?最近西區(qū)有個項目賣得火熱，形態(tài)為一層四戶的多層產(chǎn)品儡循。為拔高項目調(diào)性和社區(qū)的純粹性舶吗，開發(fā)商打著低密純洋房社區(qū)的概念，利用產(chǎn)品的高得房率择膝、大采光面裤翩、低總價、高性價比的優(yōu)勢调榄，跑贏市場踊赠。
而此類產(chǎn)品的熱銷并非個案，在高職城每庆、空港工業(yè)園筐带、鹿角等城市遠(yuǎn)郊板塊，同類產(chǎn)品的銷售量價也相對領(lǐng)先缤灵，這與仍處于回暖態(tài)勢的重慶樓市形成鮮明對比伦籍。
從專業(yè)的角度而言，該類產(chǎn)品并非傳統(tǒng)意義上的花園洋房腮出，而是在廣義洋房基礎(chǔ)上進(jìn)行減配帖鸦，以洋房的形態(tài)、小高層的平面胚嘲，衍生出一種新產(chǎn)品作儿。
我們暫且不談項目區(qū)位和品質(zhì)，單純從產(chǎn)品來看馋劈，為何它能在逆市中一騎絕塵攻锰，脫穎而出？
城市高質(zhì)量發(fā)展妓雾、提高居住品質(zhì)的必然趨勢娶吞。重慶特色的地形地貌，房地產(chǎn)開發(fā)難度較大械姻，加之早期土地出讓容積率較高妒蛇，城市依山而建且多為塔樓建筑，形成了高低錯落的特色風(fēng)景線，但市民居住品質(zhì)感普遍偏低绣夺。近年來吏奸，為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的新要求，以高標(biāo)準(zhǔn)支撐和引導(dǎo)城市建設(shè)乐导，政府從供應(yīng)端控制出讓土地容積率苦丁，容積率普遍在1.5-2.0，同時進(jìn)行建筑限高物臂。受此影響旺拉，新入市項目多為洋房社區(qū)，而高層產(chǎn)品供應(yīng)量迅速縮減棵磷。
市場供求錯配下的“階段性“產(chǎn)物蛾狗。當(dāng)前重慶以剛需置業(yè)為絕對主力的城市基本面尚未改變，導(dǎo)致市場供求出現(xiàn)錯配仪媒，購房剛性需求旺盛沉桌，產(chǎn)品供不應(yīng)求，選擇面十分有限算吩。而洋房產(chǎn)品供應(yīng)過剩留凭，因置業(yè)門檻較高，客戶支付能力有限偎巢，導(dǎo)致多項目滯銷蔼夜。在此市場背景下，開發(fā)商打破傳統(tǒng)布局思路压昼，結(jié)合市場實(shí)際需求求冷，通過打造洋樓產(chǎn)品，控制面積段從而達(dá)到控總價的目的窍霞，形成區(qū)域內(nèi)與洋房產(chǎn)品的錯位競爭匠题，推動產(chǎn)品熱銷。
優(yōu)于高層產(chǎn)品的得房率和功能性但金，低于傳統(tǒng)洋房的置業(yè)門檻韭山，客戶接受度極高。
產(chǎn)品主力面積段多為75-95㎡傲绣，購房門檻控制在100萬元左右掠哥，置業(yè)門檻較低；
得房率普遍在87%以上秃诵，建面單價相同的前提下，產(chǎn)品套內(nèi)單價相對傳統(tǒng)洋房更低塞琼；
產(chǎn)品功能性強(qiáng)菠净，95-99㎡四房兩衛(wèi)，83㎡三房兩衛(wèi)等產(chǎn)品，功能性強(qiáng)毅往，性價比高牵咙；
降維競爭高層市場，擺脫市場競爭紅海攀唯，通過控制成本洁桌，加快產(chǎn)品流速從而縮短項目銷售周期的策略，房企亦能獲得較好的收益侯嘀。
迎合市場另凌，高流速快周轉(zhuǎn)提升項目內(nèi)部收益率；
相比傳統(tǒng)洋房戒幔，建安單方成本更低吠谢，控制開發(fā)成本；
得益于其高得房率的優(yōu)勢诗茎，建面單價實(shí)現(xiàn)度較高工坊；
但是，從產(chǎn)品創(chuàng)新敢订、行業(yè)進(jìn)步和城市發(fā)展的角度來講王污，洋樓更像是特殊市場背景下的“速成”產(chǎn)品。正如當(dāng)下一哄而起的“地攤經(jīng)濟(jì)”楚午，以倒退的商業(yè)模式作為短期刺激市場的 “救急”手段昭齐。
政府降低出讓土地容積率并控制限高的初衷是市場需求與城市品質(zhì)的方向性引導(dǎo)， 以洋房醒叁、別墅的業(yè)態(tài)司浪，提高居住品質(zhì)，改善城市品位把沼。但受當(dāng)前重慶市場整體購買力有限且置業(yè)結(jié)構(gòu)偏剛需的影響啊易，改善市場客戶容量有限，而高層產(chǎn)品則供不應(yīng)求饮睬。房企被迫將洋房高層化以滿足項目經(jīng)營需求租谈，市民的居住品質(zhì)提升緩慢，城市風(fēng)貌則多了洋樓甚至達(dá)到8FT6/T8的矮胖墩子捆愁。
對房企而言割去，何嘗不想通過打造高品質(zhì)的項目贏得市場口碑，但投資規(guī)劃的藍(lán)圖往往在項目成本昼丑、收益測算呻逆、市場預(yù)期的現(xiàn)實(shí)壓力下，不斷調(diào)整菩帝，降低身價迎合市場咖城，最終迫不得已妥協(xié)打造洋樓產(chǎn)品茬腿。雖然該產(chǎn)品入市也能實(shí)現(xiàn)較高的銷售價格，但在樓面地價日益走高的背景下宜雀，土地價值被輕易稀釋切平，為了項目收益的茍且，而放棄了對作品的初衷與堅持辐董。
對購房者而言悴品，一切也并非完美〖蚝妫花園洋房誕生之初苔严，更多的是代表一種西式生活理念，相比別墅的豪氣夸研，選擇花園洋房的客群邦蜜，多是物質(zhì)豐裕、審美要求較高的中產(chǎn)新貴亥至。
而洋樓產(chǎn)品對標(biāo)客群以剛需群體為主悼沈，支付能力相對一般，在傳統(tǒng)洋房產(chǎn)品門檻較高且高層項目供應(yīng)較少的背景下姐扮，選擇范圍有限絮供，部分客戶選擇該類面積較小、總價相對較低的洋樓產(chǎn)品以滿足其置業(yè)的剛性需求茶敏。
雖然總價控制壤靶，但付出洋房產(chǎn)品的單價卻無法真正享受其對應(yīng)的洋房品質(zhì)。與其說該洋樓產(chǎn)品是洋房產(chǎn)品的es系列惊搏，不如稱其為高層中戶的pro版本贮乳，連洋房最基本的南北通透都做不到，單面采光通透性反倒如高層中戶恬惯。就連引以為傲的大采光面向拆，也是開發(fā)商在營銷層面的有意引導(dǎo)，用以規(guī)避在此類產(chǎn)品中由于一字型的動線設(shè)計而浪費(fèi)的過道空間酪耳。以洋房之名營銷包裝造成一種消費(fèi)階層躍升的假象浓恳，既滿足了剛性需求又滿足了虛榮心，房企與購房者的各自將就造就了當(dāng)前市場上的“洋樓爆品”碗暗。
表象上是產(chǎn)品的升級與創(chuàng)新颈将，精準(zhǔn)匹配市場需求贏得熱銷，但實(shí)則是業(yè)態(tài)的拼合與減配言疗，產(chǎn)品的研發(fā)依然在“吃老本”晴圾，是開發(fā)商典型的“權(quán)宜之計”。妥協(xié)和折中能贏得暫時的熱銷噪奄，變通救急的捷徑無法走成大道疑务，品質(zhì)和進(jìn)化永遠(yuǎn)依賴各方的磨礪和堅持沾凄。
沿街為市梗醇，八方客來知允，好不熱鬧；但本微利薄叙谨，經(jīng)營者只能在底層殘喘温鸽，客盡人散之后，只剩一地狼藉手负。地攤經(jīng)濟(jì)的煙火氣支持不了市場的繁榮涤垫，應(yīng)運(yùn)而生的洋樓熱銷過后，這些建筑能否真正實(shí)現(xiàn)對業(yè)主的承諾竟终？能否成為一個業(yè)界的品牌蝠猬？能否影響一個城市的風(fēng)景與氣質(zhì)？眾人忙于為自己在風(fēng)雪中抱薪的時候统捶，誰來守圍業(yè)界的爐火榆芦？誰來守望一座城市的美麗？
