nèi)地回，小區(qū)的一些事務(wù)的管理基本上是由物業(yè)服務(wù)公司的人來負責(zé)管理。物業(yè)服務(wù)合同中有以下幾個問題需要重視：
第一俊鱼，物業(yè)服務(wù)合同的連續(xù)性刻像。建筑物建成以后，就要有物業(yè)并闲，這時候的建筑物可能還沒有賣出去细睡，業(yè)主還沒有進來，誰來負責(zé)物業(yè)帝火？可能開發(fā)商就需要訂立物業(yè)服務(wù)合同溜徙，他可能自己成立物業(yè)公司來管理湃缎，也可能他聘請物業(yè)公司來管理，它有一個物業(yè)服務(wù)合同蠢壹，在法律上把它稱之為“前期物業(yè)服務(wù)合同”嗓违。
本來的物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)該是與業(yè)主委員會簽訂，由他們來跟選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同知残。前期的物業(yè)服務(wù)合同不是與業(yè)主簽訂靠瞎，對業(yè)主有沒有效力？業(yè)主應(yīng)不應(yīng)當(dāng)遵守求妹？這是現(xiàn)實當(dāng)中會存在的問題乏盐。
這次的《民法典》對這方面做了明確的規(guī)定，前期的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主委員會選聘簽訂的物業(yè)服務(wù)合同制恍，對業(yè)主同樣具有法律約束力父能，同樣具有效力的，同樣是需要遵守的净神。前期服務(wù)合同的效力什么時候能終止何吝？必須是業(yè)主委員會與他選聘的物業(yè)服務(wù)人，訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起才能終止鹃唯。
第二爱榕，物業(yè)服務(wù)合同之間的連續(xù)性。因為業(yè)主有權(quán)決定是不是聘用這個物業(yè)服務(wù)人坡慌，如果我決定解聘了黔酥，不跟你簽訂物業(yè)服務(wù)合同了，我另找物業(yè)服務(wù)公司來簽訂物業(yè)服務(wù)合同洪橘，或者由我自己來管理跪者。那是不是新的合同一成立，或者一生效熄求，前面合同的效力就終止了渣玲？當(dāng)然是終止的，但是在物業(yè)服務(wù)上是有連續(xù)的弟晚。
你在與物業(yè)服務(wù)人的交接之間忘衍，在辦理交接手續(xù)期間，原來的物業(yè)人不能停止物業(yè)服務(wù)卿城，仍然是需要提供服務(wù)的淑履，直到有新的物業(yè)服務(wù)人接手了，你才能不用了藻雪。在此期間你提供服務(wù)秘噪，仍然可以收物業(yè)費，但是如果你在交接期間勉耀，違反了交接的義務(wù)指煎，那你就無權(quán)收取物業(yè)費蹋偏。
第三，從合同的訂立至壤，合同的解除等威始，這些方面物業(yè)服務(wù)合同也有它的特殊性。物業(yè)服務(wù)合同的訂立和解除像街，從業(yè)主一方來講黎棠，它是業(yè)主共決事項，由業(yè)主共同決定選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)镰绎。關(guān)于選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)人的共決事項脓斩，業(yè)主的人數(shù)要求是在小區(qū)建筑物區(qū)分所有權(quán)里規(guī)定的是三分之二。建筑物區(qū)分所有權(quán)里規(guī)定的業(yè)主共決事項有三個標準：一是三分之二畴栖；二是四分之三随静；三是過半數(shù)，這個事項是屬于要過三分之二的吗讶。
你決定解聘燎猛，必須要提前60日通知物業(yè)服務(wù)人，業(yè)主決定解聘的解除合同是任意解除的照皆，只要業(yè)主共決重绷，沒有其他事由。為什么解除它膜毁？他干的不好嗎昭卓？我管他干的好不好，我就是不用他爽茴，這是可以的葬凳。它只要求程序上共同決定绰垂，需要提前60日通知室奏。但是沒有正當(dāng)理由，或者解除的原因不該物業(yè)服務(wù)人的事劲装，不可歸責(zé)于物業(yè)服務(wù)人胧沫，你應(yīng)該負責(zé)賠償。這是物業(yè)服務(wù)期滿以后占业，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該得到的收益绒怨。
物業(yè)服務(wù)人是不是非要給你服務(wù)？在物業(yè)服務(wù)期限屆滿以后谦疾，也可以不同意南蹂，這種情況下也可以，但是需要提前90日通知念恍，除了當(dāng)事人另有約定的以外六剥，其他的都需要提前90天通知晚顷。
如果物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，也沒說解聘疗疟，也沒說續(xù)聘该默，但是物業(yè)服務(wù)公司繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。這時候的物業(yè)服務(wù)合同就成為了一個不定期合同策彤，凡是不定期合同栓袖，當(dāng)事人都可以有任意解除權(quán)的。什么時候都可以解除店诗，隨時可以要求裹刮。這是物業(yè)服務(wù)合同在訂立履行上的一些特殊性。
第四必搞，物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)必指，當(dāng)然是按照物業(yè)服務(wù)合同提供服務(wù)∷≈蓿《民法典》中明確規(guī)定了塔橡，物業(yè)服務(wù)合同是應(yīng)當(dāng)采取書面形式。但是《民法典》中有一條規(guī)定霜第，物業(yè)服務(wù)人公開承諾的服務(wù)葛家，有利于業(yè)主的，也視為合同的內(nèi)容泌类。這是口頭的癞谒，它也可以構(gòu)成物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。
物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)是親自服務(wù)刃榨，因為物業(yè)服務(wù)合同是屬于提供勞務(wù)類的合同弹砚。業(yè)主之所以跟物業(yè)人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，是基于對物業(yè)服務(wù)人的信用才訂立合同的枢希，物業(yè)服務(wù)人有這個能力桌吃，有這個條件，類似于這樣的合同當(dāng)事人都必須是親自服務(wù)的苞轿。比如茅诱，承攬合同中的承攬人必須要親自完成工作；委托合同中的受托人需要親自處理委托事務(wù)搬卒；保管合同中的保管人要親自保管瑟俭，不能隨意交給別人。
