Lee公子 2017年8月21日 于深圳
之前我總結(jié)了一下如何快速計算養(yǎng)老項目的經(jīng)營成本的一個方法我抠。但是僅僅能夠計算經(jīng)營成本還不夠拙已，因為計算經(jīng)營成本其實根本目的還是為了判斷項目的投資可行性——能不能買地决记，能不能收購，能不能租賃——要解決的是投資決策判斷的問題倍踪。
所以系宫，結(jié)合自己的經(jīng)驗，進一步總結(jié)一個快速判斷養(yǎng)老項目投資可行性的方法出來建车。
思路：
單床利潤反算投資總值扩借。并通過投資上限反算單方全成本。
計算步驟分成三步：
Step1：單床利潤=單床收入-單床成本
Step2：單床投資總額=單床利潤÷預(yù)期年收益率
Step3：單方全成本投入=單床投資總額÷單床面積
下面具體說明一下計算方法缤至。
Step1：單床利潤=單床收入-單床成本
“單床成本”的計算方法潮罪，詳見本人文章《如何快速估算養(yǎng)老項目的經(jīng)營成本》。
“單床收入”的計算方法為：假設(shè)的月收費×穩(wěn)定經(jīng)營期入住率×收入折扣系數(shù)×12個月领斥。
說明：
假設(shè)的月收費跟項目的定位和城市支付力有關(guān)系嫉到。例如，定位為中高端剛需護理的養(yǎng)老項目月洛，又是在一線城市的項目何恶，則假設(shè)每月收費均價12000元（全收費概念，含餐膊存，含護理費）导而。
穩(wěn)定經(jīng)營期入住率，指的是項目進入穩(wěn)定經(jīng)營期后隔崎，穩(wěn)定的入住率的值（不可能是100%）今艺，一般是要根據(jù)項目規(guī)模來做假設(shè)，中小規(guī)模項目爵卒，估算樂觀一些的話虚缎，可以取值95%；大規(guī)模項目，一般取值90%实牡。
收入折扣系數(shù)陌僵，指的是項目在進入穩(wěn)定期之前，入住率還比較低创坞，影響了收入碗短，累加起來的收入并不是簡單等于年收費×年數(shù)，而是要更加低一些题涨。至于低多少偎谁，并不好細(xì)算，我結(jié)合以前多個項目測算的經(jīng)驗纲堵，取一個經(jīng)驗參數(shù)0.9巡雨。
“單床利潤”這里是毛利潤概念，先不必考慮稅后凈利潤席函。
Step2：單床投資總額=單床利潤÷年投資收益率
說明：
“年投資收益率”铐望，項目每年預(yù)期的投資回報率。如果項目要求8年回收投資茂附，投資收益率=12.5%正蛙，如果是10年回收投資，投資收益率=10%何之。養(yǎng)老項目按照7~8年收回投資計算跟畅，一般投資收益率取值12%～15%比較理性。
Step3：單方全成本投入=單床投資總額÷單床面積
說明：
單床面積溶推，這里指的是護理型養(yǎng)老機構(gòu)的床位面積徊件，一般取值范圍是建筑面積25～45平米／床。其中蒜危，如果達到25平米／床虱痕，該養(yǎng)老項目中肯定會出現(xiàn)一房多床的情況，檔次會比較低端辐赞；超過45平米／床部翘，基本上每個房間只能住一個人，也是非常浪費的响委。所以一般能夠保證檔次（每個房間只住1人或2人）新思，又能體現(xiàn)經(jīng)營坪效的單床規(guī)模在35～40平米（此處面積為建筑面積，已經(jīng)包含了配套的分?jǐn)偯娣e）赘风。有些項目是新建項目夹囚，就可以用35～40平米的值來代入計算；有些項目是已經(jīng)設(shè)計了床位邀窃，就要自己計算出來項目的床均面積荸哟。
另外，如果是養(yǎng)老公寓的話，就要用“套均面積”計算鞍历，而不用“床均”概念（養(yǎng)老公寓是以“房間”為盈利單元舵抹，養(yǎng)老院是以“床”為盈利單元）。高坪效的套均面積一般在70～75平米之間劣砍。
根據(jù)以上三步計算出的單方全成本投入惧蛹，就是項目可行性的上限，低于這個上限刑枝，項目就可以拿赊淑，高于此上限，項目從經(jīng)濟角度看就不合理了仅讽。
舉個例子：
一線城市的某養(yǎng)老項目要收購，項目有500個以上的床位钾挟，屬于大規(guī)模養(yǎng)老機構(gòu)洁灵，定位中高端。
首先計算經(jīng)營成本掺出，按照9萬元人均年薪（一線城市徽千，且醫(yī)護專業(yè)人員較多），全員人護比1：3（屬于中重度護理等級）汤锨，人力成本比例占總經(jīng)營成本60%双抽，計算經(jīng)營成本為5萬元／年。
第二闲礼，計算單床收入牍汹。假設(shè)本項目以中重度護理型老人為主要對象，則收費均價1萬元／月（一線城市的支付力較高）柬泽，年收入=1萬元×12個月×穩(wěn)定期入住率90% ×收入折扣系數(shù)0.9=9.72萬元慎菲。
第三，單床利潤=9.72萬元-5萬元=4.97萬元锨并。
第四露该，單床投資總額=4.97萬元÷收益率取值12%=41.4萬元。
第五第煮，單方全成本投入=41.4萬元÷35平米=1.18萬元／平米解幼。
也就是說，項目投資的上限是1.18萬元／平米包警，超過這個成本撵摆，項目就達不到自己設(shè)定的條件了。
當(dāng)然揽趾，通過改變一些參數(shù)台汇，這個投資上限會變化，可以明顯看出來一些關(guān)系，比如苟呐，投資收益率要求越高（或投資回收年限要求越短）痒芝，單方投資成本就要求越低；床均面積越小牵素，可接受的單方投資成本就越高严衬。
小結(jié)：
這個計算方法是有瑕疵的，但是好處就是支持快速決策笆呆，因此有它的適用情境请琳。
這個計算方法需要有一定的專業(yè)經(jīng)驗對項目的參數(shù)進行判斷和選擇；
提醒一下赠幕，在收入方面要保守一些俄精，在成本方面要激進一些，因為養(yǎng)老市場收入確實存在價格天花板榕堰，支付力是有限的竖慧，不可能隨意定價；而很多成本內(nèi)容其實都沒有估算進去逆屡，實際成本會比原先預(yù)期的高不少圾旨。（補充說明一點：如果項目需要考慮物業(yè)的固定資產(chǎn)折舊和攤銷的費用，那么可以把人力成本所占比例調(diào)低為40%魏蔗，把經(jīng)營成本增加上去砍的，再進行計算和判斷。）
這個方法可以在excel中建立一個計算的模型莺治，只要輸入?yún)?shù)變量就可以立刻看到結(jié)果廓鞠，會更加方便。
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