房屋拆遷是指因國(guó)家建設(shè)脖祈、城市改造肆捕、整頓市容和環(huán)境保護(hù)等需要，由建設(shè)單位或個(gè)人對(duì)現(xiàn)存建設(shè)用地上的房屋進(jìn)行拆除撒犀，對(duì)房屋所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并視情況給予一定補(bǔ)償?shù)幕顒?dòng)福压。由于房屋拆遷款一般數(shù)額巨大，所以在巨大的利益面前或舞，相關(guān)的利害關(guān)系人難免發(fā)生爭(zhēng)議荆姆。

情形一：買(mǎi)賣(mài)合同有效

秦宗孝（買(mǎi)受人）、孫建國(guó)（出賣(mài)人）買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審民事判決書(shū)[（2017）最高法民再407號(hào)]→裁判主旨：應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分房買(mǎi)賣(mài)合同的效力與物權(quán)變動(dòng)之效果映凳，買(mǎi)賣(mài)合同有效并不意味著買(mǎi)受人即取得房屋的所有權(quán)胆筒。在房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效且房屋已經(jīng)交付給買(mǎi)受人，但未完成過(guò)戶(hù)登記的情況下诈豌，房屋的實(shí)際所有權(quán)人仍為出賣(mài)人?仆救。在此過(guò)程中，案涉房屋被依法納入政府拆遷改造范圍矫渔，雙方當(dāng)事人所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)彤蔽。考慮到所購(gòu)房屋物權(quán)因拆遷而消滅庙洼，買(mǎi)方已無(wú)法取得標(biāo)的房屋的產(chǎn)權(quán)顿痪。賣(mài)方作為標(biāo)的房屋的所有權(quán)人镊辕，其所簽訂的國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議書(shū)，合法有效蚁袭。

在一定意義上而言征懈，賣(mài)方在該協(xié)議中的合同權(quán)利即為其出賣(mài)給買(mǎi)方的房屋及土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。現(xiàn)因政府拆遷導(dǎo)致房屋物權(quán)消滅揩悄，買(mǎi)方可選擇解除合同卖哎，也可選擇主張所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)消滅的對(duì)價(jià)即拆遷補(bǔ)償款。因賣(mài)方尚未實(shí)際領(lǐng)取拆遷補(bǔ)償款删性，買(mǎi)方請(qǐng)求確認(rèn)其享有上述征收補(bǔ)償協(xié)議中的房屋及土地使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款亏娜，符合法律規(guī)定和權(quán)利義務(wù)相一致原則，賣(mài)方因?qū)⒈徽魇諛?biāo)的物出賣(mài)并收取了購(gòu)房款而無(wú)權(quán)重復(fù)享有征收補(bǔ)償款镇匀。

情形二：買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效

王建安（出賣(mài)人）與宋民（買(mǎi)受人）確認(rèn)合同無(wú)效糾紛一審民事判決書(shū)[北京市房山區(qū)人民法院（2014）房民初字第01593號(hào)]→裁判主旨：本案中照藻，宋民不具有案涉房屋所在地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格袜啃，依照我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定其無(wú)權(quán)取得案涉房屋所在地的集體土地使用權(quán)汗侵，因此，法院判決認(rèn)定王建安與宋民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效群发。

根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定晰韵，合同無(wú)效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)熟妓，應(yīng)當(dāng)予以返還雪猪，有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的起愈，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任只恨。本案宋民因案涉房屋拆遷取得拆遷補(bǔ)償款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用權(quán)抬虽，該權(quán)利仍歸王建安所有官觅，因此，王建安有權(quán)要求分割基于宅基地使用權(quán)產(chǎn)生的拆遷補(bǔ)償款阐污，而對(duì)于拆遷款的其他部分休涤，仍應(yīng)歸宋民所有，王建安無(wú)權(quán)主張權(quán)利笛辟。

孫繼路（出賣(mài)人）與閆春旺（買(mǎi)受人）農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛二審民事判決書(shū)[(2018)京01民終1374號(hào)]→裁判主旨：關(guān)于針對(duì)宅基地的補(bǔ)償功氨、補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)等款項(xiàng)手幢，合同無(wú)效后閆春旺無(wú)法獲得宅基地使用的價(jià)值以及將來(lái)的增值利益捷凄，閆春旺就此受有損失。依據(jù)雙方之間的過(guò)錯(cuò)程度围来，孫繼路應(yīng)當(dāng)將基于宅基地價(jià)值的補(bǔ)償70%支付給閆春旺跺涤。除雙方對(duì)于分配不存在爭(zhēng)議的宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)以外踱阿，宅基地閑置面積獎(jiǎng)勵(lì)、騰退土地補(bǔ)助钦铁、環(huán)境貢獻(xiàn)補(bǔ)助均系騰退人針對(duì)宅基地支付的補(bǔ)償補(bǔ)助款软舌，因此應(yīng)當(dāng)按照雙方過(guò)錯(cuò)程度進(jìn)行分配。關(guān)于提前搬家獎(jiǎng)牛曹、工程配合獎(jiǎng)佛点、影響生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助、騰退預(yù)簽約促進(jìn)獎(jiǎng)黎比、整村騰退完成獎(jiǎng)等各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助超营，均系針對(duì)每宗宅基地的補(bǔ)償，亦應(yīng)當(dāng)按照宅基地補(bǔ)償?shù)姆峙浔壤某妗Ｒ粚彿ㄔ夯陔p方對(duì)于合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)程度演闭，認(rèn)定閆春旺應(yīng)當(dāng)分得針對(duì)宅基地支付的補(bǔ)償、補(bǔ)助颓帝、獎(jiǎng)勵(lì)款項(xiàng)的70%米碰，由孫繼路分得30%的分配比例并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)以予以確認(rèn)购城。

方大權(quán)（原告吕座、出賣(mài)人）與葉文俊、朱愛(ài)平（被告瘪板、買(mǎi)受人）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一審民事判決書(shū)[（2014）郵民初字第0483號(hào)]→裁判主旨：《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定吴趴，合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)侮攀，應(yīng)當(dāng)予以返還锣枝，不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償兰英。經(jīng)法院判決撇叁，方大權(quán)與葉文俊、朱愛(ài)平簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同系無(wú)效合同箭昵，現(xiàn)該房屋已拆遷税朴，不能返還，根據(jù)法律規(guī)定家制，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償正林。本案中，原颤殴、被告雙方的房屋買(mǎi)賣(mài)行為違反了法律禁止性規(guī)定觅廓，雙方對(duì)糾紛的發(fā)生均有一定的責(zé)任。兩被告在購(gòu)得該房屋后涵但，且對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修杈绸、添附帖蔓，現(xiàn)原告因拆遷利益而反悔，顯然違反誠(chéng)實(shí)信用原則瞳脓。

庭審中塑娇，原告提出被告拆遷時(shí)未封閉陽(yáng)臺(tái)，但未提供相應(yīng)的證據(jù)劫侧，且不符合常理埋酬，故對(duì)原告的陳述不予采信，對(duì)兩被告提出的三樓面積烧栋，拆遷評(píng)估價(jià)中含其裝修部分写妥，但未提供相應(yīng)的證據(jù)，故對(duì)兩被告的陳述不予采信审姓。綜合上述情況珍特，原告要求被告給付折價(jià)補(bǔ)償款依法應(yīng)予支持，但應(yīng)扣除被告的購(gòu)房款以及被告添附的部分和其它各種獎(jiǎng)勵(lì)魔吐、補(bǔ)助等費(fèi)用扎筒，再充分考慮兩被告重新購(gòu)房的合理支出后，由原告與兩被告按3：7的比例分割房屋拆遷補(bǔ)償款画畅。

相關(guān)規(guī)范性文件

1.2015年12月24日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前民事審判工作中的若干具體問(wèn)題》砸琅；“在非試點(diǎn)地區(qū)，對(duì)于農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的轴踱，應(yīng)該依法認(rèn)定合同無(wú)效。但是可以探索合同無(wú)效后的損失范圍和過(guò)錯(cuò)比例的研究谚赎。比如淫僻，出賣(mài)人因房屋漲價(jià)、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o(wú)效壶唤，要求返還房屋或拆遷補(bǔ)償款的雳灵，可以考慮根據(jù)案件實(shí)際情況，擴(kuò)大信賴(lài)?yán)娣秶⒖侠泶_定過(guò)錯(cuò)大小悯辙，避免出現(xiàn)利益嚴(yán)重失衡的情況∮常”

2.《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的原則意見(jiàn)》躲撰，“……如果系爭(zhēng)房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購(gòu)房人的購(gòu)房款后击费，充分考慮購(gòu)房人重新購(gòu)房的合理支出拢蛋，由購(gòu)房人與出賣(mài)人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7：3左右蔫巩∽焕猓”實(shí)踐中快压，大部分法院的觀點(diǎn)與上海高院的觀點(diǎn)持一致，認(rèn)定此類(lèi)情況購(gòu)房者和出賣(mài)者對(duì)于拆遷款一般按7：3分配垃瞧。

結(jié)語(yǔ)

在合同有效的前提下蔫劣，出賣(mài)人的合同利益即獲得房屋對(duì)價(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，房屋拆遷款應(yīng)當(dāng)歸屬于房屋買(mǎi)受人个从；在合同無(wú)效的情況下拦宣，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，綜合考量根據(jù)案件實(shí)際情況信姓，擴(kuò)大信賴(lài)?yán)娣秶宜恚侠泶_定過(guò)錯(cuò)大小，在當(dāng)事人之間合理確定房屋拆遷款的分配意推。