每個(gè)人心中都有一個(gè)包租婆、包租公的夢(mèng)绽媒。
啥都不用干蚕冬，每天睡到自然醒，
吃過(guò)早飯后是辕，打開手機(jī)銀行囤热，
查看一下今天收到哪個(gè)租客的房租了，
還有哪個(gè)租客沒繳房租获三，
思考一下該啥時(shí)候去催一下旁蔼。
每天躺著賺，輕輕松松的疙教，
這樣的日子棺聊，誰(shuí)不想要呢？
今天給大家介紹一對(duì)因炒房炒成億萬(wàn)富翁的包租公包租婆：
英國(guó)的威爾森公婆（Fergus and Judith Wilson）贞谓。
這對(duì)公婆在最高峰的時(shí)候限佩，同時(shí)擁有910套房子，
凈資產(chǎn)達(dá)2.5億英鎊，
上了英國(guó)人物財(cái)富榜前100位祟同，
妥妥的人生贏家作喘。
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威爾森公婆是英國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的傳奇人物。
兩人原來(lái)是小學(xué)教師耐亏，和大多數(shù)人一樣徊都，過(guò)著簡(jiǎn)樸的小日子。
1975年广辰，兩人勒緊褲腰帶暇矫，用8200英鎊買下了人生中第一套房子。
1986年择吊，為了讓兩個(gè)女兒有更大的活動(dòng)空間李根，貸款購(gòu)入第二套面積更大點(diǎn)的房子。
為了減輕貸款壓力几睛，他們將第一套房子用來(lái)出租房轿。
這時(shí)候，驚喜的發(fā)現(xiàn)所森，出租第一套房子的租金囱持，足以覆蓋掉第二套房子的貸款，還有盈余焕济。
于是纷妆，他們產(chǎn)生了多買幾套房來(lái)當(dāng)包租公包租婆的念頭。
后來(lái)的幾年晴弃，英國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷掩幢，房產(chǎn)價(jià)格下跌，銀行貸款利息下降上鞠。
威爾森兩公婆仔細(xì)的研究了市場(chǎng)际邻，發(fā)現(xiàn)英國(guó)的房?jī)r(jià)每7年就增長(zhǎng)一倍，而當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)正處于低迷時(shí)期芍阎。
他們意識(shí)到機(jī)會(huì)來(lái)了世曾。
他們開始向銀行貸款，凈可能的以最低的本金買下房子谴咸，
再將房子做按上按度硝，不斷的從銀行貸出資金，作為另一套房子的首付寿冕，滾動(dòng)投資。
單單是2003年椒袍，他們就連續(xù)的買進(jìn)350套房子驼唱，
最瘋狂的一天內(nèi)買了40套房子。
在2008年金融危機(jī)爆發(fā)前驹暑，兩人共擁有910套房子玫恳，資產(chǎn)總值高達(dá)2.5億英鎊辨赐。
2015年，就有中國(guó)投資客殺到英國(guó)京办，花費(fèi)1900萬(wàn)從威爾森兩公婆的手里購(gòu)置了50套房子掀序。
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威爾森兩公婆，買賣這么多房子惭婿，一定有過(guò)人的技巧不恭。
他們卻說(shuō)自己遵守的規(guī)律很簡(jiǎn)單，其中有一條黃金定律：
堅(jiān)決不去自己不熟悉的地方置業(yè)财饥，只買自己居住地區(qū)周邊的房產(chǎn)换吧，
因此，他們所有的房子都在他們住的地方大概40分鐘車程的范圍內(nèi)钥星，
大概200套在maidstone沾瓦，320套在Ashford，
甚至附近有一條街上谦炒，他們就買了15套贯莺。
除了了解location很重要之外，房型也很重要宁改。
他們買房的目標(biāo)價(jià)格大概是18萬(wàn)英鎊左右缕探，
戶型不能過(guò)大，兩個(gè)房間或三個(gè)房間透且，有小院子和停車場(chǎng)撕蔼，
這樣的房子最理想，適合單身或小家庭秽誊，
容易出租或者以后出手鲸沮。
雖然大房子看起來(lái)更氣派，但價(jià)格更高锅论，不是每個(gè)人都租得起讼溺。
另外，最重要的一點(diǎn)最易，大膽運(yùn)用投資杠桿怒坯。
兩人不斷的向銀行貸款，
盡可能用極少的本金藻懒，首付永遠(yuǎn)壓到最低比例剔猿，
并且房租必須要高于貸款的25%，
也就是貸款100塊嬉荆，就要收回房租125塊归敬，這樣才能覆蓋掉成本，
他們也只投資那些能用房租抵消貸款的房子，
“永遠(yuǎn)不要用自己的錢”兩人說(shuō)汪茧。
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然而椅亚，威爾森老先生卻認(rèn)為，兩人成功的經(jīng)歷舱污，現(xiàn)在已經(jīng)很難復(fù)制呀舔，
他表示，
現(xiàn)在的稅收扩灯、房產(chǎn)政策都發(fā)生了變化媚赖，和過(guò)去二、三十年有很大的不同驴剔，?
購(gòu)買幾百套房子的風(fēng)險(xiǎn)比以前大很多省古。
那么對(duì)新手的購(gòu)房投資者有什么建議呢？
在接受電視采訪的時(shí)候丧失，老先生給了五點(diǎn)建議：
1）不要購(gòu)買在泛洪平原上的房子
原因呢豺妓，當(dāng)然是因?yàn)榉汉榈貐^(qū)常常洪水泛濫，會(huì)損壞房子布讹，
貸款公司和保險(xiǎn)公司都不是傻子琳拭，不會(huì)做虧本生意的，這些地區(qū)的房子很難拿到貸款描验，保險(xiǎn)公司也不愿承保白嘁。
（英國(guó)的降雨，會(huì)導(dǎo)致河水泛濫膘流，很多城市常發(fā)生內(nèi)澇）
2）永遠(yuǎn)要計(jì)劃好退出策略
購(gòu)買前就需要做好退出策略絮缅，
計(jì)算好將來(lái)出手的時(shí)候的各種稅費(fèi)、傭金呼股、手續(xù)費(fèi)耕魄，
是買未來(lái)升值較快但是租金較低的獨(dú)立住房，還是購(gòu)買未來(lái)升值較慢但是租金較高的公寓彭谁？各自的養(yǎng)房成本是多少吸奴？
在最初購(gòu)買的時(shí)候，你就需要計(jì)劃好一切缠局。
3）HMO’S不適合新手
HMO’S是個(gè)啥则奥？
Houses in multiple occupation ?(HMOs)
英國(guó)政府規(guī)定，一室一廳租給1個(gè)人狭园，兩室一廳的房子租給2個(gè)人读处，這是正常的租房行為。
如果是三室一廳要租給3個(gè)人就需要有HMO唱矛，
除非其中有2個(gè)人是一對(duì)COUPLE档泽，否則房子最多只能租給2個(gè)人俊戳。
三室一廳及4.5.6+室的房子必須具備HMO，才能租給三個(gè)人或以上馆匿。
（說(shuō)白了，其實(shí)就是3人或以上的群租房燥滑，必須要有HMO）
而具有HMO的房子渐北，常常有很多意外的麻煩，需要花費(fèi)很多時(shí)間解決铭拧，不適合新手操作赃蛛。
4）多了解房地產(chǎn)信息
多方位的了解房地產(chǎn)行業(yè)的信息，
例如加入當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)協(xié)會(huì)搀菩，參加房地產(chǎn)行業(yè)的活動(dòng)呕臂，網(wǎng)上搜尋瀏覽，多跟房地產(chǎn)行業(yè)的人交流等等肪跋，
凈可能的多學(xué)習(xí)歧蒋，讓自己浸泡在這個(gè)環(huán)境中，可以提升自己投資的敏銳度州既，更能把握機(jī)會(huì)谜洽。
5）運(yùn)用自己的生活常識(shí)
當(dāng)你有20套房子，只有19個(gè)租客的時(shí)候吴叶，房租必定是下降的阐虚，
但是如果你有21個(gè)人搶著租的時(shí)候，房租必定是上漲的蚌卤，這是常識(shí)实束。
你認(rèn)識(shí)的每個(gè)人都會(huì)好心的給你建議，包括各種專業(yè)人士的建議逊彭，房地產(chǎn)中介給你的建議咸灿，各種網(wǎng)站的建議，
但是這些建議未必全對(duì)诫龙，好比如長(zhǎng)得好看的人未必是內(nèi)心善良的人析显，你必須學(xué)會(huì)自己分析，運(yùn)用自己的生活常識(shí)來(lái)做判斷签赃。
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看到別人的做法谷异，我們未免很羨慕。
但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)這么高锦聊，你敢出手嗎歹嘹？
對(duì)于這對(duì)公婆這種超高杠桿的投資法，你覺得適合我們普通人嗎孔庭？
他們給出的建議尺上，你怎么看材蛛？歡迎留言和我討論討論。
